Immobilier : Berlin bénéficie du Brexit mais ne veut pas devenir Londres

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Pour la première fois depuis 2012, le marché immobilier allemand dépasse celui du Royaume-Uni, à 13,6 milliards d'euros contre 10 milliards au troisième trimestre 2016.
Pour la première fois depuis 2012, le marché immobilier allemand dépasse celui du Royaume-Uni, à 13,6 milliards d'euros contre 10 milliards au troisième trimestre 2016. (Crédits : Reuters/Fabrizio Bensch)
Graphiques - Alors que le Brexit fait ralentir le marché britannique, l'immobilier allemand continue sa progression, Berlin en tête. Mais les autorités de la capitale ne voient pas nécessairement d'un bon œil cette nouvelle attractivité.

Le Brexit fait déjà ressentir ses effets sur l'immobilier britannique, le marché londonien devrait accuser l'année prochaine sa première baisse depuis 2008. De son côté, l'Allemagne est en train de prendre la relève. Pour la première fois depuis 2012, le marché de l'État fédéral dépasse celui du Royaume-Uni, à 13,6 milliards d'euros contre 10 milliards au troisième trimestre 2016 - soit la période suivant le vote du 23 juin - selon les chiffres de Real Capital Analytics.

Le marché immobilier des métropoles allemandes est très prometteur. Dans l'étude des tendances émergentes de l'immobilier européen menée par le cabinet PWC, le top cinq 2017 est largement trusté par les villes allemandes. La plus convoitée reste la capitale, Berlin, qui occupe la première place pour la deuxième année consécutive.

Longtemps mise à l'écart du développement économique du pays en raison de son histoire, Berlin a mis du temps à reprendre une stature digne d'une capitale européenne. Même si la chute du mur remonte à 1989, la capitale vit encore une "croissance de rattrapage", rappelle-t-on chez Aden-immo, spécialiste de l'immobilier berlinois. Et ça se ressent sur les prix. Étendu sur une superficie huit fois supérieure à celle de Paris, le Grand Berlin offre un marché de l'achat très abordable avec 2.750 euros le mètre carré. Même le "Ring", le centre ville, reste accessible avec un tarif moyen de 3.370 euros le mètre carré.

Le plus bas loyer des grandes villes allemandes

Déjà reconnue pour son dynamisme culturel, Berlin gagne en attractivité depuis quelques années grâce à ses progrès économiques, notamment sur le terrain de l'emploi. En 2005, elle affichait un taux de chômage de 19,5%, abaissé à 9,2% en 2016, mais qui reste bien au-dessus du niveau national à 5,8%.

À l'instar de Londres et Paris, la capitale allemande a su créer un écosystème de start-up, à l'image de la Silicon Allee, un campus installer sur un ancien aéroport en 2013. Il faut dire que le niveau des loyers est un argument de poids pour les entrepreneurs. Même si l'écart se ressert sur les derniers exercices, Berlin reste la plus abordable des grandes villes allemandes.

Avec ces arguments, Berlin continue à attirer de nouveaux résidents. Aujourd'hui habitée par 3,6 millions de personnes, la capitale devrait voir sa population augmenter de 7% sur les quinze prochaines années. De quoi entretenir la croissance du marché immobilier.

"Les Allemands commencent tout juste à penser à acheter"

Cette dynamique n'attire pas que les jeunes entrepreneurs. Les investisseurs, notamment dans l'immobilier, se penchent sérieusement sur le cas Berlin. Évalué à 9 milliards d'euros, le marché de la capitale allemande est le troisième plus actif en Europe entre fin 2015 et aujourd'hui, derrière Londres (31 milliards) et Paris (10 milliards), selon les chiffres de Real Capital Analytics.

Bien que toujours accessibles, les prix ne cessent de grimper et offrent des potentiels de plus-value importants. Alors que le mètre carré se vendait 1.815 euros dans le "Ring" en 2010, le tarif a quasiment doublé en six ans ! Une aubaine pour les étrangers car "les Allemands commencent tout juste à penser à acheter, souligne-t-on chez Aden-immo. Il existe un réservoir de propriétaires qui va se lancer sur le marché dans les années qui viennent" mais pas tout de suite. Contrairement aux pratiques françaises, devenir propriétaire n'est pas de coutume outre-Rhin, en particulier à Berlin qui, avec 84% de résidents locataires selon CBRE, enregistre le taux le plus élevé du pays.

Des villes très dynamiques comme Hambourg et Munich offrent certes de perspectives intéressantes pour les investisseurs, mais le prix du mètre carré est déjà aux alentours de 5.000 euros et progresse bien moins vite que dans la capitale.

La municipalité en guerre contre la hausse des prix

Le dynamisme du marché immobilier n'enchante pas tout le monde. Du côté de la municipalité, on refuse de laisser le marché exploser et se transformer en un Londres bis, conduisant à l'éloignement progressif des classes moyennes du centre ville.

Pour éviter cette situation, les pouvoirs publics multiplient les mesures afin de s'assurer un minimum de contrôle sur les prix, comme par exemple :

  • La non-rénovation de certains bâtiments : comme le note le Financial Times, pour freiner la gentrification, la Ville a désigné 33 quartiers comme des "aires de conservation urbaine" où il est interdit de réaliser des rénovations luxueuses qui augmenteraient la valeur des biens.
  • L'encadrement des loyers : cette réglementation vient du gouvernement fédéral. Les loyers à la relocation ne peuvent excéder 10% d'un loyer "miroir" de référence déterminé en fonction du bien et du quartier.
  • L'interdiction d'Airbnb : depuis mai dernier, la Ville a tout simplement interdit les locations d'appartements aux touristes sur les plateformes comme Airbnb, sous peine pour les loueurs de se voir infliger une amende de 100.000 euros. La municipalité encourage même les habitants à la délation, via un formulaire disponible en ligne permettant de signaler si leurs voisins dérogent à la loi.

Les pouvoirs publics semblent attachés à la formule de l'ancien maire Klaus Wowereit qui, lors de son mandat (2001-2014), qualifiait Berlin de ville "pauvre mais sexy".

> Lire aussi : pourquoi l'immobilier en Allemagne est moins cher

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Commentaires
a écrit le 05/11/2016 à 1:00 :
plus on possède plus on est possédé cher citoyen blasé !
a écrit le 04/11/2016 à 16:46 :
Merci beaucoup pour cet article fort instructif.

Ah on commence enfin à comprendre de quoi l’Angleterre va se débarrasser en sortant de l'UE, de la finance parasite et je comprends parfaitement que Berlin n'ai pas envie de connaitre les mêmes aberrations que Londres quand celle-ci était la marionnette des marchés financiers, à tel point qu'en plein Londres on souffre de malnutrition actuellement.

Voilà pourquoi il faut sortir de cette Europe, c'est la seule option que nous laisse l'UE, la sortie, pour éviter de se faire vampiriser par les actionnaires milliardaires. ET ça urge parce que ceux-ci à cause de la crise mondiale qu'ils génèrent ont moins de rentrée d'argent et comme tous les politiciens sont à leurs bottes on peut être certains qu'ils pilleront encore plus le peuple pour continuer d'engraisser des gens bien trop gras déjà.

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