Comment chasser du marché immobilier français les investisseurs étrangers ?

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Les investisseurs non-européens continueront de payer les prélèvements sociaux sur leur patrimoine immobilier en France. Avec des taux d'imposition globale atteignant 50%, c'est le meilleur moyen de les faire fuir. Par Dorothée Traverse, avocat associée du cabinet MBA

Fin 2012, dans la loi de finances rectificative, le gouvernement a fait voter une mesure qui vise à soumettre aux contributions sociales, notamment les CSG/CRDS, aux taux cumulés de 15,5%, les revenus immobiliers de source française perçus par des personnes physiques résidentes hors de France. Les sommes ainsi récoltées sont affectées au financement de régime obligatoire de la Sécurité sociale français. Cette mesure aboutit, par conséquent, à faire financer par des non-résidents le régime de sécurité sociale français dont ils ne peuvent bénéficier.

L'Europe a donné raison aux contribuables

Compte tenu de l'alourdissement considérable de la charge d'impôt française que cette mesure entraine pour les non-résidents, un recours a été déposé au motif que des personnes qui ne bénéficient pas du régime de sécurité sociale français ne peuvent y abonder. La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a donné raison aux contribuables dans un arrêt Ruyter en date du 26 février 2015, confirmé par le Conseil d'Etat le 27 juillet 2015. On pensait l'affaire close, que tous les non-résidents pourraient obtenir le remboursement de ces contributions sociales acquittées à tort.

 Un risque de double imposition

Or, l'administration, dans un communiqué en date du 20 octobre 2015, a informé qu'elle n'entendait rembourser que les contribuables résidents d'un pays de l'UE (autre que la France) ou de l'EEE ou de la Suisse et affiliés à un régime de sécurité sociale d'un de ces pays. L'administration indique également que le prélèvement de solidarité de 2%, dans la mesure où il ne finance pas des branches de la sécurité sociale, n'est pas concerné par la décision de la CJUE. Il ne fera donc pas l'objet d'une restitution. Le remboursement serait donc de 13,5% et non de 15,5%.

Ainsi, on comprend que les personnes affiliées dans un pays hors EU, EEE ou Suisse, les États-Unis par exemple, se verront opposer un refus à leur demande de remboursement et devront contester cette décision devant les tribunaux. Ce faisant, l'administration crée, d'une part, un risque de double imposition et, d'autre part, bafoue les règles liées à la libre circulation des capitaux

50% d'impôt

Prenons l'exemple d'une personne physique résidente américaine ayant acheté en France des biens immobiliers afin de les louer. En l'état actuel de la doctrine administrative, les loyers perçus seront soumis non seulement à l'impôt sur le revenu dont le taux marginal peut être de 45% mais aussi aux prélèvements sociaux au taux de 15.5%. Ainsi, si une personne a acheté un bien d'une valeur de trois millions d'euros, le loyer perçu sera de l'ordre de 100.000 euros. En général, le rendement de ce type d'investissement n'excède guère 3% net.

Dans cette hypothèse, la charge d'impôt globale sera d'environ 42.000 euros, soit 26.500 euros d'impôt sur le revenu et 15.500 euros de contributions sociales. A cela s'ajoute les taxes foncières payées de l'ordre de 5.000 euros et l'ISF de l'ordre de 3.000 euros. La charge d'impôt française cumulée s'élève, dans cette hypothèse, à 50% du revenu net perçu.

La note est bien lourde d'autant que seule la quote-part correspondant à l'impôt sur le revenu sera déductible des impôts payés aux Etats-Unis (soit 26.500 euros dans notre exemple).

Chasser les acheteurs étrangers?

Si l'on tient compte des difficultés et coûts liées à la gestion du patrimoine immobilier, des locataires, des impayés, aux coûts d'entretien et aux nouvelles lois qui ne cessent de venir contraindre le marché, la solution qu'envisage nombre d'investisseurs privés est de vendre afin d'investir dans des biens plus faciles à gérer et plus liquides.

Certes, sortir de France coutera 34,5% de la plus-value nette imposable. Un dernier effort est donc demandé à l'investisseur avant de pouvoir choisir un autre pays d'accueil.

Si l'objectif est de chasser les investisseurs étrangers du marché de l'immobilier français, la solution est toute trouvée.

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Par Dorothée Traverse, avocat associée du cabinet MBA

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Commentaires
a écrit le 09/11/2015 à 1:18 :
"Si l'on tient compte des difficultés et coûts liées à la gestion du patrimoine immobilier, des locataires, des impayés, aux coûts d'entretien et aux nouvelles lois qui ne cessent de venir contraindre le marché, la solution qu'envisage nombre d'investisseurs privés est de vendre afin d'investir dans des biens plus faciles à gérer et plus liquides." : Bonne nouvelle pour ceux qui veulent simplement acheter pour se loger non?
Moins de demande implique prix en baisse.
a écrit le 06/11/2015 à 15:02 :
Merci pour cet article.
C'est vrai aussi pour les investisseurs Français : l'immobilier est imposé 3 fois. Imposition sur les revenus pour les loyers, taxe foncière qui représente un à 2 mois de loyers, et ISF.
L'immobilier locatif est un placement non mobile, qui nous coince en France ! à éviter absolument quand l'Etat et les collectivités locales, incapables de rationaliser leurs coûts, ne pensent qu'à ponctionner tout ce qui peut l'être . Sachant qu'il y a plein d'autres opportunités.
Réponse de le 08/11/2015 à 11:57 :
Dans ce cas vendez votre bien et investissez en actions. Ce sera plus utile pour l'économie. L'immobilier, spécialement l'ancien, est vraiment l'investissement le plus inutile pour une économie et avec le plus d'effets pervers (hausse des prix qui pénalise les jeunes ménages, stérilisation de l'épargne).
Réponse de le 08/11/2015 à 14:43 :
@Louis : pourquoi dites-vous cela ? rénover un immeuble coûte 1000 à 2000 euros du m2 suivant qu'il y a ou non du gros œuvre ou une toiture à refaire. N'est-ce pas utile pour l'économie ? L'état et les collectivités locales ponctionnent environ 50% des loyers, mais il y a aussi les banques, les syndics, les artisans, ... Cela fait aussi marcher l'économie. Et puis mes locataires ne payent aucun Loyer quand ils sont au RSA, la CAF paye même leurs charges. Pour eux le logement est gratuit. Mais ne vous inquiétez pas pour moi, je ne ferai plus aucun projet en France, c'est trop ponctionné et il y a trop d'insécurité fiscale. Direction le Portugal, et effectivement il y a plein de moyens pour placer son argent à l'étranger en toute légalité.
Réponse de le 09/11/2015 à 1:14 :
"Et puis mes locataires ne payent aucun Loyer quand ils sont au RSA, la CAF paye même leurs charges. " : Oui... Enfin, la CAF, ce sont les contribuables qui payent vos rentes via les APL.
Il est grand temps d'arrêter cette gabegie quoiqu'en disent les victimes autoproclamées de la fiscalité!
Réponse de le 10/11/2015 à 12:03 :
selon vous "plein d'opportunités" ailleurs que dans l'immobilier
merci pour vos suggestions parce que moi j'en vois pas.....
a écrit le 06/11/2015 à 13:33 :
franchement combien de personnes habitant hors de l UE, suisse (autrement dit le spays voisins) vont louer des appartements en france ??
le nombre doit etre ridicule !
Il faut etre fou pour louer un bien a l autre bout du monde (ou alors vous en avez beaucoup et vous faites une societe et donc plus de pb)

De toute facon, avec la bulle immobiliere francaise, acheter en ce moment est une tres tres mauvaise idee
Réponse de le 08/11/2015 à 12:20 :
Il y a facilement plus d'un demi million d'expatriés francais travaillant en dehors de l'UE, merci de penser a eux!
a écrit le 06/11/2015 à 13:21 :
Nul doute que cela freinera l'emploi dans la construction et donc dans l'offre. Ce pays n'en finit pas de s'automutiler.
a écrit le 06/11/2015 à 12:57 :
Cette histoire du" faire financer par des non-résidents le régime de sécurité sociale français dont ils ne peuvent bénéficier" existe déjà pour les retraités qui vivent à l'étranger. Elle découle m'a-t-on dit d'une loi Giscard de 1974. Cela dit, je me demande maintenant si les socialistes ne veulent pas tout simplement mettre la France en lambeaux sans espoir de retour ???
a écrit le 06/11/2015 à 12:36 :
Pour éviter les impacts négatifs des investissements étrangers sur leur marché immobilier, de nombreux pays limitent les possibilités d'achat par les étrangers aux constructions neuves de très haut de gamme. Cela permet de stimuler le secteur du bâtiments sans impacter directement les prix dans l'ancien.
a écrit le 06/11/2015 à 11:41 :
Ben on note le nom de l'auteur de cet article. Je ne sais pas combien elle a touché pour essayer de convaincre les français de soutenir la bulle immobilière qui les empêche de se loger.
a écrit le 06/11/2015 à 11:34 :
POUR UNE FOIS QU UNE IDEE ET BONNE IL FAUT LA GARDE? EN EFFET CEUX QUI INVESTIISSENT EN FRANCE EN ONT LES MOYENS ? EST LES CAISSES DE LA SECURITE SOCIALE DOIVENT ETRE SAUVE ? PARS CEUX QUI ONT DE L ARGENT? CERTAIN ETRANGERS QUI ACHETENT EN FRANCE NON MEME PAS DE DROIT SOCIAUX CHEZ EUX? S IL S INTALLENT EN FRANCE QU IL PAYENT LES MEME DROIT QUE LES FRANCAIS???CERTAIN SE SOINIENT EN FRANCE ET NE PAYE JAMAIS RIEN? CE N EST QUE JUSTICE???
a écrit le 06/11/2015 à 10:26 :
Il faut arreter le delire, les riches etranges n'achetent pas des pauvres 3/4 pieces loues aux travailleurs. Ils achetent des proprietes bien places pour clienteles tres haut de gamme.
Sinon, ce serait bien que la France rembourse cette CSG/RDS aux frontaliers residents Francais dont je fais partie... la secu ne nous prend plus en charge financierement donc plus de raison de la financer alors qu'on paye deja nos cotisations dans notre pays de travail
a écrit le 06/11/2015 à 10:01 :
Les "investisseurs" étrangers sont simplement de grandes fortunes du Golfe qui veulent acheter des résidences secondaires à Paris et contribuent la flambée de prix.
Or le logement est un besoin vital pour les habitants d'un pays. Les Français ont besoin de pouvoir trouver un toit à des prix raisonnables. Si cette mesure déplait à des acheteurs étrangers, on s'en fiche!
a écrit le 06/11/2015 à 9:54 :
C'est très bien ! Cela fera baisser un peu les prix délirants de l'immobilier. Je ne vois pas pour quelles bonnes raisons un étranger hors UE serait exonéré de CSG. Des propriétaires bailleurs bénéficient de tout le système français au travers de leurs locataires. S'ils sont résidents, ils en bénéficient au travers du cadre de vie. Il est donc logique qu'ils contribuent à son financement.
a écrit le 06/11/2015 à 9:37 :
Ce genre d'article devrait être "badgé" publicité cette dame est en train de faire son laïus pour défendre son bout de gras et ses honoraires conséquents cela va mieux en le disant! D'un certain côté ce genre d'article d'autopromotion est un peu indécent ce type de personne prenant sa commission conséquente sur l'évasion fiscale légale : pardon l'optimisation comme l'on dit dans le langage libéral. Les avocats avec l' hypocrisie qui les caractérise se vendent en protecteurs des libertés individuelles alors qu'ils sont comme le disait Bourdieu d'un certain côté les parasites de notre société!
a écrit le 06/11/2015 à 9:37 :
N'allons pas, non plus, vers "la discrimination positive" que les lobbies étrangers encouragent! La France doit regarder son intérêt et non pas celle des autres!
a écrit le 06/11/2015 à 9:06 :
Oui, mais cela n'introduirait-il pas une concurrence déloyale entre investisseurs étrangers et résidents français ? Tous les acteurs immobiliers doivent être soumis aux mêmes contraintes !
Réponse de le 06/11/2015 à 10:15 :
Ce n'est pas le cas, le Qatar n'est pas imposable depuis NS sur les plus values des SCI contrairement aux français !!
a écrit le 06/11/2015 à 9:03 :
"S'il on tient compte des difficultés et coûts liées à la gestion de patrimoine"... on pourrait penser qu'une avocate sait que l'accord se fait sur le masculin, mais bon c'est vrai que l'on peut plaindre ces pauvres investisseurs qui avec leur malheureux pécule de 3 millions d'euros n'ont qu'une pauvre rentabilité de 3%, soit seulement 100.000 euros par an et qui EN PLUS doivent payer des impôts. Franchement c'est moche.
a écrit le 06/11/2015 à 9:00 :
rassurez vous la france fait aussi fuir les entreprises, donc c'est coherent!!!
l'immobilier fait presque figure de havre de paix en comparaison de la taxe a 75% du compte penibilite, de la dailymotionisation des entreprises, de conti, de goodyear, de la majoration provisoire d'is qui dure, etc....
rassurez vous, on en fait la pub a l'international!!! ;-))))))))))))
c'est pas du french bashing, hein, c'est juste la description de l'existant!
Réponse de le 06/11/2015 à 13:34 :
Heureusement que le patron de CISCO, et d'autres, qui eux connaissent les réalités du terrain économique, ne sont pas du même avis que vous...
a écrit le 06/11/2015 à 8:50 :
Le bug est de considérer la CSG comme une cotisation sociale. Il faut au contraire banaliser la CSG comme d'ailleurs les cotisations non contributives (cotisations hors retraite et chômage) avec l'impôt sur le revenu tout simplement. Cette notion de fléchage vers la sécurité sociale n'a aucun sens...car ce genre de prélèvement peut aussi bien servir à financer l'école ou le RSA par exemple...
Réponse de le 11/11/2015 à 3:14 :
Bizarre, bizarre....ce sont les arguments de Bercy...vous êtes du MINEFI ????

Sachez que les prestations spéciales en espèce à caractère non contributif PSNC, financées par des contributions fiscales obligatoires, relèvent du champ d'application du règlement 883/2004, et donc du principe d’unicité de législation sociale.

Cette notion de fléchage vers la sphère sociale constitue le fondement même de la csg et crds lors de la création de ces contributions.

Ce genre de prélèvement ne peut en aucun cas servir à financer l'école.

Le prélèvement de solidarité entre 2012 et 2014, affecté au Fonds national des solidarités actives FNSA, finançait les dépenses du RSA « activité » de la Caisse nationale des allocations familiales CNAF (branche famille), et de la Caisse centrale de la mutualité sociale agricole CCMSA (régime obligatoire de sécurité sociale agricole).
Et par conséquent ce prélèvement relevait du champ du règlement 883/2004.
a écrit le 06/11/2015 à 8:20 :
Ca freinera les augmentations délirantes des coûts immobiliers, ca laissera les profits générés en Europe : c'est une excellente chose.... L'investissement immobilier non productif (hors profits financiers) et l'investissement sur les moyens productifs ne doivent pas être traités de la m^me façon !
a écrit le 06/11/2015 à 8:01 :
Nul doute que cette spécialiste de l'optimisation fiscale saura conseiller ses clients pour alléger la charge fiscale-sociale. A rajouter aux milliards qui échappent à l'impôt...
Son lobbying est odieux.
Réponse de le 06/11/2015 à 8:56 :
absolument : il est bien mieux de faire partir les gens qui ont de l'argent, ainsi on reste entre pauvres :: c'est plus convivial. On peut même aller plus loin : j'ai des produits à vendre : ais-je vraiment intérêt à les vendre en France avec les impôts et autres taxes ?? ne vaux-t-il pas mieux ne rien vendre en France et ne chercher des marchés qu'en Allemagne ou autres ? cela créera moins d'emplois mais j'aurais une meilleurs chance de survivre !!!
a écrit le 06/11/2015 à 7:47 :
Eh bien très bien Madame,
Car vous vous êtes propriétaire mais bcp de français aimeraient l'être aussi et ne le peuvent vu les prix
Réponse de le 06/11/2015 à 8:59 :
non, le français est contre la propriété privé : c'est pourquoi d'ailleurs nombre de français ne veulent plus travailler : un article disait d'ailleurs que le français préfère moins travailler et gagner moins d'argent : mais ce système n'a qu'un temps : ce sera très bientôt très très dur et nous aurons une bonne petite guerre, mais nous l'aurons bien cherché !!!

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