Les prix continuent à flamber à Paris... mais pour combien de temps ?

Paris brûle-t-il ? On pourrait le croire en regardant les chiffres des notaires sur l'immobilier francilien, publiés ce jeudi. Malgré une baisse du nombre de transactions, les prix au premier trimestre 2011 ont progressé de 5,6 % par rapport au trimestre précédent et même de 20,8 % sur un an, du jamais-vu depuis vingt ans ! À fin mars, les prix atteignent 7.780 euros le mètre carré. Et la barre des 8.000 euros serait, depuis, dépassée. D'après les indicateurs avancés des notaires, on pourrait même atteindre 8.500 euros le mètre carré en juillet prochain.

Cette folie des prix dans la capitale va à l'encontre de la tendance nationale, où le marché marque le pas (voir « La Tribune » du 8 avril 2011). L'indice des prix des logements anciens Notaires-Insee, publié également ce jeudi, fait d'ailleurs état d'une accalmie : à peine 1,5 % de hausse au premier trimestre 2011 par rapport au trimestre précédent. Le réseau Century 21 a même relevé des baisses trimestrielles dans 6 régions de France, dont 4 supérieures à 6 % (Alsace, Aquitaine, Midi-Pyrénées, Basse-Normandie).

Pouvoir d'achat en berne

Pourtant, Paris ne bénéficie pas d'une conjoncture plus favorable que le reste de la France, bien au contraire. Les prix ont progressé de 141 % en France entre 1998 et 2010, et de 185 % à Paris pour les appartements. Tandis que le revenu disponible des ménages, lui, n'augmentait que de 43 % sur la même période. Ajoutez à cela la récente remontée des taux de crédit, et on comprend pourquoi le pouvoir d'achat immobilier dans la capitale est en berne : pour une mensualité de 1.000 euros sur 25 ans, on peut acheter un 24 mètres carrés, soit 5 de moins qu'en octobre dernier (voir illustration) !

En réalité, la barre symbolique des 8.000 euros masque de fortes disparités. D'abord entre arrondissements : dans les Ier, IVe, VIe, et VIIe, les appartements coûtent plus de 10.000 euros le mètre carré (12.710 aux Invalides, 11.820 euros à École Militaire). À l'inverse, le mètre carré se négocie à 6.830 euros dans le XVIIIe, 6.380 euros dans le XXe et 5.970 euros dans le XIXe.

Les biens les plus prisés ? Les petites surfaces, de 20 à 30 mètres carrés. Et, à l'autre bout du spectre, les biens d'exception séduisent les étrangers qui représentent 8,5 % des acheteurs des biens supérieurs à 1 million d'euros.

Dans le reste de l'Île-de-France, la hausse est beaucoup plus modérée. Les logements anciens se sont appréciés de 3,3 % au premier trimestre par rapport au trimestre précédent (et de 13,6 % sur l'année). Les prix augmentent plus fortement en petite couronne (+ 2,8 %), alors que la grande couronne suit la tendance nationale (+ 1,5 %). Mais la Seine-et-Marne (77), par exemple, a presque stagné (+ 0,9 %), alors que les prix progressent le plus dans les Hauts-de-Seine (+ 3,5 %). Si l'on descend au niveau des villes, pas de surprise : les communes huppées ont le plus suivi le mouvement parisien, comme Versailles (+ 6,3 %), Courbevoie (+ 5,4 %) ou Vincennes (+ 5,1 %). Inversement, en grande couronne, pas moins de 7 villes, dont Cergy ou Étampes, sur les 20 citées sont en baisse. Argenteuil affiche même un ? 26 % sur un trimestre !

Ces premières baisses préfigurent-elles un retournement de la conjoncture à Paris ? Les notaires nient l'existence d'une bulle mais reconnaissent que la situation est tendue : « Les vendeurs vont devoir revoir leurs prétentions, sinon on va au-devant d'un blocage du marché », pronostique Frédéric Dumont, notaire à Montreuil. Le nombre de transactions a d'ailleurs déjà chuté au premier trimestre de 12 % par rapport à l'année dernière (voir ci-contre). Pour être vraiment fixé, il faudra attendre la rentrée de septembre.

Les prix à Paris peuvent-ils baisser ?

La capitale française possède des spécificités qui expliquent son comportement singulier. Mais certains indicateurs montrent que le marché pourrait se retourner.

OUI : les chiffres masquent la réalité

Les chiffres des notaires, bien que fiables, ne traduisent pas les récentes tendances du marché. D'abord, parce que l'indice est calculé à partir des actes de vente notariés alors que le prix a été négocié trois mois auparavant. Ensuite, parce que, par définition, on ne peut mesurer que les biens... vendus ! De fait, les volumes ont baissé, selon les notaires, de 12 % au premier trimestre. « Depuis le début de l'année, la dynamique a changé, estime Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. Contrairement à 2010, les prix ne montent plus de manière indiscriminée. Les biens de qualité coûtent toujours plus cher, mais les autres ont du mal à partir. » Le site spécialisé constate d'ailleurs un doublement des délais de vente, de 20 à 40 jours, depuis janvier. Et la hausse mensuelle d'avril atteindrait 0,85 % contre 2 % en janvier et février. Cet écart entre les prétentions des vendeurs et l'attentisme des acheteurs expliquerait, selon lui, la baisse des volumes. D'ici six à douze mois, il estime que les vendeurs seront prêts à baisser leur prix.

NON : il n'y a pas de bulle spéculative

Les risques de krach sont souvent liés à l'existence d'une bulle spéculative. Il ne semble pas que ce soit le cas à Paris, où l'on achète surtout sa résidence principale, voire secondaire (pour les étrangers notamment). Pour l'Insee, la hausse provient donc d'un déséquilibre de la « sphère réelle ». De fait, l'immobilier parisien est peu attractif pour l'investisseur locatif. Les prix ayant augmenté bien plus vite que les loyers, la rentabilité locative brute peine à dépasser les 2 %, contre 4 %, voire 6 % en province. Le risque de ne pas trouver de locataire ou de ne pas pouvoir revendre y est en revanche plus faible. Avec la crise de confiance sur les placements financiers, la part des investisseurs à Paris serait passée de 15 % à 20 % l'an passé et retomberait doucement. Insuffisant, donc, pour parler de bulle spéculative.

OUI : trop d'acquéreurs ont disparu

Flambée des prix et remontée des taux de crédit obligent, la structure des acheteurs s'est modifiée. Depuis l'été 2010, les réseaux d'agences constatent la disparition des primo-accédants sur Paris. Empruntis.com a analysé, pour « La Tribune », le profil en 2010 de l'acheteur parisien : son foyer a gagné en moyenne 7.826 euros net par mois, contre 5.479 euros en Île-de-France et 4.634 euros au niveau national. Et son apport personnel atteignait 145.197 euros, contre 47.091 euros en France. Un chiffre qui prouve que seuls les propriétaires, qui profitent de la hausse, peuvent racheter à Paris. « Les 3 pièces et au-delà représentent désormais plus de 50 % des ventes, au lieu de 40 % traditionnellement. Nous sommes dans un marché de troc, fonctionnant en vase clos », tranche Sébastien de Lafond. Difficilement tenable à moyen terme.

NON : la capitale ne peut pas s'étendre

Paris fait figure d'exception en Europe, voire dans le monde. Contrairement à Londres, Berlin, etc., la capitale française est encerclée par le périphérique. L'offre reste donc identique, avec peu de programmes neufs, pour une demande toujours croissante. Or, lorsque le marché se grippe, ce sont les quartiers les plus éloignés qui sont les premiers touchés. C'est d'ailleurs le cas si l'on regarde le Grand Paris : la première couronne commence à stagner, et plusieurs communes du 93 et du 94 sont en baisse (Noisy-le-Grand, Créteil, Champigny-sur-Marne). Les riches acquéreurs soutiennent donc les prix de Paris intra-muros, comme ils soutiennent ceux du centre de Londres, ou de Manhattan.

Et vous ? Quel est votre sentiment ?