Marc Fiorentino
Vue nocturne du quartier Villette depuis le 10ᵉ étage d'une tour HLM à Aubervilliers, 20 mars 2024.
LTD/Stéphane MOUCHMOUCHE/Hans Lucas via Reuters
L'investissement en pierre-papier s'est démocratisé. Il est devenu très accessible pour les particuliers qui peuvent acheter des parts d'un véhicule financier (le papier) investi dans un parc immobilier (la pierre). Par rapport à un investissement locatif direct, l'avantage est de déléguer la gestion des biens à des professionnels. Le ticket d'entrée est faible : quelques centaines d'euros suffisent. Autre atout : la diversification et la mutualisation des risques. Chaque véhicule investit dans des dizaines voire des centaines de biens, ce qui permet de limiter le risque. Un locataire défaillant ou un problème sur un bien affecte peu l'investissement.
Le véhicule de pierre-papier le plus connu est la SCPI (société civile de placement immobilier). Elle collecte des fonds auprès d'investisseurs, principalement des particuliers, pour acquérir des immeubles qu'elle loue. Une fois les frais (entretien, gestion, impôts, assurances, etc.) déduits, la SCPI redistribue le résultat aux associés en fonction du nombre de parts détenues.
Le rendement obtenu varie selon le type de SCPI. Les SCPI de « rendement » privilégient les biens à haut rendement : bureaux, commerces, entrepôts, résidences hôtelières ou seniors. Les SCPI « de plus-values », investies en immobilier d'habitation, distribuent moins, mais offrent plus régulièrement des hausses de parts. Les SCPI « fiscales » permettent de profiter de réductions d'impôts en contrepartie d'une durée de blocage et de loyers plus faibles.
Depuis la hausse fulgurante des taux d'intérêt, la performance des SCPI est sous pression. Il est temps de s'y intéresser à nouveau, mais avec prudence. Comment choisir les SCPI sur lesquelles investir ? Par rapport au rendement passé, bien sûr. Mais pas seulement. Il faut aussi prendre en compte les indicateurs de performance (taux de remplissage, report à nouveau, capitalisation), ainsi que le type de biens (résidentiel, commerces, logistique, etc.) et la zone géographique. À noter que certaines SCPI investissent à l'étranger, offrant une plus grande diversification et des avantages fiscaux.
Où les acheter ? En direct : à travers votre banque ou des plateformes en ligne qui peuvent distribuer un très grand nombre de véhicules et proposent généralement des palmarès. Ou à travers l'enveloppe de l'assurance-vie, ce qui permet de limiter la fiscalité. La plupart des contrats en ligne à « architecture ouverte » proposent des dizaines de SCPI dans leur choix de support d'assurance-vie.
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Dans l'assurance-vie, il existe d'autres solutions pour investir en immobilier, avec moins de frais : les SCI (sociétés civiles immobilières) et les OPCI (organismes de placement collectif immobilier). Contrairement à la SCPI, investie essentiellement en immobilier physique, ces véhicules disposent de plus de liberté pour constituer leur patrimoine. Ils sont donc plus diversifiés, avec une poche plus importante de liquidités, ce qui est particulièrement intéressant dans le contexte actuel pour limiter les risques et saisir des opportunités après la baisse des prix. Rappelons aussi qu'on peut miser sur l'immobilier en Bourse à travers les foncières cotées qui investissent en immobilier et versent les loyers sous forme de dividendes à leurs actionnaires. Si les dividendes peuvent être très juteux, la valorisation de ces titres est très volatile.
Marc Fiorentino
