Immobilier tertiaire: qu'est-ce qui valorisera un actif demain ?
Philippe Morel
Le président et cofondateur de Dynamic Workplace, estime que le coronavirus "devrait accélérer le processus de transformation déjà engagé par beaucoup d'entreprises".
IDEE. Dans un contexte où le taux de vacance va significativement augmenter, comment les actifs immobiliers peuvent-ils se démarquer pour être plus attractifs ? Par Philippe Morel, président et cofondateur de Dynamic Workplace.
La conjoncture économique s'est brutalement assombrie, passant d'une perspective de croissance en 2020 plutôt soutenue en zone euro à une crise sans précédent, bien au-delà de celle de 2008. Il y aura un avant et un après crise du coronavirus, ce qui devrait accélérer le processus de transformation déjà engagé par beaucoup d'entreprises. Dans un contexte où le taux de vacance va significativement augmenter, comment les actifs immobiliers peuvent-ils se démarquer pour être plus attractifs ?
Le taux d'occupation réel du bâtiment
Pour les entreprises, le poids des coûts fixes liés aux espaces de bureaux est devenu excessif. Pourtant, le taux d'occupation de leurs immeubles tertiaires est rarement maximisé. Il est même en baisse significative depuis le développement du nomadisme et des nouvelles offres de coworking. Près de 40% des espaces étaient déjà peu ou pas utilisés avant la crise. Le taux d'occupation réel du bâtiment est ainsi l'un indicateur clé qui permet d'appréhender la consommation effective des espaces par les collaborateurs, d'identifier les mètres carrés inutilisés afin de pouvoir leur redonner un usage, de retravailler les qualités d'accueil et de services qui feront que les collaborateurs utiliseront plus et mieux leurs espaces. Parmi les solutions pour remonétiser des surfaces inutiles, la plus prisée est celle de l'intégration d'un espace de corpoworking, permettant d'accueillir des entreprises et équipes membres de l'écosystème de l'entreprise.
Le monitoring du bâtiment
Un bâtiment n'est définitivement plus un simple lieu de travail, mais un véritable outil de gains de productivité, équipés des meilleures technologies de communication, des agencements les mieux adaptés aux travaux à y réaliser et des services les plus pertinents. Au-delà des mètres carrés, l'ensemble de ces prestations représentent un investissement significatif dont il convient de piloter la rentabilité effective. Ceci se fait aujourd'hui au travers de trois typologies de tableaux de bord : celui concernant les data bâtimentaires afin de vérifier le fonctionnement en mode nominal, celui des data d'usages qui illustrent la consommation réelle des espaces et services mis à disposition, et celui qui agrègent les data financières et révèle les sources de monétisation additionnelle. Une meilleure connaissance des habitudes clients signifie des espaces mieux consommés et moins des surfaces inoccupées. C'est aussi l'opportunité de diminuer l'empreinte carbone de l'entreprise.
L'intégration d'un opérateur d'espaces
Le rôle de l'opérateur d'espaces tertiaires est double : tout d'abord force de conseil en amont sur la conception des usages, sur les équipements digitaux, sur les services, aux côtés de l'entreprise et de ses collaborateurs, comme auprès de l'investisseur. Et ensuite en tant qu'acteur, référent unique au sein du bâtiment, intégrateur de l'ensemble des prestations, garant de la qualité effective des prestations, de la commercialisation et, globalement, du modèle économique. Reprenant les codes de l'hôtellerie et du retail, cet opérateur d'un nouveau genre assure enfin l'animation de la communauté des résidents. Un actif opéré est ainsi un actif souvent moins consommateur de mètres carrés, plus serviciel et plus animé, dont la commercialité est renforcée, donc durablement mieux valorisé.
Les services et animations des espaces
Aujourd'hui, l'espace de travail se doit d'être un lieu de vie à part entière. La prise en compte de la QVT et des nouveaux modes de travail est essentielle pour la performance collective. Au-delà de l'agencement et de la flexibilité des espaces, le choix des services constitue également un véritable critère, c'est d'ailleurs un élément qui permet l'attraction et la rétention des talents. Il existe deux types de services, ceux qui ont vocation à réduire la charge mentale des collaborateurs en les aidant dans leurs contraintes personnelles (télémédecine, récupération des colis) et ceux qui apportent de l'agrément au quotidien (sports, activités conviviales et de détente, shopping). Enfin, une bonne animation est la clé d'un environnement de travail épanouissant, elle renforce considérablement le collectif, le sentiment d'appartenance et donc la productivité.
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Dans un monde où l'innovation est permanente, où l'entreprise n'a d'autre choix que d'accélérer sa mutation, son processus créatif est clé. Il doit impliquer le maximum de parties prenantes pour favoriser l'open-innovation. Ainsi, réquisitionner des mètres carrés inutilisés pour inviter des entreprises partenaires à venir vivre l'expérience avec les collaborateurs, renforce considérablement l'inventivité des équipes. C'est le principe même du corpoworking, ou du coworking privatif, dans un grand ensemble tertiaire et pour le compte d'un grand utilisateur. La mise en place d'un écosystème de partenaires se révèle être stimulante pour l'ensemble des résidents de l'immeuble. Cela favorise les rencontres et les échanges, souvent informels, qui nourrissent le process d'innovation.
