La Covid-19 va-t-elle accélérer la transformation de bureaux en logements ?

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Après avoir abrité des logements entre 1957 et 1989, le bâtiment du 7-9 rue Victor-Schœlcher à Paris est devenu, en 1992, un immeuble de bureaux pour la Société anonyme de gestion des eaux de Paris (Sagep), avant de redevenir en 2019 sous l'autorité de la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP) un ensemble de logements sociaux. (Architecte: Alain Serfati)
Après avoir abrité des logements entre 1957 et 1989, le bâtiment du 7-9 rue Victor-Schœlcher à Paris est devenu, en 1992, un immeuble de bureaux pour la Société anonyme de gestion des eaux de Paris (Sagep), avant de redevenir en 2019 sous l'autorité de la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP) un ensemble de logements sociaux. (Architecte: Alain Serfati) (Crédits : DR)
ENQUÊTE - ÉPISODE 1. Avec la pandémie, foncière et promoteurs immobiliers sont confrontés à un casse-tête pour transformer les bureaux en logements : restructurer de fond en comble ou bien démolir. Le tout en prenant en compte une pléthore de normes techniques nationales ou locales. Premier volet de notre série « L'immobilier post Covid ».

> Retrouvez demain le second volet : « Le grand exode des Français vers les villes moyennes ? »

C'est l'un des objectifs affichés par le projet de loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Élan): faciliter la transformation de bureaux en logements. Avant même de présenter le texte en Conseil des ministres, Julien Denormandie, alors ministre de la Ville et du Logement, réunit, à la Chambre de commerce et d'industrie de Paris Ile-de-France, dix foncières et promoteurs: Bouygues Immobilier, Compagnie de Phalsbourg, Emerige, Gecina, Icade, Kaufman & Broad, La Française, Novaxia, Spie Batignolles et Vinci Immobilier. Tous paraphent alors une charte visant à trouver 500.000 m² de bureaux d'ici à 2020 et à les transformer en 5.000 à 10.000 logements d'ici à 2022.

Restructurer de fond en comble ou démolir

Près de trois ans se sont écoulés depuis cette signature de mars 2018, et ce chantier avance bon an mal an. Constatant qu'il n'existe "pas de bilan chiffré pour le moment", l'équipe de l'actuelle ministre du Logement fait savoir à La Tribune qu'Emmanuelle Wargon réunira, début 2021, les acteurs concernés pour "un tour de table" sur le sujet. Deux possibilités s'offrent déjà aux professionnels: soit restructurer de fond en comble un immeuble de bureaux existants pour le muter en habitats et/ou en activités économiques, soit démolir un bâtiment pour reconstruire par-dessus.

Or, depuis le début de la crise économique et sanitaire, le secteur du logement neuf demeure à la peine voire en crise. De même que les valeurs locatives de certains bureaux tendent à égaliser voire à baisser par rapport aux valorisations des logements. Sans oublier tous ces nouveaux maires réticents à l'idée de construire. En d'autres termes: la Covid-19 va-t-elle accélérer ces transformations ?

Une équation économique jamais simple à résoudre


A l'époque, lcade revendiquait la pôle position avec 800 transformations en cours en Île-de-France, dont 300 dans le Grand Paris, et 2.000 en projet. A ce jour, la filiale immobilière de la Caisse des Dépôts semble avoir atteint ses objectifs, puisqu'elle déclare un parc de 2.840 logements produits de cette manière. "Nous y dédions d'ores et déjà une équipe pour capitaliser notre expérience et développer cette technicité particulière", déclare Emmanuel Desmaizières, directeur général d'Icade Promotion. Livré fin 2021, son siège marseillais comportera 6.000 m² de bureaux et 116 habitats.

Pour autant, l'équation économique n'est jamais simple à résoudre. A la différence d'un investisseur tertiaire qui a une valeur d'actif et qui raisonne hors taxe (HT), la vente d'habitats se fait toutes taxes comprises (TTC). Rien qu'entre le prix du mètre carré habitable (logement) et celui du mètre carré utile (bureau), il y a donc un premier écart de 10 à 15%. Par exemple, si un promoteur veut vendre 5.000 €/m² habitable, dont 30% de logements sociaux, cela lui revient à le vendre 4.250 € TTC, soit 3.500 € HT et même 3.200 € en termes de m² utiles. A prix de travaux égal, l'écart passe à 30 voire 40%.

"Si le marché du logement n'est pas 30 à 40% supérieur à celui du bureau, cela ne fonctionne pas ! Personne ne va prendre le risque de décoter son actif et va plutôt chercher de la dette pour l'entretenir", décrypte Emmanuel Dargier, DG Immobilier d'entreprise chez Ogic. Le promoteur privilégie l'édification d'immeubles hybrides et réversibles moitié bureaux moitié logements, avec des systèmes de poteaux-poutres, à l'image d'un R+8 [rez-de-chaussée et huit étages] de 5.280 m² à Lyon Confluences.

Des contraintes techniques nationales et locales

Outre ces montages financiers complexes, les acteurs de l'immobilier butent sur des contraintes techniques nationales et locales. Selon l'article 678 du Code civil, il est ainsi impossible d'avoir des "vues droites", fenêtres ou balcons, sur son voisin s'il n'y a pas 1,9 mètres de distance entre les deux bâtiments. Les plans locaux d'urbanisme (PLU) imposent, eux, un "éclairement premier des pièces principales" - séjour et chambres - de 6 mètres. "L'épaisseur a été calculée pour que la lumière naturelle soit toujours performante tant pour l'espace de travail que pour le logement", dit ainsi Emmanuel Dargier d'Ogic.

"Nous avons été obligés de détruire un immeuble de bureaux construit en 1970 bourré d'amiante et dont les épaisseurs de planchers étaient de 19 cm alors qu'il en faut 23 pour des logements", confirme le président de Pierre Etoile Marc Gedoux.

Certes, la loi Élan a octroyé un bonus de constructibilité de 30% pour permettre l'augmentation des gabarits - dans la limite du faîtage de l'immeuble voisin - de la même façon qu'elle a mis en place des exonérations aux obligations de création d'espaces de stationnement. Cela a permis de faire sauter quelques verrous, "mais je n'ai pas l'impression que cela ait totalement dynamisé ce marché", pointe l'avocate associée Elisa Bocianowski, responsable de la pratique immobilière chez Simmons & Simmons.

"Il faut toujours un permis de construire pour changer la destination et réaliser les travaux, avec les aléas et la longueur de l'instruction que cela implique. La transformation doit être compatible avec le PLU, le cas échéant il faut l'autorisation de la copropriété avec la règle de la majorité absolue pour entériner le changement de destination... ", dit-elle encore.

Une entité dédiée chez Action Logement

Dans ces conditions, le groupe Action Logement, premier producteur d'habitats neuf, a créé, en novembre 2019, une entité dédiée à la transformation immobilière. Avec 600 millions d'euros de fonds propres, 600 millions de prêts de long-terme et des financements bancaires, elle dispose d'une enveloppe d'1,2 milliard d'euros d'ici à 2024 pour acquérir des actifs à transformer. En 2020, elle a déjà engagé 100 millions d'euros à la suite d'un appel à manifestation d'intérêt.

Sur les 150 opportunités qui se sont présentées, 70 ont été écartées mais 80 se trouvent désormais en carnets d'affaires, dont 30 à 40 en cours de négociation qui représentent 2.000 logements. La filiale de l'ex-1% Logement démembre le foncier (le terrain, Ndlr) et le bâti pour neutraliser les coûts d'acquisition sur la longue durée et permettre aux bailleurs sociaux de réaliser l'opération.

"Nous n'assurons pas la maîtrise d'ouvrage, mais nous construisons un modèle économique Action Logement-bailleur-promoteur. Ce sont parfois des projets mixtes avec du logement abordable, parfois du logement libre et de la programmation économique si elle est pertinente", explique son président Alexandre Chirier.

Le démembrement du foncier et du bâti

Le montage est sensiblement le même du côté de chez Perl (groupe Nexity), spécialiste de l'usufruit locatif social (ULS). En clair, d'un côté, l'opérateur achète des immeubles anciens et vend l'usufruit [le droit de jouissance, Ndlr] à un bailleur social. De l'autre, elle propose à des investisseurs d'acquérir la nue-propriété [les murs, Ndlr] avant de devenir pleinement propriétaires au bout de quinze ans.

"Le démembrement est une solution à la fois pour les promoteurs et les bailleurs sociaux, permettant de favoriser la réalisation de ce type d'opérations : via la mobilisation de l'épargne privée, les opérations arrivent à un meilleur équilibre économique et peuvent intégrer du logement social via l'ULS", assure son directeur général Tristan Barrès.

Autre possibilité: le plan d'épargne urbain, un concept porté par Joachim Azan, président du groupe Novaxia. Plutôt que de flécher l'épargne des investisseurs vers des terrains nus, il "métamorphose" des actifs obsolètes ou des friches industrielles moyennant un ticket d'entrée de 120.000 euros et la promesse d'une rentabilité de 7% par an. Pour 30 millions d'euros, il vient d'acquérir les 2.200 m² du 8, boulevard Malesherbes à Paris.

La transformation suscite l'intérêt des foncières

Le marché de la transformation de bureaux en logements commence également à susciter l'intérêt des foncières. Pionnier en 2014 et en 2015 avec la livraison de résidences étudiantes dans les XVè et XIIIè arrondissements parisiens, Gecina étudie "systématiquement" ce scénario, en amont du départ d'un de ses locataires.

"L'ancien siège social de Peugeot Citroën avenue de la Grande Armée va redevenir un immeuble de bureaux à l'issue d'une restructuration en économie circulaire, mais pourra être réadapté pour d'autres usages: hôtel, logement géré (étudiants, seniors)... dans sa troisième vie", avance son directeur du développement Baudouin Delaporte.

Son homologue Covivio a, lui aussi, créé une activité "Promotion Logements". "Sur certains de nos actifs libérés par leur locataire, la logique de valorisation passait plutôt par un changement de destination et un redéveloppement de l'immeuble en logements", note Olivier Estève, directeur général délégué de la foncière.

"On en verra germer de plus en plus", estime pour sa part le président d'Emerige Résidentiel Christophe Bacqué, qui relève un "fort ralentissement du marché" entre obsolescence du parc et nouveaux usages. "La fabrication du tertiaire appartient aux fonds d'investissements qui financent de la dette, puis louent avant de vendre. Désormais, l'alternative logement se posera systématiquement sur ces actifs", insiste le professionnel.

"Nos réserves foncières peuvent offrir des opportunités de développement résidentiel", renchérit le directeur général d'Icade Promotion.  "Nous y travaillons avec les élus concernés, dans une synergie permettant de valoriser au mieux nos actifs en réponse à la demande", poursuit Emmanuel Desmaizières.

Le feu vert des maires

Encore faut-il effectivement que les maires acceptent de tels projets dans leur commune. Dans une collectivité territoriale, la construction de logements neufs est toujours synonyme de crèches, d'écoles ou de gymnases supplémentaires, alors même que la taxe d'habitation va bientôt être supprimée et que les entreprises vont continuer à s'acquitter de la taxe foncière et de la taxe d'équipement.

"Faut-il exonérer certaines villes des quotas de logements sociaux ?", s'interroge le directeur général délégué d'Ogic. "Il faut repenser l'usage de ces actifs avec les villes pour éviter qu'un immeuble vide soit plus avantageux pour une collectivité en évitant d'avoir à investir dans des équipements publics ou en perdant un revenu précieux", souligne Emmanuel Dargier.

A Paris, l'encadrement des loyers renforce par ailleurs la vacance des immeubles. Sachant que les loyers y sont plafonnés de 300 à 360 euros par mètre carré et par an et que des travaux de restructuration coûtent en moyenne entre 1.500 et 2.000 €/m², la société Edgar Suites recommande aux propriétaires bailleurs de transformer ces bureaux inactifs en suites hôtelières. "Cela permet de proposer 800 à 850 € par m² par an avec un bail en état futur d'achèvement qui sécurise l'issue de l'opération avant le début des travaux et donne de la visibilité à long terme avec un bail commercial ferme de 12 ans", justifie Xavier O'Quin.

Si la volonté des professionnels est affirmée, les contraintes économiques, politiques et techniques restent encore trop nombreuses pour passer à l'échelle. En son temps, l'exécutif avait pourtant commandé une mission d'information sur les freins à lever et les leviers à actionner pour enclencher le mouvement. La balle est donc dans le camp du gouvernement et du Parlement pour en améliorer la réglementation. Le cas échéant, la transformation de bureaux ne révolutionnera pas la production de logements.

> Épisode 2 : « Le grand exode des Français vers les villes moyennes ? »

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Commentaires
a écrit le 07/12/2020 à 21:06 :
Ni reconstruction après démolition, ni transformation : la construction de logements ne rapporte rien, comparé à la spéculation et aux loyers des bureaux. Surtout que Macron et ses sbires ont tout fait pour réduire le financement, déjà que leurs prédécesseurs...
a écrit le 07/12/2020 à 9:38 :
demolir pour reconstruire, ca fera conbien du m2 nouvellement cree?
et reamenager ca coute une blinde, vu que des bureau et des logements ne nont pas concus pareil du tout
juste mettre des cloisons, c'est un peu leger, hein?
et avec toutes les lois ecolobobos, ca va faciliter la tache
quelqu'un s'est il pose la question pour savoir si financierement ca tient la route?
Réponse de le 07/12/2020 à 14:54 :
ce qui coute cher dans un logement c est l emplacement (aka le foncier). C est au moins 30 % du cout. donc raser un immeuble pour reconstruire c est pas ruineux. Par contre c est sur que ca genere des opposition. pas tant des bobos ecolos que des boomers a qui la penurie de logement profite (vu qu ils peuvent vendre le leur plus cher)
a écrit le 07/12/2020 à 8:47 :
C'est plus simple de faire des bureaux que des logements et l'oligarchie va systématiquement au plus simple, comme elle. Ils n'essayent même plus de réfléchir et c'est bien pour cela qu'il est si difficile de faire avancer ce genre de dossiers leur imposant de penser un minimum.

Et c'est vachement compliqué pour eux hein, ils sont pas habitués les gars là dedans...

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