Quand faut-il privilégier les SCPI par rapport à l'investissement locatif ?

Pour bon nombre de Français, la seule façon de faire de l'immobilier locatif consiste tout simplement à acquérir un logement et à y placer un locataire ... en espérant que ce dernier soit stable dans le temps et paie ses loyers. Il existe pourtant une alternative, retenue par des centaines de milliers d'épargnants pour un total de 17 milliards euros d'actifs investis : acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ce placement, parfois appelée "pierre papier" consiste à acheter des titres de sociétés, plutôt que de la "pierre physique".

Il existe, bien entendu, de nombreux points communs entre les deux façons d'investir. Pour commencer, l'horizon de placement est identique. Nous sommes sur du long ou très long terme (c'est notamment un outil de financement de la retraite). Autre ressemblance : le recours à l'emprunt est possible, voire souhaitable pour bénéficier de certains avantages. Enfin, le traitement fiscal est dans les deux cas celui des revenus fonciers et des plus-values immobilières. L'investissement de défiscalisation dans l'immobilier (régime "Robien" ou "Scellier") est d'ailleurs également accessible par le biais de SCPI.

Mais les parts de SCPI possèdent des avantages supplémentaires. En effet, un bailleur agissant tout seul n'aura pas accès à une gestion professionnelle par structure agréée par l'AMF. De même, il ne pourra pas, contrairement à une SCPI, "mutualiser les risques" en multipliant les locaux détenus et les locataires. Pour finir, seule une SCPI a les moyens d'accéder à des marchés dont le ticket d'entrée est élevé comme c'est souvent le cas dans l'immobilier de bureau, les commerces, ou encore les entrepôts.

La contrepartie réside dans le versement par l'investisseur d'une commission de souscription, d'une commission de gestion annuelle et ... le fait d'être porteur de parts et non pas propriétaire des murs.

Cliquez ici pour accéder à toutes les "Questions pratiques"