Réguler le crédit immobilier, sous peine de voir l'édifice s'effondrer

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(Crédits : DR)
Amit Tyagi est vice-président et responsable des divisions Risque de crédit et Gestion de portefeuille, National Bank of Abu Dhabi

En commençant à bâtir son propre foyer il y a 14 000 ans, l'homme préhistorique conféra à la propriété sa marque de statut social et économique élevé. Aujourd'hui, les États-Unis se fondent sur une bureaucratie financière colossale afin de promouvoir la possession immobilière, tandis qu'économistes, banquiers, politiciens, et bien sûr propriétaires, suivent avec attention l'évolution des prix de l'immobilier. Mais si la propriété constitue pour beaucoup une fervente aspiration, ce rêve de possession peut rapidement se transformer en cauchemar économique lorsque les risques hypothécaires sont mal calculés. C'est ce que l'on a pu récemment observer.

L'endettement lié aux prêts hypothécaires est aujourd'hui devenu le plus lourd fardeau des ménages occidentaux. Au cours de la décennie ayant précédé la crise financière, l'endettement hypothécaire aux États-Unis a quasiment triplé, l'économie réelle n'enregistrant de son côté qu'une croissance d'un tiers. Lors de son pic de 2007, cet endettement représentait 10 600 milliards de dollars - soit plus de deux fois le PIB combiné de la Chine et de l'Inde.

 Les crises bancaires directement liées à l'immobilier

Chacune des six crises bancaires survenues dans les pays développés depuis le milieu des années 1970 a clairement puisé sa source dans l'effondrement du prix de l'immobilier. La chute brutale du prix des logements a également constitué l'une des principales causes des crises apparues sur les marchés émergents, telles que l'écroulement asiatique de 1997-1998. Les recherches démontrent que les baisses de production constatées en période de récession se révèlent deux ou trois fois plus importantes lorsqu'elles s'accompagnent d'un effondrement de l'immobilier, par rapport à un contexte de maintien des prix dans le secteur. La chute de l'immobilier a par ailleurs tendance à prolonger de presque trois ans les périodes de récessions.

Les régulateurs ne prennent pas la mesure du problème

Face aux véritables catastrophes économiques et sociales que représentent les situations dans lesquelles un haut niveau d'endettement hypothécaire se heurte à un effondrement des prix de l'immobilier, on s'attendrait à ce que les régulateurs s'impliquent pleinement dans la problématique. Ce n'est malheureusement pas le cas. Bien que le Comité de Bâle sur le contrôle bancaire - point d'ancrage majeur des réglementations bancaires internationales - ait proposé plusieurs réformes à l'issue de la crise de 2008, destinées à consolider le système financier, peu de choses ont véritablement changé en matière de réglementation des prêts hypothécaires.

Un risque immobilier sous pondéré avant la crise...

La clé de cette réglementation hypothécaire réside dans le concept de « pondération du risque, » c'est-à-dire dans une mesure augmentant en corrélation avec la probabilité de voir un emprunteur entrer en défaut. Un prêt octroyé à la société Microsoft, notée AAA, présentera par exemple une pondération de risque de 0 %, signifiant une quasi-impossibilité de manifestation du risque. Un prêt consenti au gouvernement indien s'accompagnera en revanche d'une pondération de 50%, celle-ci allant jusqu'à atteindre 150 % dans le cas de l'Argentine, considérée comme encore plus incertaine.

Dans le cadre des prêts hypothécaires, la pondération du risque se situe généralement aux alentours de 35 % (contre 50 % il y a dix ans). Les banques peuvent toutefois recourir à des modèles mathématiques internes pour calculer leurs propres pondérations, un peu comme si elles notaient leurs propres copies d'examen. Pas étonnant que la cote de risque des banques se présente le plus souvent comme favorable.

Imaginons par exemple l'octroi d'un prêt bancaire de 200 000 dollars, pour l'achat d'une maison de 235 000 dollars. Si la banque associe à ce prêt une pondération du risque de 10 %, le risque équivalent pondéré représente 20 000 dollars. Et si le montant du capital bancaire nécessaire à la couverture de ce risque pondéré s'élève à 10 %, la banque est alors seulement contrainte de faire intervenir 2 000 dollars de ses capitaux propres pour financer le prêt hypothécaire, empruntant elle-même 198 000 dollars.

... et après

Il suffit alors d'une simple baisse de 16 % du prix du bien immobilier en question (passant de 235 000 dollar à moins de 198 000 dollars) pour faire disparaître l'argent de la banque. Or, le prix de l'immobilier aux États-Unis - tel que mesuré par l'indice S&P/Case-Shiller sur les prix de l'immobilier résidentiel - a chuté de plus de 30 % entre juin 2006 et mars 2009, tandis que plusieurs pays européens, parmi lesquels l'Espagne, l'Irlande et le Royaume-Uni, ont enregistré des baisses similaires voire encore plus défavorables.

Le problème, c'est que les banques continuent de consentir d'importants prêts hypothécaires sans avoir à « jouer leur propre peau. » Selon les estimations du FMI, la pondération moyenne du risque hypothécaire en Europe et en Asie se serait élevée respectivement à 14 % et 15 %, certaines banques n'appliquant qu'une pondération de 6%.

Des règles trop peu flexibles: elles devraient prendre en compte les cycles

Un certain nombre de régulateurs ont dernièrement exprimé leur opposition face à cette possibilité pour les banques de fixer leurs propres pondérations du risque. En 2012, les autorités britanniques ont demandé aux banques d'appliquer à leurs portefeuilles de prêts hypothécaires une pondération minimum temporaire de 15 %, cette directive ayant néanmoins expiré au mois de juillet. Les régulateurs suédois ont pour leur part appelé les prêteurs hypothécaires à rehausser leur seuil de pondération du risque de 15 % à 25 %.

Bien qu'il faille les saluer, ces démarches se révèlent insuffisantes. Plus important encore, elles manquent cruellement de flexibilité. Il pourrait être plus judicieux d'appliquer des seuils procycliques et variables en fonction du temps, qui contraindraient les banques à conserver davantage de capital en période de boom de l'immobilier. En outre, là où l'existence d'un seuil unique et fixe incite les banques à privilégier des prêts plus risqués et plus générateurs de rendement pour un même montant de capital, la mise en place d'un système dynamique permettrait l'application de moindres seuils pour les prêts les moins risqués, et de seuils supérieurs pour les prêts les plus incertains.

 Utiliser d'autres outils

Par ailleurs, bien que la pondération du risque constitue un important outil macroprudentiel, il s'agirait d'en faire usage en parallèle d'autres outils dont disposent les régulateurs, parmi lesquels différents critères d'admissibilité aux prêts, de type ratios prêt-valeur ou prêt-revenus, ainsi qu'un provisionnement plus actif (en rehaussant les contraintes légales de réserves prêt-pertes en période de boom de l'immobilier). Il est essentiel de calibrer l'impact des pondérations du risque sur les cycles de l'immobilier par rapport à d'autres mesures, d'autant plus qu'une intervention excessive et redondante pourrait elle-même alimenter de dangereuses spirales.

Nulle part le recours de la réglementation bancaire moderne à la pondération du risque n'est plus prononcé que sur le marché hypothécaire. Si les régulateurs échouent à définir un juste équilibre, l'édifice tout entier pourrait à nouveau s'effondrer.

Les points de vue exprimés dans cet article n'engagent que son auteur, et n'illustrent en aucun cas ceux de la National Bank of Abu Dhabi.

Traduit de l'anglais par Martin Morel

Amit Tyagi est vice-président et responsable des divisions Risque de crédit et Gestion de portefeuille au sein de la National Bank of Abu Dhabi.

© Project Syndicate 1995-2014

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Commentaires
a écrit le 12/09/2014 à 16:30 :
Il faut obliger les acheteurs a avoir minimum 30% d'apport + emprunt maximum sur 15 ans pour 20% de leur salaire
=> evidement les personnes votn raler dans un premier temps car impossible d'acheter dans ces conditions
=> mais rapidement suite à l'effondrement de la demande les prix vont revenir aux prix des années 2000 (soit diviser par 2.5 -> 4,000€le m2 a paris au lieu de 10,000€)
=> Tout le monde y gagne sauf les rentiers et les héritiers
Réponse de le 12/09/2014 à 20:06 :
Et tous ceux qui ont acheté récemment !!
Réponse de le 13/09/2014 à 3:56 :
Et tous ceux qui ont acheté depuis environs dix ans !!
Réponse de le 13/09/2014 à 20:48 :
Sauf que vous oubliez qu'il faudrait appliquer l'inflation ce qui ramènerai le prix de 4000€ à 5000€ dans un premier temps.
Ensuite les taux de crédit moyen en 2000 étaient de 5,75%. Taux nominal.
Chaque baisse de taux de 0,5% "compense" une hausse de prix de 4%.
Les prix sont hauts, mais si ça résiste aussi bien ce n'est pas pour rien...
a écrit le 12/09/2014 à 14:27 :
Il faut tout simplement obliger les banques a ne plus prêter pour des logements a des prix irraisonnables..
a écrit le 12/09/2014 à 13:59 :
Avant toute chose il faut assainir le milieu, et en finir avec les affaires judiciaires qui impliquent de grandes banques dans des escroqueries dans l'immobilier. L' #affaireapollonia escroquerie en bande organisée de 1 milliarde est instruite depuis 2008 et toujours pas de jugement.
a écrit le 12/09/2014 à 13:42 :
Excellent article mais qui va a contre courant, puisque pas mal de pays (dont la france) suivent une politique du logement cher. Et pour maintenir les prix elevés, il faut un credit facile sinon vous n avez plus d acheteurs vu que ceux ci ont des revenus insufisants. La question qui se pose aussi, c est comment faire une fois qu la bulle est la ? car comme l auteur l a ecrit, une explosion de la bulle immobiliere a des effets serieux sur le reste (chute de la prod industrielle). Mais il est certain que ne rien faire ne peut qu aggraver les choses (enfin pas pour tout le monde, les vendeur net d immobilier (ie les retraités) sont eux les grand gagnants)
a écrit le 12/09/2014 à 12:59 :
Tout est dit...
a écrit le 12/09/2014 à 12:23 :
Le secteur immobilier, tout comme le financier, est victime de la spéculation, rompant le principe autorégulateur entre l’offre et de la demande. Spéculation directe (sous forme de paris sur l’accroissement futur de la valeur), ou indirectement par l’impact des crises économiques et financières. Elle mêmes pouvant être provoquées par le secteur immobilier.
Il y a eu une dérive, car avant l’immobilier constituait une valeur refuge, non pas en raison de la promesse de l’accroissement de valeur, mais de par sa participation en tant que fondement de la société et de la famille.
Sans compter le déni des crises, incitant à vouloir maintenir artificiellement le marché. Par des financements d’Etat, qui se traduiront de nouveau par une augmentation de l’endettement des populations… Un cercle vicieux.
La solution est simple, il suffit d’empêcher la spéculation.
Réponse de le 12/09/2014 à 12:36 :
Simple ? Comment ? Donnez nous votre recette ? Pour ma part, en France notamment, il suffirait que l'état cesse de soutenir artificiellement le marché immobilier par les aides aux logements, les prets à taux zero et tous les avantages fiscaux lies à l'immobilier. Ce sont ces causes qui font monter le prix immodéré de l'immobilier. La crise des subprimes vient des memes causes, l'état américain a forcer les deux plus sociétés hypothécaires Fanny Mae et Freddy Mac a préter à des foyers non solvables pour relancer artificiellement l'économie, et on a vu le résultat.
Réponse de le 12/09/2014 à 12:56 :
"empêcher la spéculation. " Un doux rêve... Il faudra un crash encore plus énorme que l'Avènement de Lehman pour y arriver. Mais ... nous y allons doucement mais, surement.
a écrit le 12/09/2014 à 12:02 :
Magistral, mais l'article passera inaperçu je le crains.

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