C'est le moment de négocier ferme votre crédit immobilier

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Copyright Reuters (Crédits : John Taylor)
Alors que le ralentissement des transactions immobilières attise la concurrence entre les établissements financiers, les taux d'intérêt sont à des niveaux historiquement bas : c'est l'occasion d'en profiter pour emprunter à de très bonnes conditions, sans oublier de mettre sur le tapis les autres coûts liés au crédit : la garantie, l'assurance, les frais de dossier...

La crise financière a au moins un impact positif pour les emprunteurs : celui de faire baisser les taux d'intérêt. Aujourd'hui, les aspirants propriétaires peuvent donc profiter de conditions de crédit particulièrement attrayantes, « le niveau des taux est historiquement bas, car même sur une longue période, plus de 20 ans, il est possible d'emprunter à moins de 4?% », confie Joël Boumendil, PDG du courtier ACE. Malgré tout, si vous voulez réaliser de belles économies sur votre crédit immobilier, n'hésitez pas à traquer de meilleures conditions.
Comme le volume des ventes immobilières a fortement baissé en 2011, les banques cherchent de nouveaux clients, et sont donc très à l'écoute de ceux qui disposent d'un bon dossier. « Les emprunteurs qui ne dépassent pas le taux maximum d'endettement admis, qui correspond en général à un tiers des revenus, peuvent encore négocier à la baisse », précise Maël Bernier, directrice de la communication d'Empruntis.com.

Les astuces pour minorer Les frais

À la clef, un gain de près de 0,5 point sur le taux facial si vous prouvez que vous êtes un client sérieux. Outre le niveau de taux, examinez l'ensemble des coûts liés à la mise en place du crédit (garantie, assurance, frais de dossier), car si vous n'êtes pas vigilant, ils pourront renchérir le montant de vos échéances.
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, votre banquier vous demande une garantie. Elle sert à rembourser à votre place si vous faites défaut et peut prendre la forme d'une hypothèque simple ou privilège en prêteur en deniers (PPD), ou d'une caution mutuelle.
Pour obtenir cette dernière, votre dossier devra être accepté au préalable par un organisme de caution, mais « attention, toutes les banques n'acceptent pas ce type de garantie », précise Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. L'avantage de la caution est qu'aucun frais de main levée d'hypothèque ne sera dû en cas de revente avant le terme du crédit. En outre, une caution coûte en général moins cher, pour un crédit de 200?000 euros, une hypothèque est facturée environ 3?000 euros une caution mutuelle autour de 2?200 euros et un privilège en prêteur de deniers (PPD) 1?200 euros.
Mais avec les garanties réelles (hypothèque et PPD), l'emprunteur ne récupère rien à la fin de son crédit. « Au contraire, avec une caution, au terme du crédit, l'emprunteur se voit reverser environ 70?% du montant payé au départ », précise Maël Bernier.
Seconde variable sur laquelle il est possible de réaliser de belles économies : l'assurance décès, invalidité, incapacité de travail (DIIT). Cette dernière est souscrite en complément du crédit et se substitue à vous pour rembourser les échéances si vous êtes victime d'un accident grave.
La plupart des banques proposent aux emprunteurs un contrat groupe, avec parfois différentes grilles de tarification en fonction de votre âge. Mais si vous avez moins de 35 ans et que vous êtes en bonne santé, vous avez très souvent intérêt à souscrire directement auprès d'une compagnie d'assurance, cela vous permet de diviser le coût de cette assurance par deux, voire plus.

L'exonération pour remboursement anticipé

Si vous remboursez votre crédit avant son terme, vous devrez régler à la banque prêteuse des pénalités de remboursement par anticipation. Elles sont encadrées légalement et correspondent au maximum à six mois d'intérêts plafonnés à 3?% du capital restant dû. Essayez de les faire disparaître, ou de les réduire, cette pratique est aujourd'hui parfaitement acceptée par les banquiers. « Nous avons l'habitude de négocier une exonération totale de ces pénalités en cas de revente du bien avant le terme, elles ne sont prélevées que si l'emprunteur fait racheter son crédit par une banque concurrente », explique Joël Boumendil, PDG d'ACE.
Les frais de dossier sont très variables selon les établissements, mais correspondent en général à 1?% du montant emprunté. « Certaines banques ont un plafond, d'autres non », précise Philippe Taboret. Là aussi, n'hésitez pas à faire baisser leur montant, surtout si votre dossier est simple à monter et ne nécessite pas des heures de travail pour votre conseiller.
Dernier point : avant de signer, examinez les conditions de crédit qui vous sont proposées. Certaines formules de prêt intègrent la possibilité de faire varier, à la hausse comme à la baisse, les mensualités de votre emprunt. Utile, surtout si vous vous retrouvez dans une situation financière un peu difficile. Cette souplesse est pourtant parfois limitée, « certains établissements le permettent après un ou deux ans, d'autre n'autorisent la variation d'échéance que dans des limites très strictes », souligne Joël Boumendil.

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Commentaires
a écrit le 26/12/2012 à 19:08 :
C'est le moment d'acheter c'est ça? Alors que le crash immobilier est entamé?

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