Malgré “l’effet Airbnb”, l’hôtellerie attire encore les investisseurs

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A Paris, le nombre de nuitées hôtelières a reculé de 0,2% au deuxième trimestre, d'après l'Insee. Mais l'investissement dans le secteur reste soutenu.
A Paris, le nombre de nuitées hôtelières a reculé de 0,2% au deuxième trimestre, d'après l'Insee. Mais l'investissement dans le secteur reste soutenu. (Crédits : © Mal Langsdon / Reuters)
En France, et à Paris en particulier, le secteur hôtelier attire encore les capitaux, en particulier dans le haut-de-gamme. Les gammes intermédiaires en revanche risquent d’être affectées par l’expansion du modèle de location qui fait le succès d’Airbnb.

Paris en tire enfin quelques deniers. Airbnb a commencé ce 1er octobre à collecter une taxe de séjour, de 83 centimes par nuitée après l'accord conclu quelques mois plus tôt avec la Mairie de Paris. Une façon de montrer sa bonne volonté dans une ville où le site américain compte le plus grand nombre d'hébergements disponibles - près de 50.000 - par rapport à ses autres destinations dans le monde. Elle intervient en outre après des "descentes" organisées avant l'été par la Mairie pour vérifier la nature des logements mis en location sur le site, et quelques semaines avant le grand rassemblement "Airbnb OPen" au Parc de la Villette du 12 au 14 novembre.

Entre-temps, les premiers mois de l'année auront-ils été si terribles pour l'hôtellerie, notamment en raison de la concurrence d'Airbnb? En France, la fréquentation hôtelière au cours d'un été marqué par une météo plutôt clémente semble avoir été favorable puisqu'elle augmente de 1,9% d'un an sur l'autre. Elle tire partie d'une hausse plus générale de la fréquentation touristique. Celle-ci a augmenté de 2,7% au cours du deuxième trimestre 2015 par rapport à la même période un an plus tôt selon l'Insee.

L'exception parisienne

Mais l'agglomération parisienne connait une situation bien moins brillante. Là, les nuitées enregistrées dans les hôtels se sont légèrement repliées au deuxième trimestre (-0,2%), en raison principalement d'un recul de la clientèle étrangère qui représente un voyageur sur six.Si l'été s'est révélé décevant pour les hôteliers, ils peuvent néanmoins espérer se retourner grâce à la conférence de l'Onu sur le climat organisée par Paris à la fin de l'année.

L'occupation des hôtels dans la région représente un enjeu économique non négligeable. En effet, l'Île-de-France concentre un quart de l'offre hôtelière du pays.  La région compte près de 150.000 chambres - soit trois fois plus que la capacité totale affichée par Airbnb-, dont les appartements ou maisons en location ne sont pas toutes disponibles au même moment.

>> 17 millions de personnes ont utilisé Airbnb cet été, 353 fois plus qu'en 2010

Un marché très dynamique

Malgré ces soubresauts conjoncturels et la concurrence de nouveaux acteurs, le secteur continue toutefois d'aiguiser l'appétit des investisseurs. "Le marché de l'investissement est extrêmement dynamique, il n'a jamais été aussi fort qu'en ce moment", a indiqué Stéphane Boltz, associé, responsable du pôle Real Estate & Hotels du cabinet KPMG lors d'une conférence. L'an dernier, les transactions dans le secteur ont atteint 2,8 milliards d'euros en France (14 milliards en Europe), d'après les études de ce cabinet. Atout France, organisme en charge de la promotion du tourisme hexagonal, chiffrait de son côté à 2,5 milliards l'investissement dans les rénovations.

L'année a été marquée par l'annonce de l'acquisition du groupe Louvre Hôtel par le chinois Jin Jiang (qui n'a été officialisée que début 2015). Dans les mois à venir, d'autres transactions importantes pourraient avoir lieu, notamment la vente de la chaîne hôtelière B&B, propriété du fonds américain Carlyle. En ajoutant les établissements indépendants officiellement sur le marché, ce sont plus de 400 hôtels qui pourraient changer de main en 2015.

Explications fiscales

Premiers intéressés: les grands groupes hôteliers, notamment chinois. Côté investisseurs étrangers, si les "tensions entre la Russie et la France se sont pas forcément favorables à une captation de la clientèle russe cela n'empêche pas les Russes qui en ont les moyens d'investir sur le territoire français", note Stéphane Boltz.

Surtout, l'investissement dans l'hôtellerie représente une technique d'optimisation fiscale parmi d'autres qui semble attirer certaines fortunes. "Pour les familles qui avaient investi dans l'immobilier hôtelier dans les années 1990, réinvestir leurs liquidités tous les ans dans un nouvel hôtel représente un passage obligé. Pour les investisseurs dont la fortune provient d'autres industries comme la grande distribution ou l'automobile, la problématique de l'ISF pousse également à réinvestir rapidement", indique le spécialiste de l'hôtellerie.

Le taux d'occupation recul à Paris

Reste que le développement des plateformes de location saisonnières collaboratives n'est pas non plus totalement neutres. En premier lieu parce qu'elles risque d'affecter la performance d'une partie des établissements.  "A Paris, où le taux d'occupation moyen est de 78%, nous observons un repli de 1 ou 2 points à cause d'Airbnb", indique ainsi Stéphane Boltz.

Certes, le taux de rentabilité des hôtels de 1 à 3 étoiles restait encore élevé l'an dernier, leur résultat brut d'exploitation représentant plus du tiers de leur chiffre d'affaires en moyenne. Mais cela s'explique en partie par un "flou" sur la classification des établissements, certains étant encore classés dans les catégories inférieures malgré des rénovations et autres modifications visant à passer dans les catégories supérieures.

"Ne plus payer le prix fort"

 Globalement hors palaces et hôtels à très bas prix qui s'adressent chacun à une clientèle spécifique, les établissements situés entre ces deux catégories auraient davantage à souffrir du succcès d'Airbnb. Lequel est d'ailleurs concurrencé, surtout en province par d'autres plateformes comme Leboncoin.

Conséquence :

"D'ici un ou deux ans, les investisseurs ne voudront plus payer le prix fort qui est encore demandé. Dans les hôtels dit économiques, au lieu de 78% ou 80% d'occupation, ce sont plutôt 75% qui seront pris dans les projections en compte et auront un impact sur le prix d'acquisition ou de la rénovation. Néanmoins, l'investissement dans les murs restera rassurant pour les banques, surtout dans les centres-villes souffrant d'une pénurie de foncier."

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Commentaires
a écrit le 04/10/2015 à 9:39 :
Il s'agit de deux marchés bien différents. Ceux qui mangent du caviar régulièrement achètent quelquefois du paté (surtout pour nourrir les domestiques). Ceux qui mangent du paté régulièrement achètent très rarement du caviar :-)

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