Quels sont les obstacles à la transformation de bureaux en logements ?

Transformer les bureaux obsolètes en logements serait une solution idoine pour densifier les villes car le potentiel est important. Mais de multiples obstacles subsistent.
Mathias Thépot

3 mn

En France, 400.000 m² de bureaux sont ransformables en logements.
En France, 400.000 m² de bureaux sont ransformables en logements. (Crédits : AFP)

Sujet très en vogue, la transformation de bureaux en logements est une des pistes explorées par les pouvoirs publics pour densifier davantage les zones urbaines, au potentiel important. "En France, 3 millions de mètres carrés de bureaux sont vacants", explique Laure Silvestre-Siaz, Associée responsable du secteur immobilier chez Deloitte. Dont 500.000 le sont depuis plus de 4 ans, en grande partie car ils sont inadaptés à toute implantation d'entreprises.

400.000 m² de bureaux transformables

Sur la France toute entière, "ce sont au total 400.000 mètres carrés de bureaux qui sont potentiellement transformables en logements selon l'Orie", explique Laure Silvestre-Siaz. Un chiffre inférieur aux seules surfaces vacantes, car "il faut que les bureaux soit assez bien placé pour qu'il suscite une demande de logements des ménages français", ajoute Laure Silvestre-Siaz.
Plus concrètement à Paris, l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise de la région Île-de-France (Orie) indiquait il y a un an que le potentiel de bureaux transformables en habitations à horizon 2030 à entre 1000 et 2000 par an, contre entre 300 et 400 par an sur les 20 dernières années.

Des problèmes de morphologies des bâtiments

Reste que pour lancer des opérations de transformation, il est nécessaire que la faisabilité économique de l'opération, primordiale aux yeux des investisseurs, soit assurée. Ce qui n'est pas une mince affaire, déjà car le résidentiel a une rentabilité bien moindre à la base que l'immobilier tertiaire. Qui plus est le risque locatif est à prendre en compte.

Il y a de surcroît des paramètres techniques qui font le plus souvent perdre de la surface au moment de l'opération, et qui brident parfois la conversion des bureaux en habitation. Les problèmes de morphologie architecturale peuvent par exemple donner lieu à des changements de façade, au même titre les problèmes de surfaces inadaptées (sous-sol, hauteur sous plafond, ect…). Ces paramètres techniques ont un impact sur la balance financière. Résultat, dans beaucoup de cas, il est préférable de privilégier la démolition et la reconstruction, pour livrer un produit meilleur à un coût inférieur.

La part de logements sociaux dans les opérations nuit au rendement

Le passage récent de 20 à 25 % du seuil de logements sociaux par commune, a "également rendu financièrement moins attractives les opérations de transformation de bureaux en logements", indique Laure Silvestre-Siaz.

En effet à Paris, "alors que certains logements, réhabilités lourdement et considérés comme des logements neufs sont vendus en moyenne en libre 8 000 à 15 000 euros le mètre carré habitable, les logements sociaux identiques aux logements classiques ne dépassent pas 3640 euros le mètre carré", indique l'Orie dans un de ses rapports.

Vider les immeubles

Enfin, il ne faut pas oublier qu'avant d'entreprendre des travaux de transformation, il est en général préférable de vider l'immeuble de ses occupants.

"L'inoccupation des immeubles constitue un préalable quasi indispensable au lancement d'une transformation de bureaux en d'autres locaux", indique l'Orie. Or, "dans un immeuble avec de multiples occupants, dont les échéances des baux arrivent rarement à terme de façon simultanée, les propriétaires sont parfois confrontés à des problèmes d'éviction des utilisateurs. Les délais de libération des immeubles sont souvent longs et coûteux", constate l'Observatoire.

Tous ces freins mis bout à bout détournent les investisseurs du résidentiel, explique Laure Silvestre-Siaz. Elle constate qu'ils préfèrent aujourd'hui racheter des bureaux pour les transformer "en hôtels ou en résidences étudiantes".

Mathias Thépot

3 mn

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Commentaires 18
à écrit le 19/04/2014 à 7:21
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L'abondance de bureaux vides en idf, paradoxe au vue du manque de logements dont souffre la région parisienne. J'ai récemment mené une thèse dont le sujet porte sur la transformation des bureaux en logements en idf, pour justement apporter des so...

le 18/04/2018 à 9:16
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bonjour je fais le même sujet pour mon mémoire, pouvez vous me donnez vos coordonnés merci

à écrit le 19/02/2014 à 20:59
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Ca dépends des travaux a réaliser. Transformer un grand magasin en plusieurs appartement peux vite devenir une ruine financière et être plus cher que de détruire et reconstruire. Les magasins sont fait avec peut d'isolation... Les produits d'isolatio...

à écrit le 13/02/2014 à 13:54
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Ca fait 15 ans qu'on en parle et rien a été fait, Hollande va t il faire ça aussi ? Et les autres avant ils ont fait quoi ? rien !

à écrit le 13/02/2014 à 11:36
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VA-t-on arrêter de vouloir empiler encore plus de gens a Paris ? C'est un cercle vicieux... Paris est déjà la capitale la plus dense du monde, et chaque politicaillon qui passe dans le coin y va de sa petite ânerie pour continuer a charger la mule. N...

le 19/02/2014 à 11:04
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Bien d'accord avec vous ! Mais Paaaaaaaris restera toujours Paaaaaaaris, le centre du monde et de l'univers !! Le reste de la France ... c'est pour les ploucs de province !! Et oui, en 2014,près de 300 ans après Louis XIV on en est toujours au mê...

à écrit le 13/02/2014 à 10:49
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Il y a peut-être aussi un problème "d'oseille" pour les promoteurs-constructeurs ; ça devait rapporter sûr et gros et ils ne savent pas comment ne pas plonger à défaut de se rattraper en plein vol.

à écrit le 13/02/2014 à 10:10
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bureaux ou appart ,apres il faut trouver des locataires solvables !!

à écrit le 13/02/2014 à 9:28
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DE FACTO, les 500.000 M² de bureaux vacants depuis plus de 4 ans, n'ont plus aucune valeur marchande puisqu'ils en grande partie car ils sont inadaptés à toute implantation d'entreprises. En conséquence, toute évaluation de ces bureaux doit être d...

le 13/02/2014 à 12:08
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Préempter à 0 euro: bien sur! Et vos économies durement acquises: on fait pareil?

le 13/02/2014 à 13:45
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C'est une question de pragmatisme, si les locaux vacants ne sont ni loués, ni vendus et occupés, c'est que leur valeur est proche de zero, de surcroît les locaux inoccupés engendrent des charges très lourdes pour la collectivité, l'Etat, les Ville, ...

le 21/02/2014 à 18:21
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n'oublions pas que ces locaux doivent être "nettoyé" avant la vente. exemple si ils contiennent de l'amiante, il faut l'enlever. Ces travaux coutent très cher et souvent on préfère garder les locaux vacant plutôt que de réaliser les travaux. En ce fa...

à écrit le 13/02/2014 à 8:41
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Et pourquoi les anciennes casernes vides ne sont-elles pas transformées en centre d'accueil pour SDF ?

à écrit le 13/02/2014 à 7:48
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Bonjour Encore une fois les politiques prennent le problème à l'envers. Laissez les investisseurs privés faire leurs opérations et vous aurez des logements disponibles. Pour ma part j'ai voulu transformer une ancienne briquetterie en appartements et ...

à écrit le 13/02/2014 à 7:42
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peut etre faut il réfléchir un peu plus loin... si c'est transformé des bureaux pour faire exactement la meme chose que des logements classiques, alors effectivement, le coût est prohibitif... en revanche, qu'est ce qui interdit de faire (notammen...

le 13/02/2014 à 8:33
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Un plafond à moins de 2m15 ?! Vous vivriez dans un logement dans lequel vous pouvez toucher le plafond juste en levant vos bras, vous ?

le 13/02/2014 à 9:33
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plafond à moins de 2m15 je suis d'accord si c'est moins cher !

le 13/02/2014 à 12:04
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hhhh

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