Mal-logement, accession à la propriété... les maires au pied du mur

Impossible de penser au Marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim) qui s’ouvre, la semaine prochaine à Cannes, sans faire le lien avec le premier tour, dimanche prochain, des élections municipales et intercommunales. Les maires ont encore la main sur le foncier – ils peuvent en acheter ou en vendre – et sur l’urbanisme – le fameux pouvoir du permis de construire, le non moins connu pouvoir de préemption et même d’expropriation. Ils siègent aussi dans les commissions d’attribution des logements sociaux et restent en première ligne sur l’habitat indigne.

Les édiles peuvent également jouer de la fiscalité, que ce soit avec la taxe foncière, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la taxe d’aménagement ou encore la nouvelle taxe sur la vacance des logements, créée par la loi de finances 2026. Ce n’est pas tout : dans le cadre du projet de loi de décentralisation et de réforme de l’État, et afin de déployer le plan « Relance logement » de 2 millions d’habitats d’ici à 2030, le Premier ministre prévoit de donner de nouveaux outils aux maires qui en feront la demande pour accélérer les projets dans des zones qui connaissent des dynamiques économiques et démographiques.

Dans des « zones à bâtir d’urgence », des dérogations aux normes seront mises en place pour faciliter et accélérer la construction, dans l’esprit de Notre-Dame de Paris ou des J. O. de 2024.

Un arsenal de dispositifs pour les élus

Et pour cause : malgré des volumes de transactions qui ont, de nouveau, tutoyé le million – 945.000 – dans l’immobilier ancien, les ventes de logements neufs ont, elles, encore reculé de 10,8 %. Et ce, alors que l’urgence sociale est là : selon les derniers chiffres de la Fondation pour le logement des défavorisés (ex-Fondation Abbé Pierre), 4,2 millions de Français soit sont privés de logement personnel (1,2 million), soit vivent dans des conditions très difficiles (2,9 millions). Pire, 13,7 millions supplémentaires sont décrits « en situation de fragilité », dont 5,7 millions en situation d’effort financier excessif.

Des élus locaux se retroussent donc les manches afin de trouver des dispositifs pour aider les ménages modestes à se loger à des prix abordables. C’est le cas de Mathieu Hanotin, maire (PS) de Saint-Denis-Pierrefitte et président de Plaine Commune (Saint-Denis), qui développe avec Icade, la filiale immobilière de la Caisse des Dépôts, du bail réel solidaire (BRS), un modèle d’accession à la propriété reposant sur la dissociation du foncier et du bâti. Ou de Louis Nègre, maire (LR) de Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes), qui s’est entendu avec le promoteur Cogedim Méditerranée et six ETI locales pour favoriser l’accès, à leurs salariés, à des logements locatifs intermédiaires, ces habitats pour les classes moyennes trop riches pour le parc HLM, trop pauvres pour le parc privé.

Des édiles qui doivent parallèlement adapter leur collectivité au changement climatique, que ce soit à Lyon, où les épisodes caniculaires se succèdent, obligeant la Ville et la métropole à toujours plus végétaliser les rues et à rénover les bâtiments, ou sur l’île vendéenne de Noirmoutier, où la communauté de communes déploie une stratégie contre l’érosion. Un recul du trait de côte qui percute, en outre, l’objectif de sobriété foncière, dit zéro artificialisation nette (ZAN) des sols, contraignant les élus à faire preuve de créativité, à l’image de Reichtstett (4.900 habitants), qui s’est associé à l’acteur privé Brownfields pour reconvertir une friche de 80 ha.

Et, malgré tout, la fonction de maire fait toujours rêver. « Je n’ai jamais vu autant d’attrait pour devenir maire en 2026, de la même façon que l’immobilier est devenu un outil au service des territoires », témoigne ainsi Xavier Belvaux, directeur général de We Invest France, un réseau de 60 agences immobilières et de 700 mandataires. « Collectivement, nous nous sommes habitués à ne pas avoir de gouvernement, poursuit-il. Les Français savent qu’ils ne doivent pas attendre la politique pour se lancer dans des travaux. Aussi, je préfère voir le verre à moitié plein plutôt qu’à moitié vide : les primo-accédants sont revenus, la construction individuelle repart, le prêt à taux zéro fonctionne et les taux d’intérêt se stabilisent ».

Redémarrage du marché immobilier

Un optimisme partagé par le Conseil supérieur du notariat (CSN) dans sa dernière note de conjoncture, publiée fin janvier. « L’immobilier ancien est en reprise, mais à un rythme modéré. L’activité se normalise sans retrouver les niveaux passés, tandis que les prix se stabilisent et progressent légèrement, surtout pour les appartements », souligne le CSN. Même les professionnels du logement neuf estiment que le marché est prêt à redémarrer, avec des autorisations d’urbanisme repartant à la hausse (+19,8 %), « signe que des opérations sont de nouveau en préparation », en parallèle d’une progression des mises en vente (+9,4 %), « preuve que les promoteurs recommencent à remettre des programmes sur le marché ».

Un effet de l’aide aux maires bâtisseurs prévue par la loi de finances 2025, depuis le 1er avril dernier et jusqu’au 31 mars prochain ? Selon le ministère de la Ville et du Logement, interrogé par La Gazette des Communes, le soutien a déjà été sollicité pour plus de 70.000 logements, par plus de 400 communes. « Ça ne marche pas, cela équivaut à 1,50 euros du mètre carré », tranche, au contraire, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers. À raison de 50 000 euros de TVA, en moyenne, par logement neuf, Pascal Boulanger défend plutôt le fléchage d’une partie de cet impôt sur la commune, dès lors qu’elle construit plus de 500 logements sur cinq ans. « Bercy a peu de réticences », fait ainsi savoir l’intéressé. Toujours est-il que le ministère de l’Économie et des Finances a déjà donné son feu vert au statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, pour relancer l’investissement locatif.