Immobilier : quelles sont les garanties locatives qui marchent ?

 |   |  750  mots
La Garantie des risques locatifs (GRL) ne s'applique que pour 300.000 logements aujourd'hui.
La Garantie des risques locatifs (GRL) ne s'applique que pour 300.000 logements aujourd'hui. (Crédits : (c) Copyright Thomson Reuters 2012. Check for restrictions at: http://about.reuters.com/fulllegal.asp)
Loca-Pass, Solibail, GRL ou GLI. Plusieurs dispositifs sécurisant les propriétaires-bailleurs du paiement de leurs loyers ont été mis en œuvre ces dernières années, mais aucun n'a été couronné de succès. Nouvelle venue, la Garantie universelle des loyers (GUL) a l'ambition de faire mentir l'histoire récente.

Même si elle a déjà fait couler beaucoup d'encre, la garantie universelle des loyers (GUL) de la ministre du logement Cécile Duflot suscite toujours moult interrogations quant à son succès futur. Intégrée à la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), la GUL s'appliquera à partir du 1er janvier 2016.
Pour faire part de leurs scepticismes, les "Cassandre" avancent notamment les dernières expériences menées en matière de garanties locatives. La plus récente - qui inspirait la version initiale de la GUL avant sa modification par le Parlement - se nomme "Garantie des risques locatifs" (GRL).

La GRL trop complexe

Elle est apparue en 2006 pour faciliter l'accès au logement des ménages et principalement aux locataires les plus modestes. Ce qui n'a jamais convaincu les assureurs, toujours à la recherche d'un aléa.
On a également reproché à la GRL l'exigence d'un trop grand nombre de critères, la rendant quasi inaccessible. Au final, seuls 300.000 logements bénéficient de la GRL. Devant le surplus de contraintes, de nombreux bailleurs ont en fait préféré souscrire une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) auprès de leur assureur.

La GLI ne s'adresse pas aux plus modestes

Mais si cette dernière est tout de même souscrite pour 900.000 logements, elle ne s'adresse qu'aux publics pouvant accéder sans difficulté au parc locatif privé, avec un taux d'effort allant jusqu'à 30 ou 33 %. Cette garantie est donc inappropriée dans les zones tendues où le loyer peut facilement atteindre une part supérieure à un tiers des revenus.
Et le gouvernement en place, qui a pour objectif de couvrir le maximum de ménages et en priorité les plus démunis, n'a jamais milité pour un nouveau dispositif de ce type.

Solibail attend son second souffle

Le dispositif Solibail est pour sa part davantage en adéquation avec les objectifs du gouvernement, tout en permettant aux bailleurs de ne pas porter les risques d'impayés. La gestion de la location est concrètement déléguée à une association. Mais la contrepartie pour le propriétaire-bailleur est que les loyers sont plafonnés à des niveaux dits intermédiaires. Ce qui a certainement nuit à l'attractivité de Solibail auprès des propriétaires.

A la base, "ce dispositif était destiné à inciter les propriétaires à mettre en location les logements vacants", explique Laure Bourgoin, chargée de mission à l'association de consommateurs CLCV. 
Pour l'instant développé de manière trop marginale, Solibail pourrait trouver un second souffle grâce à un partenariat signé ce mardi entre l'État et l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Laquelle s'engage à "faire connaître et valoriser" le dispositif Solibail auprès de "ses 250.000 adhérents et de son réseau de 120 chambres de propriétaires affiliées, sur l'ensemble du territoire", précise l'association.

Le Loca-Pass, le modèle de la GUL

Un autre dispositif efficient a officié... mais il a été supprimé après 10 ans d'existence le 1er janvier 2010 pour les logements du parc locatif privé. Il s'agit de la garantie Loca-Pass. Elle semblait pourtant "prendre son envol juste avant son arrêt" regrette Laure Bourgoin.
Le Loca-Pass garantissait gratuitement le paiement du loyer et des charges au bailleur en cas de défaillance du locataire et ce, à hauteur de dix-huit mois pendant les trois premières années du bail.
Pour déclencher la garantie, le locataire devait envoyer son dossier à Action logement (ancien 1% Logement) qui, après étude, lui "certifiait gratuitement (sans d'intérêt ni frais de dossier ndlr), l'avance du dépôt de garantie et/ou la couverture en cas d'impayés", indique Laure Bourgoin. Cet engagement était reconnu valable par l'État et par toutes les organisations représentant les bailleurs. Malheureusement, "le Loca-Pass a eu un démarrage un peu difficile. Les propriétaires n'avaient pas confiance dans ce dispositif nouveau, lui préférant le recours à la caution. C'était réellement une question de confiance", déplore Laure Bourgoin. 

Dommage, car le dispositif semblait attractif pour tous les intéressés. Ce n'est d'ailleurs pas un hasard si la nouvelle GUL de Cécile Duflot ressemble à s'y méprendre à un Loca-Pass élargi au plus grand nombre.
D'abord parce que la GUL est aussi gratuite ; ensuite parce qu'elle n'impose rien au bailleur; et enfin car c'est encore une fois Action Logement qui est sollicité pour en financer une bonne partie (la moitié). Ce, aux côtés de l'Etat.

 

Réagir

Votre email ne sera pas affiché publiquement
Tous les champs sont obligatoires

Commentaires
a écrit le 06/03/2014 à 8:48 :
la seule garantie :
la caution bancaire.
en tant que locataire en profession libérale,
j'étais plutôt heureux de trouver un appart avec ce moyen.
a écrit le 05/02/2014 à 9:28 :
Encore un raisonnement a la petite semaine ou on confound garantie de loyers et prise en charge du loyer. Une garantie quelle qu'elle soit ne peut se substituer au locataire, croire le contraire est une ineptie. Ce serait faire de l'assurance chomage la solution au pb d'emploi.
a écrit le 05/02/2014 à 8:44 :
La meilleure des garanties contre les impayés de loyer ?
Baisser les loyers, les gens pourront payer.
Réponse de le 05/02/2014 à 9:06 :
hormis certains endroits tres tendus, les proprietaires moderent leur loyer si le locataire est solvable et stable! ca coute plus cher d'avoir des vacations permanentes et des locataires qui ne payent pas! faut pas hesiter a negocier...
Réponse de le 05/02/2014 à 11:14 :
negocier oui mais faut il deja avoir affaire aux proprietaires ,non ? ceci dit on ne prend pas en compte le probleme des agences immobilieres qui loin de facilité l'acces aux logements la complique avec des frais exhorbitant et souvent injustifie..pour que le probleme du logement se regle en partie ils faudraient reellement prendre en compte les soucis des proprio et ceux des locataires et y apporte des reponses objectives qui satisfont les deux parties .......il y a autant de locataires indelicat que de proprio indelicat ..le tout etant de faire en sorte que les honnetes tombent sur les honnetes..
a écrit le 05/02/2014 à 8:04 :
En général les sociétés d'assurances ne protègent pas vraiment contre les mauvais payeurs: bien trop risque, et la loi française, fortement déséquilibrée, est toujours en faveur du locataire, même mauvais payeur !
a écrit le 05/02/2014 à 7:42 :
En tant que propriétaire, je peux écrire que le Loca Pass ne représentait absolument pas une garantie pour le bailleur. D'ailleurs, la garantie ne s'appliquait pas en renouvellement de bail. Et là, sans caution, impossible de récupérer les sommes dues. J'ai été victime d'un mauvais payeur. Dégradation de l'appartement, procès, galère pour récupérer les sommes dues. Il faut se méfier et connaître le détail de ces pseudo-garanties.

Merci pour votre commentaire. Il sera visible prochainement sous réserve de validation.

 a le à :