La Tribune

N'est pas le Baron Haussmann qui veut !

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Philippe Mabille, directeur adjoint de la rédaction  |   -  1003  mots

En 2007, Nicolas Sarkozy promettait déjà une France de propriétaires. Pour cela, il avait multiplié les effets d'annonce pendant sa campagne et accumulé au cours de son mandat la création de nouvelles niches immobilières : déduction d'impôt pour intérêts d'emprunt, Loi Scellier, soutien public aux promoteurs dont beaucoup ont failli sauter lors de la crise financière de 2008. Si on doit juger un homme politique à son efficacité, force est de constater que dans ce domaine, elle a été nulle. Pire, il est largement démontré que l'augmentation de l'argent public consacré au logement -il est passé de 32 à 41 milliards d'euros entre 2007 et 2011- a fait monter les prix en solvabilisant une demande qui sinon n'aurait jamais pu acheter. Soit l'effet inverse de celui recherché.. Depuis quinze ans, quelle que soit le mode d'intervention de l'Etat, les prix n'ont cessé d'augmenter en France, pour atteindre, notamment dans les zones les plus tendues (Paris, Ile-de-France, zones touristiques) des records historiques. A Paris, le prix moyen au mètre carré atteignait fin 2011 8360 euros ! Si l'Etat avait fait la preuve de sa capacité à réguler les prix, quels qu'ils soient d'ailleurs, cela se saurait...
La cause de cette situation est bien connue : on ne construit pas assez, non seulement dans la capitale, où la spéculation bat son plein avec le soutien de la demande étrangère, mais plus globalement, partout où les besoins augmentent. Depuis 2007, c'est pitié de le constater, la situation s'est même aggravée avec la crise. Par rapport à la demande, il manque 1 million de logements en France. Et, avec la hausse des prix et la stagnation du pouvoir d'achat, les ménages modestes et les primo-accédants sont de facto exclus de la propriété immobilière ; quand ils se rabattent sur la location, c'est pour avoir affaire à des bailleurs de plus en plus gourmands, qui appliquent des « prix de marché » totalement déconnectés de la réalité sociale du pays.
Dans le parc social, la situation n'est pas meilleure : l'idée un moment envisagée de permettre aux locataires HLM de devenir propriétaires a fait long feu, et la file d'attente s'allonge chaque jour pour accéder à ce parc. Ne parlons pas enfin du logement intermédiaire, le grand oublié, comme le sont les classes moyennes. S'il y a depuis la loi SRU des obligations, très mal respectées au demeurant par les villes les plus riches, de construction de logement sociaux, ces contraintes ne concernent pas le parc moyen qui souffre d'un gigantesque déficit. Pourtant, toutes les collectivités locales savent que la question du logement est devenue cruciale pour l'attractivité d'un territoire et le dynamisme d'un bassin d'emplois. Les gigantesques embouteillages à la périphéries des grandes métropoles sont devenus un poison quotidien en bonne partie causés par la paralysie du marché immobilier. Ajoutée à la flambée du prix des carburants, qui risque de s'amplifier avec la barre des 2 euros le litre de super en ligne de mire en 2012, la ponction exercée sur le pouvoir d'achat des plus modestes est de moins en moins supportable. C'est la triple peine : des logements chers, souvent éloignés du lieu de travail et un budget carburants en forte hausse.
Dans ces conditions, il n'est pas surprenant de voir tous les candidats (ou présumé tel s'agissant du chef de l'Etat) faire assaut de propositions nouvelles et détonnantes sur le logement. Tous tournent autour d'une même idée : libérer du foncier, ou de la "constructibilité", pour augmenter le nombre de logements disponibles et donc faire pression sur les prix. Ce pari peut-il marcher ? En théorie oui, à moyen terme. A condition que tous les acteurs jouent le jeu : or, les collectivités sont très réticentes, droite et gauche confondu, à l'idée d'appliquer la proposition de Nicolas Sarkozy d'autoriser une augmentation de 30% du coefficient d'occupation des sols. Cette mesure laisse aussi dubitatifs les promoteurs immobiliers. Qui imagine que nos villes vont soudain voir s'ériger des tours de 50 mètres ou plus.
Faire baisser le prix de l'immobilier ne se décrète pas. D'abord, c'est risqué pour l'économie, les Etats-Unis en savent quelque chose, eux qui ne parviennent pas depuis 2007 à stabiliser le prix des logements. L'Etat ensuite ne peut en la matière agir que par incitations. Encore faut-il trouver les bonnes. Nicolas Sarkozy, qui dénonce aujourd'hui la « perfusion » dont a fait l'objet ce secteur depuis des années, oublie un peu vite qu'il en a été l'un des principaux... promoteurs. Il ne lui est certes pas interdit de reconnaître son erreur, même sur le tard. Quand à François Hollande, son projet en matière de logement demeure on ne peut plus flou et son efficacité est tout autant discutable, même si les intentions sont bonnes. On sait qu'un blocage des loyers peut geler le marché pour longtemps, attisant la pression sur les logements disponibles. Demander à l'Etat de libérer gratuitement ses terrains disponibles est bien gentil, mais outre la perte de recettes que cela représenterait pour le Trésor public (Sarkozy propose lui des baux emphytéotiques de 99 ans), il est probable que cela soit impossible sur le plan juridique, dans la mesure où le Domaine public risque de s'opposer à ce que le patrimoine de l'Etat soit bradé. L'engagement visant à renforcer les sanctions financières sur la construction de logement sociaux en portant à 25% leur nombre pour favoriser la mixité est un v?ux pieux inspiré par la Fondation Abbé Pierre (qui réclame 30%). Déjà, que l'on fasse en sorte de respecter le seuil de 20% partout... Quand au doublement annoncé du plafond du Livret A, qui favorisera les épargnants aisés, son impact sur le parc HLM est incertain, puisque déjà aujourd'hui, la CDC n'arrive pas à prêter de façon rentable la collecte actuelle au service du logement social et est obligée de trouver d'autres finalités. Bref, n'est pas le Baron Haussmann qui veut !
 

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Commentaires

La baisse se décrète  a écrit le 06/02/2012 à 14:56 :

"Faire baisser le prix de l'immobilier ne se décrète pas. "
Il suffit de limiter la durée de remboursement des prêts, et vous verrez les prix chuter

momi60  a écrit le 05/02/2012 à 10:06 :

je me souviens des problemes de robinet et de baignoire ,pour éviter que la baignoire déborbe il faut réguler le flux .
à aujourd'hui les demandeurs de logement sont dans le pays et aux portes de nos frontieres.
vous pouvez construire les demandeurs seront toujours plus nombreux .notre politique sociale est un aimant pour les immigrés .
j'ai tres peur pour les années à venir

bellini  a écrit le 05/02/2012 à 8:38 :

Il ne faut pas oublier dans les causes de la crise les responsabilités de nos architectes branchés toujours en production d'un geste architectural radical. Ce qui se vend le mieux, c'est le très réactionnaire Haussmanien, y compris pour les bobos trangressifs. Les pauvres n'ont eu d'autres choix que le catastrophique pavillonnaire industriel en lointaine banlieue qui a détruit les meilleures terres agricoles, empêché la mobilité car souvent invendable, imposé l'usage de la voiture individuelle et donc créé d'énormes problèmes de circulation. En revanche il a permis à des maires esthètes de faire ces merveilleux ronds points que le monde nous envie!

Bon article  a écrit le 05/02/2012 à 0:10 :

Cet article a le mérite de souligner l'absurdité d'une politique visant à favoriser la demande (PTZ, APL...) alors qu'il fallait de toute évidence encourager l'offre et particulièrement la production de logements neufs, notamment en BBC.

BNDJ  a écrit le 04/02/2012 à 21:51 :

Étrange titre d'article..
le dernier paragraphe commence par "Faire baisser le prix de l'immobilier ne se décrète pas" et se termine par "Bref, n'est pas le Baron Haussmann qui veut !"...
Cela dénote une certaine méconnaissance de l'action du baron Haussmann, car si celui-ci a fait des tas de bonnes choses, le moins que l'on puisse dire est qu'il n'a pas vraiment fait baisser le prix de l'immobilier à Paris (ses adversaires lui ont assez reproché...) et qu'il n'avait pas tout à fait la sensibilité habitat social (contrairement à Napoléon III).
L'action du baron a surtout été remarquable par les tracés des nouvelles avenues et l?assainissement de Paris (égouts, adduction d'eau, espaces verts...). L'habitat et les fameux immeubles Haussmann n'ont été qu'une conséquences de ces travaux (voir http://www.wmaker.net/opcc/).
Et puis, dans notre pays frileux pour tout, imagine-t-on l'accueil qui serait réservé aujourd'hui à un baron Haussmann ?
A quoi cela sert d'utiliser des pseudos références historiques de travers ?

dezed  a écrit le 04/02/2012 à 14:16 :

Pourquoi temps deus phote d'or taux graphe? ya pa de $$$? misère " ......plus riches, de construction de logement sociaux,.... embouteillages à la périphéries.. ...faire assaut de propositions nouvelles et détonnantes sur le logement... Quand à François Hollande.......sanctions financières sur la construction de logement sociaux ..... Quand au doublement annoncé ...." misère::

dezed  a écrit le 04/02/2012 à 14:05 :

......plus riches, de construction de logement sociaux,.... embouteillages à la périphéries.. ...faire assaut de propositions nouvelles et détonnantes sur le logement... Quand à François Hollande.......sanctions financières sur la construction de logement sociaux ..... Quand au doublement annoncé ....

pierre  a écrit le 03/02/2012 à 21:04 :

Autre solution : 0% de logement social
==> les pauvres vont en province
==> logements disponibles en plus
==> loi de l'offre et de la demande : plus d'offre = prix plus bas

En offrant des logements dans des quartiers chers à certains, on crée des inégalités entre ceux qui ont eu le droit à ca et les autres (pourquoi gagner de l'argent si c'est pour être moins bien logé qu'une personne logée en logement sociaux?), et on baisse le prix de l'immobilier.

Solution alternative : plus aucune immigration = moins de demande de logement = prix plus bas

Olivier  a écrit le 03/02/2012 à 19:14 :

Il suffirait que que l'état devienne lui-même promoteur (en confiant la construction à des constructeurs privés mais en maintenant un taux de bénéfice raisonnable), en renonçant à toute TVA et frais de mutation, et en vendant à prix réduit les terrains en quantité innombrable dont il dispose.
Mais c'est sur qu'on préfère laisser les prix monter, au plus grand bénéfice des spéculateurs, dont les politiciens ne sont certes pas les ennemis...

jcdboss47  a écrit le 03/02/2012 à 16:48 :

quand on sait que les banques on emprunte a la bce et que cet argent sert a etre place comment force les banques a preter plus facilement au plus demunis pas les sdf mais les gens qui travaille loin et qui on un loyer qui represente la moitier d'un salaire et un gazole en hausse voila mon coup de gueule messieurs.

cdg  a écrit le 03/02/2012 à 14:54 :

il y a pourtant des solutions simple pour faire baisser les prix:
1) arret des subventions en tout genre a l immobilier (ca a commence pour cause de lutte contre le deficit mais il en reste encore, par ex fin des PTZ. de meme supprimer les allocations qui solvabilsent artificiellement le locataire . ces allocs vont en fait dans la poche du proprietaire)
2) taxe sur le logement. Une franchise de x m2 par personne et ensuite on paye tant par m2 supplementaire. Ca va inciter des tas de gens a revendre des biens ou ils ne mettent quasiment jamais les pieds. On peut aussi faire comme les suisses (bolcheviques notaires), l impots sur le revenu integre un loyer fictif pour les proprietaires
3) taxe sur les heritage. actuellement si j herite d un logement, ca me coute rien. donc pourquoi pas le garder vide et attendre que les prix montent ? Si j aurai a payer des droits de successions, j aurai soit a le vendre soit a le louer pour rentabiliser

ah bon !  a répondu le 05/02/2012 à 0:01:

"actuellement si j herite d un logement, ca me coute rien. donc pourquoi pas le garder vide et attendre que les prix montent ?"
Ah bon ! Un logement à Paris vous place immédiatement parmi les successions imposables. Une idée : le louer, le bien perd immédiatement 15 à 20 % de sa valeur comptable (et donc fiscale).

L'orthographe svp  a écrit le 03/02/2012 à 14:04 :

"Quant à François Hollande..."

Chris  a écrit le 03/02/2012 à 13:25 :

Ils me font rire aune avec toute leurs annonces:
Probleme: le logement, les causes: Fiscales toutes les niches accordées aux prives n'ont servi leur en deplaisent meme s il se defendent bec et ongle a les enrichir tres grassement donc sur ce point pour faire baisser les prix et fluidifier le marche pas 36 solutions, fin de tous les cadeaux fiscaux et taxations des plus values a la revente de maniere progressive, plus la plus-values est forte plus l imposition est forte... Mecaniquement le bon francais voulant payer le moins de taxe possible les prix baisseront.
Seconde cause de l'entretient fictif de cette bulles: Trop d immeubles inoccupés dans Paris intramuros>>>> De Grande entreprises ont delocalise leur siege (AXA, LCL....) vers la proche banlieu mais leurs anciens sieges sont toujours la et VIDE qu attends t on pour les transformer en logement...... De même qu'attends t on pour faire dégager ceux qui occupent indument un HLM auxquels ils n ont plus droit (Elu, cadre........) enfin qu'attends t on pour sanctionner durement les villes comme Neuilly qui ne fabrique pas ces 20%
Comme toujours on entretien des castes et on manque de C.... au plus haut du gouvernement

mmmm  a répondu le 03/02/2012 à 13:49:

"taxations des plus values a la revente de maniere progressive, plus la plus-values est forte plus l imposition est forte... Mecaniquement le bon francais voulant payer le moins de taxe possible les prix baisseront."

Mais bien sûr, et les français auront tout intérêt à revendre leur logement pour en acheter un forcément plus petit puisqu'ils n'auront plus les moyens de s'acheter la même surface avec une imposition forte de la plus value....

Chris  a répondu le 04/02/2012 à 8:34:

@mmmm si les prix baissent gloablement du fait de la fin des "cadeaux fiscaux" revendre pour acheter plus grand sera toujours possible.
Et j ai bien parler de progressivite plus le vendeur abuse sur le prix plus il paiera!

kniebolo  a écrit le 03/02/2012 à 12:49 :

le blocage des loyers est une excellente mesure pour faire gagner beaucoup d'argent à celui qui est en place comme locataire.
1952, à Nice, on achète un bel appartement OCCUPE, moyennant le versement de:
1.500.000 Frfr (1952) au proprio
1.500.000 Frf au locataire, pour qu'il veuille bien dégager....
Et il y a des candidats présidentiables qui préconisent cette mesure?
Rêve-je?

libertad46  a répondu le 04/02/2012 à 0:43:

Personne en vous a obligé à acheter

Choba  a écrit le 03/02/2012 à 9:22 :

Avant de vous ériger en grand inquisiteur de la politique du logement en France, ne déformez pas la réalité pour la soumettre à votre discours.
En 2008, comme vous le dites justement, "...promoteurs dont beaucoup ont failli sauter lors de la crise financière de 2008..."; s'il n'y avait pas eu une politique de soutien sans précédent à l'immobilier (loi Scellier, loi Bouvard, PTZ, aides aux promoteurs), l'augmentation du chômage aurait été sans commune mesure avec ce que l'on connait aujourd'hui.

Alors certes, on peut critiquer en argumentant que ces mesures ont fait monter les prix. Mais avait-on le choix ?
Un appartement neuf produit 1,8 emploi pendant 1 an (et son corolaire de charges sociales et patronales); un appartement neuf rapporte 19,6% de TVA à l'état, plus les droits d'enregistrement, plus les taxes foncières, taxe habitation, impôts sur les sociétés de promotion, construction, commercialisation etc..... soit beaucoup plus que les aides fiscales étalées sur 10 ans accordées aux investisseurs (pourquoi personne n'en parle ????)

Aujourd'hui, avec la crise de la dette des états, on coupe les robinets... Et ceux qui critiquaient la politique du logement de ces 4 dernières années (avec un réel succès en ce qui concerne l'immobilier, ne vous en déplaise) jouent maintenant aux grands moralisateurs.

Devant tant d'hypocrisie des "bien pensants", de déformation des réalités, comment s'étonner que les extrêmes représentent aujourd'hui 30% des intentions de vote ?

Désabusé  a répondu le 03/02/2012 à 10:36:

hannn pauvre petit promoteur qui a fait supporter le poid des niches, tva 5,5 aux acquereur pour faire monter les prix et s en mettre plein les poches..... Comme toujours chaque qu on donne une carotte vous vous gavez!!!! y en a marre maintenant vous passez a la caisse et c est entierement votre faute

patgicquel  a répondu le 04/02/2012 à 7:25:

Le problème de la construction de logements n'est pas forcément issu de ces problématiques. combien de fois j'ai expliqué à des collectivités que telle parcelle pouvait accueillir tant de logements, la réponse est quasiment systématique : "si vous faites autant de logements, nous derrière on ne va pas pouvoir accueillir les enfants à l'école (frais pour construire des équipements), il va nous falloir revoir les réseaux et faire des travaux de viabilisation...
Plaine commune est confronté à ce problème. L'Etat a décidé de faire de ce territoire un nouveau centre urbain en augmentant fortement la densité, résultat, aujourd'hui la plaine Saint-Denis doit financer la réalisation d'un nombre de classes scolaires par an qu'elle ne peut pas suivre.
Les promoteurs le savent, faire la ville, c'est donner les moyens aux collectivités d'assurer les investissements qui suivent...