Loyers : les agents immobiliers communiquent désormais leurs données

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Les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier. (Photo : Reuters)
Les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier. (Photo : Reuters) (Crédits : (c) Copyright Thomson Reuters 2012. Check for restrictions at: http://about.reuters.com/fulllegal.asp)
La mort dans l'âme, les agents immobiliers communiquent désormais leurs données pour alimenter les Observatoires des loyers prévus dans le cadre de la loi Alur de Cécile Duflot. Il faut dire qu'ils y sont obligés par la loi.

Alors qu'ils y étaient initialement farouchement opposés, les agents immobiliers vont finalement coopérer avec les pouvoirs publics pour alimenter les différents Observatoires des loyers en France. Ceux-ci serviront de base de calcul pour la mesure relative à l'encadrement des loyers intégrée dans la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) qui vient d'être définitivement votée au Parlement.

Une opposition de principe

En 2013, les principales fédérations de la profession, la Fnaim en tête, avaient indiqué publiquement qu'elles ne feraient pas remonter leurs statistiques pour alimenter ces Observatoires, car elles jugeaient la loi Alur portée par la ministre du Logement Cécile Duflot injuste dans sa globalité.


Une posture de négociation qui leur a en partie permis d'obtenir un recul du gouvernement sur la garantie universelle des loyers (GUL) et le plafonnement des honoraires de location. En revanche l'encadrement des loyers est resté, à leur grand dam, inchangé sur le fond. Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) explique d'ailleurs à qui veut l'entendre que "ce n'est pas cette mesure d'encadrement qui donnera davantage de logements aux français ".

Les agents immobiliers respecteront la loi

Faisant fis de cette déception, les agents immobiliers font donc désormais remonter leurs données. Il faut dire qu'ils y sont contraints par la loi Alur. "Nous avons l'obligation d'alimenter les observatoires donc nous allons le faire", a déclaré Jean François Buet ce lundi lors d'une conférence de presse. Avant d'ajouter de manière pragmatique que malgré les divergences, "il n'est pas question de demander à mes adhérents de se mettre hors-la-loi".

4,6 millions de locations concernées

Cette mesure sur l'encadrement des loyers, la plus polémique de la version finale de la loi Alur, acte que dans les zones tendues, les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier. Si le bailleur souhaite déroger à cette règle, il devra prouver qu'il loue un bien exceptionnel qui mérite un complément de loyer.

Au total "environ 4,6 millions de locations soit près de 70 % des locations privées pourraient ainsi voir leur loyer encadré", estime la Fnaim.

Pour que cette mesure soit réellement efficace, elle devra s'appuyer sur des Observatoires locaux des loyers précis. Or, toutes les agglomérations concernées par l'encadrement des loyers (19 dans un premier temps, puis 28) n'ont pas encore d'Observatoire satisfaisants, alors même les agents immobiliers font remonter leurs informations.

Dans l'attente de la décision du Conseil Constitutionnel

Maligne, la Fnaim espère toutefois que la requête des sénateurs et des députés UMP, qui ont saisi le Conseil constitutionnel à propos de l'encadrement des loyers, aboutira. 

La Fédération se souvient que la Cour européenne des droits de l'homme a déjà condamné ce type de mesure en Slovaquie et en Norvège. Mais à la différence de la France, les taux de propriétaires y sont très élevés à respectivement 90.2% et 84% selon les dernières données disponibles d'Eurostat. Alors que la France compte 63% de propriétaires.

La décision finale du Conseil Constitutionnel devrait entre rendue d'ici 2 ou 3 semaines.

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Commentaires
a écrit le 05/03/2014 à 10:55 :
moi ,je vens tout ,un camping car et hop au portugal ,pas dimpot pas de taxe ,et messous en suisse ....!!
a écrit le 05/03/2014 à 8:18 :
Dispositif qui existe en Allemagne...
a écrit le 05/03/2014 à 4:38 :
moi je préfère ne pas louer mon appart et j'attendrais 10 ans pour que les prix remontent.
Réponse de le 05/03/2014 à 6:57 :
Bravo ! 10 ans de charges et d'impôts sans recettes ! Super pour l'état !
Réponse de le 05/03/2014 à 7:50 :
et pour les poches de proprios quand
1/il aura payé tous les frais sur 10 ans
2/il réalisera une moins value à la revente
Réponse de le 05/03/2014 à 8:25 :
puis deux sacages sur 10 ans, et 30 %de loyer impayés, et de charges. Au final, on en reviens au même.
Réponse de le 05/03/2014 à 11:11 :
@éee : Arrêtez de vous moquer du monde. Les impayés concernent moins de 2% des locataires. Quant aux dégradations, quels sont les chiffres ? Parlons alors aussi des bailleurs qui surfacturent voire inventent des remises en l'état pour ne pas avoir à reverser le dépôt de garantie. Et ceux qui attendent plus de 2 mois... Et ceux qui ne le reversent jamais sans justification...
a écrit le 04/03/2014 à 19:31 :
Encore un pansement sur une jambe de bois. Les proprio ne loueront plus. Et si on favorisait la location des biens non loués; en facilitant les expulsion pour impayé par exemple. A force de proteger le locataire à outrance on bloque le marché . Débloqué le marché et des biens arriverons à la location
Réponse de le 04/03/2014 à 23:09 :
"Les proprio ne loueront plus." : Qu'ils vendent! Les parasites de la pierre n'ont pas à être autorisé à bloquer l'économie dans l'attente d'une politique qui leur permet de spolier librement leurs concitoyens à grand renfort de subvention. "Et si on favorisait la location des biens non loués; en facilitant les expulsion pour impayé par exemple." : Avec 2% d'impayés, le problème est ailleurs. Combien d'étudiants et de jeunes actifs disposent des revenus les rendant solvable pour louer à 500 euros? Vous vous battez depuis combien de temps pour avoir le droit d'intégrer les aides (APL) dans les prix? Vous avez monté les enchères à l'achat jusqu'à quel niveau d'absurdité pour venir vous venir finalement vous plaindre que l'affaire n'est pas rentable? "Débloqué le marché et des biens arriverons à la location " : Que l'état cesse de protégé les "investisseurs" dans l'immobilier contre la ruine avec les impôt de leurs locataires (et oui, ils gagnent souvent mieux leurs vies que les boomers par le travail) et ils cesseront de nous bassiner à jouer les paons sur leurs tas de pierre!
Réponse de le 05/03/2014 à 8:30 :
bonjour, vous ne voyez qu'un côté du problème. L'entretien, la rénovation, les charges de gestion et d'exploitation. Je vois d'ici votre point de vue. Une chute des prix à la vente serait la bienvenue pour vous, vous pourrez acheter, et dans moins de 10 ans réaliser une belle plus value à la revente. Pour ceux qui n'auront pas les moyens d'acheter, soit 80 % des locataires, il leur restera les bidons ville. Ah non pardon, ils sont déjà occupés par les roms...
Réponse de le 05/03/2014 à 11:13 :
Vosu oubliez que la baisse des prix sera également très profitable aux investisseurs. Ce sont surtout les prix qui plombent la rentabilité, pas le niveau des loyers ou les charges proprio.Avec la baisse, la rentabilité locative sera de retour, sans avoir à compter sur la plus-value tombée du ciel.
a écrit le 04/03/2014 à 18:16 :
Allez, pour les admiratifs de la politique allemande, on aligne les prix de l'immobilier sur ceux de ce pays, loyer itou.
Cela va libérer du financement pour autre chose, pas certain ?
a écrit le 04/03/2014 à 16:23 :
tout ça c'est de la daube pour faire croire aux locataires qu'on s'occupe d'eux !!!! bref finalement comme tout ce que fait ce gouvernement. Car en réalité 99.9% des bailleurs ont des loyers qui rentrent dans la fourchette...Normal puisque les loyers ne sont finalement que le reflet du prix d'achat !!!
Réponse de le 04/03/2014 à 18:26 :
Allez dire ça aux déçus du Scellier du Mans, de Besançon, Carcasonne, Montauban.... Le bailleur voudrait que le loyer reflète le prix d'achat, or le loyer ne reflète en réalité que les revenus des populations cibles du logement en question. Ceci dit, je suis d'accord pour dire que le plafonnement des loyers est une usine à gaz qui n'aura que très peu d'effets.
Réponse de le 04/03/2014 à 19:20 :
"le loyer ne reflète en réalité que les revenus des populations cibles du logement en question" : Si c'était le cas, ce ne serait pas tant un problème. Les revenus des étudiants et jeunes actifs ne sont pas en moyenne au delà de 500 euros, les APL permettent aux "investisseurs" de louer plus cher. C'est assez simple : En présence des APL, baisse du loyer pour rentrer dans le tiers des revenus au moment de la signature du bail. Que tous les français qui veulent enrichir les parasites de la pierre avec leurs impôts votent contre!
Réponse de le 05/03/2014 à 8:32 :
pas si sûr, parce que pour les logements hlm, effectivement les apl ne font pas augmenter les loyers. Mais là, personne ne veux y habiter. Je ne sais toujours pas pourquoi?
Réponse de le 05/03/2014 à 11:25 :
Personne ne veut y habiter ? Ah. Il n'y a donc pas de liste d'attente ?
a écrit le 04/03/2014 à 14:28 :
Si j'ai un credit de 1000€ a rembourser, que le loyer de mon investissement locatif était de 1000 € ; comment je fais si le loyer médian est baissé a 700€ ?

je dis ca je dis rien ...
Réponse de le 04/03/2014 à 14:45 :
Vous pensez réellement que vous pourriez trouver un locataire avec un loyer de 1000€ alors que le loyer median du quartier pour des biens équivalents est de 700€ ? Vous vous faites des frayeurs pour rien à mon avis. Ensuite pour répondre plus généralement à votre question, si un investissement n'est plus rentable, il faut le liquider.
Réponse de le 04/03/2014 à 14:53 :
@romain
vous vendez !
Si vous faites une mauvaise affaire, c est votre probleme. croire que le loyer va intergarlement payer le credit est soit de la naivete soit de l incompetance. Faut pas croire tous ce que les vendeurs vous racontent pour vendre !!!
Réponse de le 04/03/2014 à 15:14 :
En général un investissement locatif se finance par 3/4 de loyer et 1/4 de fond propre sinon tous les locataires se mettraient à acheter si le prix d'achat est le même que le loyer.
Réponse de le 04/03/2014 à 17:27 :
soit vous pouvez justifier le 1000 de loyer..... soit vitre loyer était sur évalué au départ et vous avez eut la chance de trouver un gogo......
Réponse de le 04/03/2014 à 18:04 :
Comment invesrtir si le gouvernement changerai les regles de jeux a son vontee?
Ca c'est la probleme, et le naufrage, de la France.
Réponse de le 04/03/2014 à 19:11 :
"Si j'ai un credit de 1000€ a rembourser, que le loyer de mon investissement locatif était de 1000 € ; comment je fais si le loyer médian est baissé a 700€ ?" : Le parasitisme dans toute sa splendeur... Ils espéraient rembourser intégralement leurs achats avec l'argent des autres (loyers + APL payer les contribuables + aide à l'achat + aide à la rénovation) et pleurnichent quand ça ne fonctionne plus... Vous avez tenté de vous engraissé sur le dos de vos concitoyens sans rien produire, ça a marché pour les boomers qui sont assez nombreux à voter pour mettre en place des escroqueries, ça ne marchera pas éternellement. Bonne faillite!
Réponse de le 04/03/2014 à 19:15 :
"En général un investissement locatif se finance par 3/4 de loyer et 1/4 de fond propre " : Quand on prend un tel effet de levier en bourse, on peut se ramasser en cas de crise. Il est urgent que de telle pratique conduisent à la ruine aussi dans l'immobilier : Les générations a l'abri sur des tas de pierre n'ont pas à s'engraisser sur les dos des jeunes. Si l'état n'avait pas protégé ces populations contre la baisse de l'immobilier, nous n'en serions pas là : Ils auraient déjà vendu vu la baisse qui s'annonçait en 2008/2009 contrée par les PTZ, les Scellier, etc.
Réponse de le 04/03/2014 à 22:15 :
C'est effrayant les commentaires qu'on peut lire ici. Beaucoup devraient aller vivre en Corée du nord avec une telle mentalité. Sans bailleur pour vous loger dans des apparts refaits à neuf, meublés, entretenus, vous dormiriez sous les ponts.
Réponse de le 04/03/2014 à 22:37 :
C'est bien connu, les logements disparaissent avec les bailleurs. Quant à la comparaison ridicule avec la Corée du Nord (on lit plus souvent l'URSS), si vous pouviez éviter vos réflexes de café du commerce, cela servirait votre discours. On se demande bien comment ils vivent dans cette dictature crypto-communiste qu'est la Norvège avec leurs 10% de locataires :D
Réponse de le 04/03/2014 à 23:13 :
"C'est effrayant les commentaires qu'on peut lire ici. Beaucoup devraient aller vivre en Corée du nord avec une telle mentalité." : Ne prétendez pas être libéraux quand vous défendez des marchés subventionnés! Le libéralisme n'est pas compatible avec "le sauvetage du marché de l'immobilier" qui aurait appauvri les électeurs de la précédente majorité! PS / Vous vous accordez très bien à droite avec le communisme quand il s'agit de faire cotiser les enfants des autres pour maintenir vos pensions de retraite indexées sur l'inflation!
Réponse de le 05/03/2014 à 19:24 :
ces gens ne sont pas des assistés, NON
a écrit le 04/03/2014 à 14:27 :
Il faut vraiment qu'elle s'occupe la Duflot ! Tout ca pour ca !!
Je suis plus curieux de voir ce que va donner l'abandon du COS et de la surface minimale des terrains pour bâtir : ca c'est une révolution ! Probablement la plus grande depuis l'instauration du permis de construire (après guerre).
Que vont faire les maires en SEPTEMBRE quand les decrets passeront et que leurs règlements d'urbanisme seront obsolètes : faudra t il faire recours au Tribunal Administratif ?
a écrit le 04/03/2014 à 11:25 :
Le blocage des loyers va donner une prime aux logements pourris et mal entretenus au dessus d'un commerce voir un restaurant qui pourront se louer au même prix que ceux mieux situés dans la rue .A vouloir bien faire il faudrait réinstaurer une surface corrigée comme en 48 .Mais les mêmes causes ayant les mêmes effets ,la pénurie de logements va s'installer donnant une prime au locataire qui pourra monnayer son droit au bail
Réponse de le 04/03/2014 à 11:50 :
Hors bien exceptionnel, le loyer doit être dans la tranche -30%/+20% par rapport au loyer médian, la marge de manœuvre n'est pas si étroite. Vous voyez bcp vous des apparts de même surface dans le même quartier avec un écart de plus de 20% ? Ce plafonnement tel qu'il est conçu va juste empêcher quelques dérives. Bref il est quasi inutile.
Réponse de le 04/03/2014 à 15:40 :
L'écart est même de 50% entre l'immeuble de 4 étages comportant des 5 pièces en face d'un jardin sans nuisance habité par des cadres qui vont voir leurs loyers baisser et l'immeuble de 5 pièces dans l'immeuble de 10 étages occupé par des familles d'ouvriers a coté de la gare routière et de l'usine juste 500 m plus loin
Réponse de le 04/03/2014 à 18:24 :
500 mètres plus loin, ce n'est plus forcément le même quartier aux yeux des observatoires. De plus, on parle de loyer médian, or là vous comparez des extrêmes, qui rentrent probablement dans la tranche définie dans la loi Alur, donc qui ne seraient pas forcément amenés à être augmentés ou réduits ! -30%/+20% par rapport à la médiane de biens comparables, pour rappel.
Réponse de le 04/03/2014 à 19:17 :
"Bref il est quasi inutile. " : Il arrive en effet trop tard... Que les français se réjouissent de contribuer aux rentes des marchants de sommeil dans un marché libre et subventionné. Il est proprement scandaleux qu'ils aient eu le droit d'augmenter les loyers en présence des APL sans lesquelles ils seraient rare à trouver des clients à plus de 500 euros pour des studios (revenu nécessaire 1500 euros).
Réponse de le 04/03/2014 à 22:43 :
En revanche, une bonne mesure et qui est arrivée trop tard, c'est la limitation de l'augmentation du loyer en fin de bail à l'évolution de l'IRL.
Réponse de le 04/03/2014 à 23:58 :
"500 mètres plus loin, ce n'est plus forcément le même quartier aux yeux des observatoires." Et bien si, et c'est même encore pire car la définition des zones selon les observatoires va bien au-delà du quartier, englobant pêle-mêle des territoires forts différents en termes d'attractivité, de commerces, de services, de desserte par les transports. Si vous connaissez un peu la région parisienne, allez donc faire un tour sur le site de l'Olap et vous verrez à quel point la fixation de ce loyer médian est déconnectée de la réalité. Pour vous donner une idée, l'Olap fixe le loyer médian du Marais au même niveau que celui de Barbès, celui d'Antony centre-ville au même niveau que celui de Bagneux, ou mieux encore de Saint-Denis. Autrement dit, une aberration totale au regard de la valeur des biens.
Réponse de le 05/03/2014 à 11:43 :
Quelle est votre source ? Parce que moi l'OLAP me donne 23,6€/m² en valeur basse, 26,1€ en moyenne, et 27,7€ en valeur haute pour le Marais (quartier des Archives), et respectivement 19,5€, 22,5€, 25,4€ pour Barbès (quartier de Rochechouart).
Réponse de le 06/03/2014 à 14:45 :
Rochechouart, c’est plutôt le 9ème. Quand je disais Barbès, je pensais plutôt à la Goutte d’Or. Mais surtout, sur le site de l’Olap, vous n’avez pas pris la bonne page. Vous avez utilisé celle des loyers de marché qui distingue les quartiers de Paris et qui repose sur des loyers récents du parc privé. Or il faut prendre la page des loyers médians et vous verrez qu’il n’y a plus aucune différence entre le pire coin du 18ème et le meilleur du 4ème. De plus, en comparant les résultats donnés par la page « loyers de marché » et celle des loyers médians, vous pourrez constater que les niveaux de loyer ne sont plus du tout les mêmes et que l’écart se creuse, au bénéfice des locataires qui habitent les quartiers les plus agréables. Si l’on se base sur le prix au m2 du logement de 1 pièce, voilà ce que cela donne : loyers de marché quartier Goutte d’Or 21,1/24,2/26,5 euros par m2 ; loyers de marché quartier Archives 29,8/33,1/36,9 euros par m2 ; loyers médians 17,5/25/30 euros par m2, aussi bien pour la Goutte d’Or (18ème) que pour les Archives (4ème). En amalgamant quartiers hétérogènes dans des zones exagérément larges, loyers issus de baux de nature et d’ancienneté différentes, le calcul du loyer médian permet d’afficher des niveaux de loyers qui n’ont plus aucun lien avec la valeur des biens occupés . Côté locataires, seuls ceux qui ont la chance d’occuper un bien de qualité y gagneront et, côté propriétaires, comme le dit Merci en début de cette file, ce sera la prime à ceux qui proposent des biens pourris, mal situés, mal entretenus
a écrit le 04/03/2014 à 11:07 :
Lorsque les loyers sont bloqués le plus gros perdant c'est pas le bailleur mais l'Etat.Un bailleur taxé à l'ir à 45%+15% de Csg verse 60% du loyer à l'état .Donc chaque € en moins c'est 0,60 cents de moins pour l'état
Réponse de le 04/03/2014 à 11:45 :
Quel pourcentage des bailleurs sont imposés à 45% ? Quelle est la part des revenus locatifs dans le revenu imposable de ces bailleurs ?
Réponse de le 04/03/2014 à 17:26 :
tous les bailleurs ne sont pas taxés à 45%

et il faut utiliser tous les ressorts de la législations fiscales française..... qui pour certains, est très favorable.... quand on est gros propriétaire foncier.....

quant aux investisseurs récents..... les impôts et la csg sont souvent nuls.... les revenus étant écrasés par les intérêts d'emprunt des premières années....;
Réponse de le 04/03/2014 à 18:40 :
Le perdant n'est pas l'état dans le sens où le logement cher est un fléau pour la compétitivité des entreprises.Des loyers raisonnables redonneront de l'oxygène à l'économie française.
Réponse de le 04/03/2014 à 19:22 :
"Des loyers raisonnables redonneront de l'oxygène à l'économie française. " : Le marché du camping se porte bien et les classes d'âge électoralement majoritaires voient leurs revenus augmenter grâce à l'immobilier et malgré la crise, l'économie française va donc bien...

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