S'il y a une chose à laquelle nous ne nous attendions pas avec la pandémie, c'est de vivre une grande expérience sociétale avec le télétravail. Cependant, ce lieu que nous appelons « travail » a évolué si radicalement ces derniers mois que l'avenir de l'immobilier de bureaux offre maintenant une myriade de possibilités.
Avant la pandémie, seulement 3,4 % des Américains travaillaient depuis leur domicile. Une enquête Upwork menée en partenariat avec le MIT révèle qu'au plus fort du confinement, ils étaient près de la moitié[i].
Le constat est analogue dans l'Union européenne, où le contexte a contraint près de quatre personnes sur dix à commencer à travailler à domicile (source : Eurofound[ii]). Plus de la moitié des personnes interrogées en Finlande, en Belgique, au Luxembourg et aux Pays-Bas ont ainsi déclaré avoir sauté le pas.
Alors que les mesures de confinement sont assouplies et que les bureaux physiques sont réaménagés pour pouvoir de nouveau accueillir le personnel, il revient aux entreprises de décider comment organiser le travail de leurs équipes. Pourtant, leur décision et la manière dont elles l'appliquent à leurs talents pourraient avoir un réel impact sur le monde de la technologie, du recrutement et de l'immobilier.
La technologie avant tout
Sans technologie, il ne pourrait pas y avoir de télétravail. Pas étonnant donc que les entreprises aient tendance à s'inspirer des géants du numérique pour définir leur approche future.
Si des sociétés comme Microsoft et Amazon ont étendu leurs protocoles de télétravail jusqu'à octobre, Facebook et Twitter l'ont autorisé à vie[iii]. Afin de s'assurer un vivier de talents actuels et futurs, Facebook acceptera également dès ces prochains mois les candidats qui souhaitent travailler à distance. Google, l'un des pionniers du bureau « talent friendly », applique un modèle hybride consistant à accueillir ses collaborateurs stratégiques dans ses locaux, tout en encourageant le travail à distance pour les autres.
Mais au-delà des acteurs « digital natives », il est sans doute encore plus intéressant d'observer comment réagissent les nombreuses autres entreprises locataires de leurs bureaux. Le passage contraint au télétravail a été compliqué pour celles qui ne possédaient pas l'infrastructure technique, voire la culture managériale adaptée, sans parler de leurs affinités avec le numérique et de leur implantation géographique.
En 2019 dans l'Union européenne, 5,4 % des salariés de 15-64 ans télétravaillaient régulièrement, un chiffre qui est resté constant autour de 5 % depuis 2009. Sur la même période en revanche, la part de ceux travaillant de temps en temps à domicile est passée de 6,0 % à 9,0 %. Et l'écart est encore plus flagrant d'une région à l'autre : en 2019, il y avait seulement 0,5 % de travailleurs en Bulgarie et 0,8 % en Roumanie, contre plus de 14 % aux Pays-Bas et en Finlande[iv]. À l'évidence, au moment où la pandémie a frappé nos économies, tous les salariés n'étaient pas préparés de la même manière.
Lorsqu'elles ont étudié les avantages du travail à distance, en plus d'éviter d'importants risques de transmission du virus, les entreprises ont peut-être espéré faire des économies sur leurs factures de services et d'entretien. Mais dans la pratique, elles doivent continuer à s'acquitter de leur loyer et des charges fixes, en plus de supporter le coût lié à l'équipement informatique de leurs télétravailleurs - qui requiert de surcroît un plus haut niveau de sécurité informatique et des données.
Du côté des salariés, le vécu de ces derniers mois a révélé un fossé entre les dirigeants, plus aisés, et les autres collaborateurs. Dans les capitales bondées, le télétravail dans des appartements exigus est souvent incompatible avec les obligations parentales, ou simplement avec le manque d'espace. Et à l'autre extrême, ceux qui quittent la ville pour réaliser le rêve d'une vie à la campagne ou sur la côte peuvent se retrouver face à un autre dilemme : à quelle distance est-on trop loin de tout ? Pour la plupart des gens, il est incontournable de pouvoir bénéficier d'infrastructures locales de qualité, d'une gare TGV ou d'un aéroport à proximité, sans oublier une vie sociale.
Le bureau malgré tout
Pour les êtres sociables que nous sommes, le bureau favorise une collaboration humaine et créative impossible à restituer au travers d'un écran. Les petites et grandes idées sont le fruit de débats constructifs dans une salle de réunion et de conversations dans le couloir. Les entreprises explorent et mettent en œuvre des protocoles sanitaires et de distanciation dans leurs espaces de travail, et cherchent un moyen de retrouver un certain confort pour stimuler la productivité de leurs salariés.
Pourtant, le trajet domicile-travail n'a jamais paru aussi peu engageant : les aspects liés à l'environnement, au temps de transport et aux contraintes pratiques qui n'ont fait qu'augmenter ces dix dernières années viennent aujourd'hui s'ajouter aux craintes de transmission du virus dans des rames et des bus bondés. Une solution existe, que Hamilton Place Strategies a baptisée « hub-and-spoke model » et en vertu de laquelle les locaux d'une entreprise sont disséminés dans plusieurs quartiers d'une ville pour être plus proches du domicile des salariés et leur permettre, idéalement, de s'y rendre à pied ou à vélo[v]. Les bureaux flexibles peuvent répondre à ce besoin, que ce soit à titre expérimental, provisoire ou définitif.
En déclinant cette idée à l'extrême, il est même possible de créer des antennes en province, ce qui contribuerait à améliorer la qualité de vie des travailleurs, à stimuler les marchés immobiliers régionaux, ou simplement à promouvoir une plus grande égalité économique à l'échelle nationale pour tous les acteurs du commerce et des services.
L'autre argument en faveur du développement du Flex Office à moyen terme repose sur la nécessité d'édifier des modèles garantissant le respect des distances physiques dans les locaux actuels, ce qui implique de libérer des bureaux classiques au profit d'alternatives adaptées au contexte sanitaire ou de disséminer définitivement les membres du personnel sur des surfaces plus vastes. Cette configuration peut séduire des sociétés en pleine expansion ou qui explorent de nouveaux marchés et qui veulent tenter l'expérience au moyen de baux temporaires. Les secteurs d'activité qui n'avaient jamais eu l'occasion de tester le bureau flexible peuvent, dans le contexte risquophobe actuel, découvrir leur utilité.
Alors que la productivité était naguère LE critère déterminant pour l'aménagement et la logique des bureaux, l'innovation consiste désormais à s'assurer que l'espace répond aux besoins de talents exigeants.
Le bureau n'est pas mort, il ne fait qu'évoluer. La technologie et l'innovation continueront de jouer un rôle central pour attirer les meilleurs collaborateurs, et les spécificités de la pandémie en cours contribuent tout simplement à accélérer la tendance. En fin de compte, la véritable solution pour former des équipes exceptionnelles pourrait bien résider dans l'élaboration d'une large palette d'options que chaque membre aurait la possibilité de choisir selon ses besoins.
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(*) Propel by MIPIM est un événement annuel qui rassemble des leaders de l'immobilier, de l'innovation, de l'investissement et des autorités publiques.
[i] COVID-19 and Remote Work: An Early Look at US Data
[ii] Work, teleworking and COVID-19
[iii] Half Of Facebook's Employees May Permanently Work From Home By 2030, Zuckerberg Says
[iv] How usual is it to work from home?
[v] Reimagining work in the era of COVID-19
Plan d'urbanisme à Paris : les professionnels dénoncent « une aberration », le premier adjoint d'Hidalgo leur répond
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