Christine Lejoux
ll y a encore six mois, les sociétés foncières européennes se trouvaient au plus mal sur le plan boursier. Leurs cours accusaient des décotes comprises entre 40 % et 60 %, par rapport à leur ANR (actif net réévalué), rappelle Pierre Dinon, responsable de la gestion de l'immobilier coté chez Allianz Global Investors. Crise de l'immobilier oblige, les investisseurs ne voulaient plus entendre parler du secteur. Mais la donne a changé depuis le 9 mars dernier, date à laquelle les marchés d'actions avaient atteint leurs plus bas niveaux depuis dix ans : l'indice sectoriel SIIC France a rebondi de 90 %, effaçant sa chute de 42 % enregistrée en 2008. Résultat, les décotes des foncières ont sensiblement diminué et certaines sociétés ont même renoué avec une surcote, les cours de Bourse dépassant la valeur d'actifs nets réévalués de ces entités. C'est le cas d'Unibail-Rodamco, qui affiche aujourd'hui une surcote de l'ordre de 10 % par rapport à son ANR, et de Klépierre, dont la prime s'élève à 6 %. « Le secteur a retrouvé son statut défensif et de rendement », se réjouit Pierre Dinon.
Certes, leurs bons résultats du premier semestre attestent la solidité de la plupart des foncières. Lesquelles sont parvenues à garder des taux d'endettement raisonnables ? soit une dette n'excédant pas 50 % de la valeur de leurs actifs ?, grâce à des cessions et à des renégociations d'emprunts bancaires. Mais la Bourse n'est-elle pas allée un peu vite en besogne ? Si, admet Pierre Dinon, qui n'exclut pas des « consolidations techniques » à court terme, tout en évoquant « l'avènement d'un nouveau cycle de l'immobilier coté, à partir de mi-2010 », sur fond de « quasi-pénurie » de certains biens, les promoteurs ayant fortement réduit leurs projets de construction, avec 700.000 m2 seulement à livrer en 2010 et 300.000 m2 l'année suivante, contre 1,3 million en 2009.
Dans l'immobilier de bureaux, les loyers, qui ont chuté de 15 % en moyenne en Europe au cours des douze derniers mois, ne semblent pourtant pas près de se redresser. De fait, nombre de locataires continuent de bénéficier de franchises et autres « cadeaux » non négligeables de la part de leurs bailleurs. De plus, la reprise économique risque de s'effectuer sans créations d'emplois, ce qui est de mauvais augure pour tout le secteur. Et au premier chef pour Unibail-Rodamco, Klépierre, Mercialys et autres foncières spécialisées dans les bureaux et les galeries commerciales,
À quelque chose malheur est bon : dans ce contexte, les plus petites foncières pourraient se trouver dans une situation difficile. Et constituer des cibles idéales pour leurs grandes concurrentes. D'autant que le marché du crédit s'est quelque peu assoupli ces dernières semaines. Ce qui doterait le secteur d'un attrait spéculatif. Sans oublier les opérations de mise en conformité avec SIIC 4 obligeant les actionnaires de référence d'une entité cotée à ne pas en détenir plus de 60 %. Contrainte qui devrait animer le marché de ces valeurs à court terme.
Christine Lejoux
