Concilier écologie et économie était déjà une règle d'or chez les promoteurs. Dès la sortie du confinement, cela va devenir une nécessité. Sans attendre le 11 mai, tous les professionnels de l'immobilier se posent la même question: comment offrir des habitats abordables à tout un chacun tout en respectant les contraintes économiques, écologiques et sociales ?
"Produire différemment ne coûte pas plus cher" (Vital)
Implanté en Auvergne-Rhône-Alpes, en Île-de-France, en Nouvelle-Aquitaine et en Pays de la Loire, ID&AL groupe vient ainsi de publier ce 5 mai un livre blanc intitulé "Accession abordable: quels moyens d'action pour les acteurs privés ?". Voulant trouver des solutions concrètes sur la conception des logements, les nouveaux modes de propriété et la distribution, le développeur immobilier aux 113,3 millions d'euros de chiffre d'affaires en 2019 a sondé aménageurs, architectes, banquiers et commercialisateurs. La cible: la classe d'actifs qui ne peut pas acheter étant au-dessus des plafonds d'aides.
"Produire différemment ne coûte pas plus cher, à condition de connaître les besoins des clients: de quelle surface ont besoin les acquéreurs ? Quelles fonctions leurs sont nécessaires ?", explique à La Tribune son cofondateur associé Pierre Vital. "Les cuisines par exemple peuvent être individuelles ou mises en commun. C'est ainsi qu'il devient possible de produire du logement abordable sur-mesure. Que les collectivités soient plus ambitieuses !"
"Il n'y aura pas de ville durable sans logement abordable" (Lépine)
Dès le 27 mars, Xavier Lépine, président du directoire du groupe La Française, a, lui, publié une lettre intitulée "Il n'y a pas de planète B", reprenant en cela les mots de l'ex-secrétaire général de l'ONU, Ban Ki-Moon.
"Nous sommes convaincus de la question environnementale mais si nous ne produisons pas de normes, nous ne pouvons pas nous mettre au service du bien commun", déclare à La Tribune ce patron à la tête d'une foncière de 23 milliards d'euros d'actifs. "A la reprise, il n'y aura plus de produits d'investissements sans une vocation durable et sociétale. Il n'y aura pas de ville durable sans logement abordable", ajoute-t-il.
Que ce soit pour un couple âgé de 35 ans avec deux enfants qui veut habiter à proximité de l'école de son choix, une famille recomposée, une famille avec quinquagénaires et étudiants ou un couple sans enfants, tous deux plaident pour la flexipropriété. Il s'agit d'un dispositif qui permet à des particuliers de devenir propriétaires grâce à des prix de 30% à 40% inférieurs à ceux du marché, mais pour une durée limitée dans le temps: un demi-siècle.
"Si les ménages acquéreurs contractent un emprunt, qu'ils remboursent sur une durée d'environ vingt ans pour acheter en flexipropriété, leur effort financier mensuel se rapproche de celui d'un locataire plutôt que de celui d'un primo-accédant classique pour le même bien", dit Pierre Vital d'ID&AL groupe.
Partant du constat qu'en 40 ans, les prix de la consommation ont été multipliés par 3, le SMIC par 4, les loyers par 10, sans parler des prix d'achat, la Française en a déjà vendu une centaine à des particuliers pour une surface globale de 7.000 mètres carrés et un montant total de 27 millions d'euros. Une centaine d'autres sont en cours d'acquisition par la foncière avant d'être commercialisés par le Crédit Mutuel Nord Europe, son principal actionnaire.
Un chèque avec un prix fixé à l'avance
En général, un particulier qui achète en pleine propriété cherche à la fois à se loger, à se préparer sa retraite voire à faire hériter ses enfants de son bien. Dans ce cas, c'est l'inverse: il renonce à une plus-value éventuelle ainsi qu'une transmission du logement à ses enfants, "mais une fois qu'il a remboursé son crédit sur 20 ans, il n'a plus rien à payer ensuite et a donc préparé sa retraite", insiste Xavier Lépine. "C'est une forme de propriété temporaire très flexible dans sa durée, puisqu'à la main de l'acquéreur."
Dans les zones tendues, c'est-à-dire là où l'offre d'habitats est inférieure à la demande, les ménages restent en moyenne propriétaires pendant 8 ans. Soit douze ans de moins que la durée traditionnelle d'un crédit immobilier. La Foncière s'engage en outre à racheter leur logement à un prix fixé à l'avance, afin qu'ils puissent repartir avec un chèque correspondant à la différence entre le montant minimum de prix de rachat garanti et le solde du crédit.
"Son crédit immobilier lui coûte pratiquement la même chose qu'un loyer, mais la différence est que quand il revend, il récupère de façon certaine une bonne partie du loyer qu'il aurait payé s'il était restait locataire", précise le président du directoire de La Française. "Ce système lui permet ainsi de se constituer un apport pour acquérir le bien d'après", assure-t-il encore.
Pour la foncière qui porte ces financements, c'est un produit d'épargne de long-terme rentable pour les fonds de pension, les compagnies d'assurance et sa banque actionnaire. "C'est aussi notre rôle de repenser le rôle de la finance et d'avoir une autre approche du droit de la propriété", conclut Xavier Lépine.
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