Réindustrialisation : le pari de l'économie mixte en Normandie

Aller là où les investisseurs ne se risquent pas. A la main des collectivités normandes depuis trente ans, une SEM d’aménagement de dimension régionale assure le portage immobilier de projets industriels petits ou grands pour permettre aux entreprises de concentrer leurs investissements ailleurs que dans leurs murs. Un modèle qui gagne à être connu en plein débat sur la réindustrialisation.

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La SEM aménage puis construit à la place de PME ou d'ETI industrielles moyennant des baux locatifs de très long terme comme dans le cas de Thermocoax dans l'Orne.
La SEM aménage puis construit à la place de PME ou d'ETI industrielles moyennant des baux locatifs de très long terme comme dans le cas de Thermocoax dans l'Orne. (Crédits : Thermocoax)

Les murs du siège d'Eldim (la pépite caennaise à qui Tim Cook, patron d'Apple, avait fait la grâce d'une visite) lui appartiennent. Ceux de l'usine de pales d'éoliennes de LM Wind à Cherbourg également, de même que le bâtiment de la chocolaterie des Chevaliers d'Argouges dans la Manche. Derrière beaucoup de projets industriels normands, on trouve le sigle de la SHEMA : une société d'économie mixte née en 1989 dans la banlieue caennaise à Hérouville-Saint-Clair (d'où le H de son patronyme).

L'histoire débute sur un pari : faire sortir de terre un ensemble d'immeubles de bureaux sur une emprise de cent hectares dans cette commune qui, à l'époque, affichait la taxe professionnelle la plus élevée de France. Une gageure se souvient Alain Kendirgi, son ancien dirigeant : « Tout notre apprentissage s'est fait à partir de là ».
Depuis, le site s'est rempli et la petite SEM originelle a grandi jusqu'à compter une petite cinquantaine de collaborateurs pour plus de 40 millions d'euros de chiffre d'affaires annuel.

L'aménageur est devenu investisseur

Aujourd'hui, détenue pour un quart par la Région et pour le reste par les Départements, des agglomérations, la Caisse des Dépôts et plusieurs banques, elle a élargi son champ d'action à l'ensemble de la Normandie, y compris « dans des coins reculés du bocage où les promoteurs n'osent pas se risquer », comme le souligne Alain Kendirgi. Mais elle a surtout étoffé sa palette d'outils d'intervention « au seul profit du développement régional ».
D'aménageur de zones d'activités, la société toujours portée à plus de 75% par des capitaux publics est aussi devenue investisseur via une foncière - la SAS Immobilière de Normandie - très active dans le domaine industriel.

Sa vocation ? Emporter des décisions d'implantation ou d'extension en comblant un trou dans la raquette du financement de l'immobilier d'activité. La SHEMA, à travers sa foncière ou via d'autres montages financiers plus sophistiqués, pallie l'absence du secteur privé, détaille son directeur, Luc Davies.

« Un immeuble à La Défense trouvera toujours preneur parce que c'est un marché établi. En revanche, très peu d'investisseurs osent se risquer sur des constructions industrielles par nature non standardisées, c'est un problème structurel ».

Solidement capitalisée, la SEM aménage puis construit à la place de PME ou d'ETI industrielles moyennant des baux locatifs de très long terme (minimum neuf ans) « avec des engagements fermes », insiste son patron. Ces mécanismes « clés en main » poursuivent un double objectif : permettre aux entreprises de mobiliser leurs investissements sur des enjeux plus stratégiques et leur épargner des procédures de plus en plus complexes, qui plus est sur un foncier qui se raréfie.

Les vertus de l'ancrage territorial

A cet exercice, les connexions étroites de la SEM avec ses collectivités actionnaires et sa connaissance du terrain peuvent se révéler redoutablement efficaces. « Cela ne nous donne pas de baguette magique mais notre échelle régionale et le fait d'être ancré sur le territoire compte beaucoup, confirme Luc Davis. Nos experts connaissent les services et les administrations qui instruisent les dossiers, les points de passage stratégiques en somme. Ce sont aussi ces canaux d'information qui facilitent la mise en place de solutions sur mesure ».  Traduire, de près on se comprend mieux.

 La méthode a fait ses preuves dans des dizaines de projets parmi lesquels on peut citer le campus de Faurecia dans l'Orne (dans lequel l'équipementier vient de réinvestir 12 millions d'euros) ou plus récemment pour le site voisin de Thermocoax dont la première pierre a été posée il y a quelques semaines.

Un peu plus à l'est, la SHEMA construit à Dieppe une nouvelle usine pour le compte du groupe Serapid, spécialiste du transfert de charges lourdes. Tentés un moment d'en assurer la maîtrise d'ouvrage, ses dirigeants se sont tournés vers la SEM dans l'espoir de faciliter le montage de l'opération. Sans regrets.

« J'ai été très positivement surpris par l'intelligence de ce mécanisme et par le professionnalisme des équipes. Ils sont dans une posture de conseil qui rassure et donne davantage confiance qu'une relation commerciale. C'est beaucoup plus sain que ce qui peut se faire ailleurs lorsque l'on signe de gros chèques en blanc à des entreprises », salue Guillaume Davies, son directeur général.

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