LA TRIBUNE - Avant de prendre ce 16 décembre 2020 la présidence du directoire de CDC Habitat, filiale de la Caisse des Dépôts dédiée au logement, vous avez, notamment, été directrice des retraites et de la solidarité de la Caisse des Dépôts de même que vous avez présidé Osica et le directoire d'EFIDIS, filiales du groupe SNI devenu CDC Habitat. Ce retour à la maison à la suite du départ d'André Yché, c'est le changement dans la continuité ?
ANNE-SOPHIE GRAVE - Avant de revenir chez CDC Habitat, j'ai dirigé pendant trois ans le groupe 3F, filiale d'Action Logement, opérateur de 250.000 logements sociaux en France, la moitié en Ile-de-France, la moitié en province, et producteur de 11.000 logements par an.
Je précise qu'André Yché devient président du conseil de surveillance de CDC Habitat. Le changement dans la continuité est une bonne expression pour qualifier cette transition. CDC Habitat a été fortement mobilisé sur le plan de relance, lançant un appel à manifestation d'intérêt auprès des promoteurs immobiliers pour acquérir 40.000 logements neufs en vente en état futur d'achèvement (VEFA).
Le Groupe est fortement sous tension, pour mettre en œuvre cette production et nous entendons bien poursuivre cette dynamique. Nous allons de même renforcer les projets sur les territoires, puisque nous souhaitons nous positionner comme un opérateur global de l'habitat d'intérêt public. Des équipes municipales renouvelées sont arrivées avec des attentes en termes de construction durable, de mixité, de rénovation de cœurs de ville. Nous sommes en capacité d'intervenir sur l'ensemble de la palette ainsi que sur le montage d'opérations complexes et nous voulons le concrétiser encore davantage.
Avec votre force de frappe, comment allez-vous relancer la machine productive, qui s'est paralysée ces derniers mois ? Les professionnels du bâtiment et de l'immobilier sont « confiants » et « positifs » vis-à-vis de la commande publique, mais redoutent quand même une pénurie d'offres en 2021.
L'interrogation pour 2021 porte sur l'amont de la production, c'est-à-dire sur le sourcing de fonciers aménagés, les promoteurs n'ayant plus énormément de stocks et se posant des questions sur les autorisations d'urbanisme. Comment peut-on aider à la reconstitution de l'offre ? Dans le cadre de nos partenariats avec les promoteurs, nous pouvons envisager une co-intervention sur le foncier. La transformation de bureaux en logements, par exemple, est longue et compliquée, mais peut se faire à certaines conditions, qui posent la question du portage.
A écouter les promoteurs engagés avec l'exécutif sur cette question, cela reste un défi économique, politique et technique... sans parler du quota de logements sociaux qui limite le retour sur investissement.
La production de logements sociaux me paraît intégrée et de moins en moins ressentie comme une contrainte. Nous sommes tout à fait prêts à réaliser des opérations en co-promotion. Si nous achetons une bonne part de nos logements en vente en état futur d'achèvement (VEFA), nous pouvons aussi rééquilibrer notre part en maîtrise d'ouvrage directe sur ce type de projets un peu complexes. Ces projets sont d'ailleurs source d'innovations pour les promoteurs comme pour nous.
Nous voulons ainsi contribuer à la fabrication de la ville ce qui peut signifier aussi reconstruire la ville sur la ville, en affirmant notre engagement sur le développement durable. Dans le contexte actuel, les exigences environnementales se renforcent, en témoigne la réglementation environnementale 2020 qui vient d'être dévoilée par le gouvernement.
Cette RE2020, qui s'appliquera au 1er juin 2021, fait déjà débat, car excluant le gaz dans le neuf comme dans l'existant et privilégiant les matériaux biosourcés...
Nous comprenons bien le pourquoi, même si sur notre parc immobilier, le gaz reste le principal mode de chauffage. Il nous faudra donc anticiper et expérimenter ; il n'y a pas forcément de solution unique.
Notre stratégie est déjà très avancée sur le traitement des passoires thermiques. Il nous reste 2% du parc en F et G, et nous avons l'ambition d'aller encore plus loin. Nous intégrons pleinement ces problématiques énergétiques dans notre plan stratégique patrimonial
De cette contrainte, l'innovation émergera-t-elle en matière de transition écologique et de révolution numérique ?
L'année prochaine, nous allons enrichir nos partenariats sur l'innovation (usages du logement, bâtiments connectés, services) et le bas-carbone. Les startups qui développent des solutions dans ces domaines ont des difficultés pour tester à bonne échelle. Je souhaiterais que nous développions davantage l'innovation ouverte en combinant leur approche et notre terrain d'expérimentation.
Nous ne raisonnons plus seulement habitat, mais nous inscrivons le logement dans son environnement, son quartier, voire sa ville. Nous devons réfléchir de manière plus globale.
De la même manière que 3F avait un partenariat avec Intent Technologies, CDC Habitat travaille en proof-of-concept, avec cette jeune pousse qui exploite les données du bâtiment en lien avec les interventions des prestataires. Ces démarches doivent conduire à améliorer l'exploitation des immeubles, améliorer les services aux locataires, et générer des économies de charges. Notre objectif est d'exploiter les potentialités du numérique au service de nos clients.
Serait-ce le « monde d'après » d'Anne-Sophie Grave ?
Le confinement nous fait nous interroger sur les attentes des futurs locataires sur leur logement de demain. Nous n'avons pas de certitudes à ce stade, si ce n'est les usages qui évoluent, les attentes sur l'intégration de la nature en ville, et davantage d'espaces extérieurs.
Je suis en outre convaincue qu'il est possible de trouver un bon équilibre, et même de faire de la « densité heureuse » comme dirait l'architecte Roland Castro.
Roland Castro a certes livré en 2019 une superbe tour de seize étages à Aubervilliers avec des jardins tous les quatre étages, mais la densité a mauvaise presse tant auprès des décideurs publics locaux que des populations.
Par expérience, la perception de la densité ne correspond pas toujours à la densité réelle. Tout dépend de la qualité des projets. Les grands ensembles sont en réalité souvent peu denses mais ne sont pas perçus comme tels pour des questions d'urbanisme. Comment faire en sorte d'avoir des cœurs de ville denses ? Il faut traiter l'immeuble dans son lien au quartier.
En réalité, si les élus nous demandent parfois un étage en moins sur un immeuble, cela ne résout pas la question de la densité. D'autant que pour tenir l'objectif de zéro artificialisation nette des sols tout en répondant aux besoins de logements, il va falloir trouver des solutions qui embarquent toutes ces réflexions.
Deux ans après la promulgation de la loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), qui oblige les organismes HLM de moins de 12.000 logements sociaux à se regrouper, le « choc d'offres » vanté par le gouvernement ne s'est pas produit. Comment inverser la tendance ?
Les organismes de moins de 12.000 logements sociaux doivent en effet se regrouper ou s'adosser à un groupe dans le cadre de la loi Elan. Nous avons ainsi, ces deux dernières années, signé des partenariats avec des organismes ou pris des participations. Après cette phase, notre objectif est double : adapter notre offre de services aux besoins des partenaires, et apporter notre expertise pour accompagner les projets de territoires.
En cela, nous allons passer d'un groupe avec un modèle industrialisé, intégré, à un modèle d'une entreprise à réseau. Nous gérons 520.000 logements, auxquels vient s'ajouter un nouveau périmètre de 250.000 à 300.000 logements gérés par les partenaires. C'est un vrai changement de modèle car il va nous falloir faire du sur-mesure, les besoins d'expertise et de service n'étant les mêmes selon les territoires.
« Quand nous mettrons le pied sur l'accélérateur, nous serons difficiles à égaler » (Joelle Pineau, directrice de la recherche en IA chez Meta)
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