Fabien Acerbis
Fabien Acerbis, directeur général d'Immobel France.
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L'année 2020 restera dans les mémoires comme année noire à de nombreux titres. D'un point de vue économique, tous les secteurs font face à des difficultés, mais il est clair que le BTP et la promotion immobilière sont touchés très durement, cela pour trois raisons majeures.
Tout d'abord, un ralentissement attendu et récurent, à la veille des échéances des électorales municipales s'était installé, mais bien plus tôt qu'à l'habitude. Ensuite, la crise sanitaire a paralysé de manière générale l'activité. Enfin, le report des élections municipales, à la veille des vacances et donc de la rentrée scolaire n'a fait que renforcer ce ralentissement, sans compter ce dernier confinement.
Ces trois événements ont en effet généré un statu quo inédit jusqu'à maintenant au sein des collectivités territoriales. La conséquence a été un nombre important de projets gelés ou ralentis. Aujourd'hui, les indicateurs économiques viennent accréditer les craintes de la profession : les mises en vente à l'unité de biens résidentiels ont dramatiquement chuté, avec une baisse de 54% par rapport aux neuf premiers mois de 2019. Dans le même temps les réservations nettes à l'unité baissent de 46 %, quand l'offre à l'unité diminue de 30%. [1]
En Ile-de-France comme ailleurs, les sphères politiques et techniques concernées par les questions d'aménagement territorial mettent en avant l'idée d'une dé-densification au profit de la préservation de l'environnement, notamment à travers l'objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) inscrit au Plan Biodiversité présenté par le gouvernement à l'été 2018.
Cet objectif ambitieux cache une réalité en trompe-l'œil pour le territoire de l'Ile-de-France. En effet, d'après une étude de la Fédération de la Promotion Immobilière d'Ile-de-France, les logements collectifs, qui comptent pour une part très majoritaire de la construction neuve dans la région, ne représentent que 3% de l'artificialisation des sols sur ce territoire en 2019.
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La densification est ainsi agitée comme un épouvantail par les défenseurs du Zéro artificialisation nette. Elle n'est pourtant pas incompatible avec la préservation de l'environnement. Les promoteurs et constructeurs le savent bien, la profession ayant intégré depuis longtemps des réflexes plus responsables et durables, tels que la fixation d'objectifs de limitation de l'empreinte carbone dès la conception des logements ou le réemploi des matériaux dans la construction, à l'image de la certification « cradle to cradle »[2] qui conceptualise un cycle de vie du produit ou du service à l'infini à travers le recyclage.
Le choix de matériaux biosourcés, voire la préférence pour les énergies renouvelables dans les logements neufs devient également la norme. Les constructeurs privilégient la restructuration des bâtiments lorsque cela est possible afin de s'insérer au mieux dans l'environnement existant et minimiser l'impact de la construction.
Le 13 novembre, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la Ministre de la Transition écologique en charge du Logement a lancé un « Pacte national pour la relance de la construction durable » aux côtés de l'Assemblée des Maires de France, de France Urbaine, de l'Assemblée des communautés de France et des principales associations représentatives des acteurs de la construction et du logement social.
Ce pacte est un signal fort dont il faut se saisir rapidement pour aller plus loin, en proposant par exemple qu'une des premières actions des Préfets chargés de le décliner localement soit d'initier un dialogue avec les maires autour de cette question des permis de construire.
Nous ne pouvons certes pas rattraper le temps perdu, mais nous devons saisir les opportunités liées à cette dynamique pour que les constructeurs, les promoteurs immobiliers et les élus trouvent des manières localement satisfaisantes de faire avancer des projets répondant aux besoins en logement.
Les projets résidentiels neufs sont synonymes de création d'emploi et de recettes fiscales pour les collectivités territoriales. Le secteur de l'immobilier et du BTP compte ainsi pour plus de 2 millions d'emplois en France, soit plus de 8% de la population active. La baisse du nombre de permis de construire génère déjà des tensions économiques dans le secteur du BTP et la promotion immobilière anticipe des turbulences à venir.
Un attentisme plus long aurait comme conséquence des suppressions significatives d'emplois dans le BTP, mais aussi une baisse de l'offre de logement, alors même que la demande est toujours soutenue et que les taux d'intérêt restent bas pour le moment, même si les conditions d'obtention de prêts sont de plus en plus contraignantes.
Cette demande forte aura d'ailleurs comme conséquence mécanique une augmentation des prix de vente, ceci dans un contexte où la solvabilité des acquéreurs diminue drastiquement. C'est donc le moment d'opter collectivement pour la résilience et la relance, avec des réactions rapides de la part de nos décideurs locaux.
Nous en appelons donc aux élus locaux pour qu'ils saisissent cette dynamique de coopération initiée par le gouvernement et qu'ils l'accompagnent en accélérant la délivrance des permis de construire et permettent ainsi la réalisation d'opérations immobilières attendues sur leurs territoires.
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[1] Source : Centre d'Analyses et de Prévisions Immobilière (CAPEM).
[2] Concept traduit littéralement par « du berceau au berceau »
Fabien Acerbis
