Michel Santi
Les autorités américaines envisageaient sérieusement de nationaliser des pans entiers de leur système bancaire, au plus fort de la crise de 2008. Quoiqu'il en soit, le gouvernement fédéral avait à la même époque complètement pris le contrôle de l'immense marché des hypothèques. Sans la garantie et sans le soutien total des pouvoirs publics de ce pays, le marché immobilier US (déjà dramatiquement sous pression à cause des prêts subprimes) aurait subi une liquéfaction désastreuse.
Cette mainmise de l'Etat fédéral fut donc concrétisée à travers la nationalisation de "Fannie Mae" and "Freddie Mac", ces deux sociétés géantes qui prennent la relève lorsqu'un débiteur hypothécaire s'avère défaillant. Du coup, c'est pas moins de 65% des crédits immobiliers américains que contrôlent aujourd'hui ces deux entités, par rapport à 27% en 2006 ! Par ailleurs, les "Federal Housing Authority" et "Department of Veteran's Affairs" garantissent pour leur part 20% des hypothèques, contre à peine 3% en 2006. En conséquence, comme 9 prêts immobiliers sur 10 sont aujourd'hui cautionnés par le contribuable américain par rapport à 3 prêts sur 10 en 2006, le marché immobilier de ce pays se retrouve quasiment nationalisé!
Il est crucial de bien comprendre et cerner les enjeux. En effet, que les flambées immobilières ne nous induisent pas en erreur car, tant aux Etats-Unis qu'en Europe, les multiples aides en faveur de l'accession à la propriété n'ont été que la manière la plus facile pour les banques et pour l'Etat de créer des capitaux afin de nous donner une illusion de confort matériel et, ce, à mesure que nos salaires pour leur part étaient en plein déclin. Le processus est élémentaire car l'argent créé par les banques est ainsi utilisé au jour le jour pour l'ensemble de nos transactions quotidiennes, sans même que l'on y pense ou qu'on le soupçonne.
De fait, nos cycles économiques sont désormais très substantiellement affectés par le marché immobilier, car c'est à ce dernier que nos économies doivent l'essentiel de la masse monétaire en circulation. Dès lors, et comme l'immobilier est le régulateur fondamental de notre croissance, toute crise immobilière exerce des effets quasiment dévastateurs sur l'ensemble de l'activité économique. L'effet multiplicateur du marché immobilier est donc magnifié, dans le bon sens mais surtout dans le mauvais, car huit des dix dernières récessions occidentales furent provoquées par des crises immobilières. En effet, en dépit de l'intégration de nos économies, malgré toutes leurs avancées technologiques et leur taille parfois gigantesque (comme celle des Etats-Unis), une tourmente immobilière dégénère quasi-immanquablement en récession généralisée, car l'immobilier est aux sources d'une création monétaire massive.
Comme le système financier, et avec eux les pouvoirs publics, sont pertinemment conscients des dangers existentiels d'une chute brutale de ce marché, c'est également le système de la valorisation des biens qui se retrouve faussé. Il y a en effet trois principales méthodes pour estimer la valeur d'un bien immobilier: le cash flow, le coût de remplacement et par comparaison. Cependant, comme le cash flow - c'est-à-dire les loyers - et comme les coûts de remplacement - c'est-à-dire la reconstruction pure et simple du bien en question - ne justifient évidemment pas les prix pratiqués, c'est donc la valorisation par comparaison qui prévaut.
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Cependant, comme le système bancaire privé s'adosse principalement sur l'immobilier pour sa création monétaire, et comme nul mécanisme ne saurait remplacer de nos jours l'effet de richesse induit par ce marché permettant de soutenir la consommation au sein de nos économies, nous nous retrouvons donc dans des situations aberrantes comme celle qui prévaut aujourd'hui aux Etats-Unis où c'est l'Etat qui contrôle de facto le marché immobilier.
En d'autres temps et avec l'or, ceci s'appelait l'étalon or, dont la convertibilité avec les billets de banque était légale et clairement définie. Aujourd'hui, les dollars et les euros que nous possédons sont indirectement convertibles contre de l'immobilier car l'essentiel de la monnaie créée par les banques est justifiée par l'essor du marché immobilier. Comme les banques et comme le "shadow banking" créent de l'argent ex-nihilo simplement adossé sur une valorisation de l'immobilier (dont on sait de surcroît qu'elle est fallacieuse), nous vivons donc - non dans un système d'étalon or - mais d'"étalon immobilier", où la quasi-totalité de notre monnaie n'existe que par ce marché et que pour encourager son appréciation.
Michel Santi est macro économiste et spécialiste des marchés financiers et des banques centrales. Il est l'auteur de : "Splendeurs et misères du libéralisme", "Capitalism without conscience" et "L'Europe, chroniques d'un fiasco économique et politique".
Vient de publier "Misère et opulence", préface rédigée par Romaric Godin.
Michel Santi
