Pourquoi trouver un logement abordable est devenu si difficile

Paris, Lyon, et même de plus petites villes en région, le constat est toujours le même. La galère est au rendez-vous lorsqu'il s'agit de louer ou d'acheter un logement. Loyers faramineux, pénuries, garanties trop exigeantes... Et pourtant, ce ne sont pas les lois, les règlementations ou les subventions qui manquent pour permettre à tous de trouver un logement décent. Alors pourquoi un tel échec sur le terrain ? Une fatalité ? Et si ces mesures politiques étaient contre-productives ? Voici quatre dérives règlementaires qui ont raréfié artificiellement l'offre de logements tout en faisant exploser les prix et les contraintes sur le marché.

La planification des sols : première cause de pénurie et de hausse des prix

La principale cause de pénurie réside dans la planification des sols également appelée « zonage ». Le zonage permet aux autorités de restreindre l'utilisation du foncier à certaines activités très spécifiques. Cette politique a pour objectif officiel de garantir un développement harmonieux entre zones résidentielles, commerciales, industrielles et rurales. Force est de constater que de nombreux échecs sont à déplorer : ghettoïsation des quartiers, zones commerciales hideuses en périphérie des villes, éloignement entre les lieux de domicile et de travail... Une administration centralisée ne peut pas assimiler les besoins de chacun. Comment anticiper avec exactitude l'évolution des besoins immobiliers propres aux activités commerciales, industrielles ou résidentielles et la manière dont il faudrait les articuler ? Ce qui relève ou non d'un développement harmonieux ne peut être révélé qu'à l'issue d'un processus décisionnel décentralisé. C'est l'intérêt de la subsidiarité, et donc d'un marché plus libre, qui peut s'adapter aisément aux besoins des riverains.

Offre de logements comprimée

En outre, donner aux autorités locales le pouvoir de planifier arbitrairement les sols ne garantit pas non plus une telle harmonie au vu des conflits d'intérêts souvent observés lors de la mise en œuvre des plans locaux d'urbanisme (PLU). Le zonage ne fait donc que réduire les possibilités de construction et de surélévation des immeubles. L'offre de logements est ainsi comprimée, ce qui se répercute inévitablement sur les prix. Nul besoin de préciser que ces prix artificiellement élevés affectent principalement les plus modestes tout en creusant profondément les inégalités entre propriétaires établis et nouveaux entrants sur le marché de l'immobilier.

Abolir la planification des sols

Baisser les prix requiert donc d'assouplir voire d'abolir la planification des sols pour favoriser une offre de logement plus abondante. Une telle proposition n'implique pas l'absence de normes destinées à favoriser un développement urbain durable. L'alternative serait de permettre aux riverains d'édicter eux-mêmes les règles qu'ils souhaitent s'appliquer. De la même manière que les règlements de copropriétés, les riverains peuvent s'accorder sur une base contractuelle pour établir des règles respectant leurs intérêts sans qu'une administration déconnectée des réalités locales n'impose arbitrairement ses vues. De plus, si le droit de la responsabilité civile était véritablement appliqué, un propriétaire ou un locataire serait en droit d'assigner rapidement et simplement en justice un voisin pollueur, bruyant ou qui empiète sur les biens d'autrui. Ceci disciplinerait les relations avec le voisinage sans que l'on ait besoin de verser dans une frénésie règlementaire inadaptée.

La guerre contre les chambres de bonnes et les logements modestes : quand les plus pauvres sont mis à la rue

Il faut également compter parmi les mesures qui compriment l'offre de logement la volonté de l'administration de se substituer aux préférences individuelles en matière de confort. La Loi SRU votée en décembre 2000 et son décret d'application pris en janvier 2002 fixent en effet de manière arbitraire les critères de décence. Il est ainsi interdit de louer des logements inférieurs à 9 m2 et 20 m3. Ceci explique sans doute pourquoi l'Atelier parisien d'urbanisme recensait en 2015 plus de 80% des chambres de bonnes inhabitées dans la capitale.

Cette approche infantilisante ne génère pas seulement un manque à gagner pour les propriétaires. Elle porte un véritable coup à tous ceux qui auraient pu s'accommoder d'un logement modeste tout en renforçant les tensions sur le marché locatif. Il est clair qu'un logement de 8 m2 peut sembler inconvenant pour la plupart d'entre nous. Cependant, un sans-abri ne préfèrerait-il pas pouvoir se loger, en attendant de trouver mieux, dans une de ces milliers de chambres de bonne aujourd'hui vides ? L'ironie tient à ce que ces dispositions génèrent sans doute des effets contraires au but recherché. En altérant le droit des propriétaires de tirer profit des logements arbitrairement déclarées insalubres, la réglementation réduit davantage les incitations à les entretenir....

L'administration devrait donc reconnaître que la décence est une notion subjective. Une famille nombreuse, un étudiant ou un réfugié n'auront pas les mêmes exigences. Chacun a sa propre conception de ce qui relève ou non d'un logement acceptable. Les autorités devraient s'en tenir au respect des contrats librement conclus entre les bailleurs et les locataires. Il faut cesser d'entraver le développement de logements qui, même lorsqu'ils sont modestes, peuvent tout de même satisfaire d'innombrables besoins, notamment parmi les populations les plus fragiles.

La fausse bonne idée : le contrôle des loyers ou l'aggravation des pénuries

Bien souvent incapables de cerner les véritables causes des prix prohibitifs sur le marché du logement, les décideurs optent pour la facilité en décrétant le contrôle des loyers. Une mesure dont la popularité est malheureusement proportionnelle à son inefficacité. Les décideurs qui mettent en place ces politiques peinent à comprendre que les prix ne sont pas de vulgaires chiffres manipulables à souhait. Les prix sont des signaux indispensables pour la coordination de l'offre et de la demande. L'explosion des prix est un symptôme. C'est le signe que la construction de logements ne suit plus la demande. Casser le thermomètre ne résout donc pas les problèmes précédemment évoqués qui limitent l'abondance de logements.

Au contraire, l'encadrement des loyers diminue la rentabilité des projets immobiliers, ce qui affecte encore plus les incitations à construire et à rénover les immeubles. Le phénomène de pénurie est donc aggravé. C'est sans doute pourquoi l'économiste suédois Assar Lindbeck - d'obédience socialiste - disait de cette mesure qu'elle était, après les bombardements, la meilleure manière de détruire les villes. Evoquons justement la Suède qui est un cas emblématique de l'échec de ce genre de politique. Stockholm connaît aujourd'hui des files d'attente interminables - parfois plus de 20 ans - pour accéder aux logements dont les loyers sont contrôlés par les autorités. La pénurie est telle que la corruption et le marché noir sont devenus la norme pour faire avancer son dossier.

Les autorités françaises devraient donc tirer les leçons des échecs de cette politique qui n'a fonctionné nulle part dans le monde. C'est d'ailleurs un des rares sujets sur lesquels les économistes s'accordent de manière unanime sur l'inefficacité de cette mesure. Il convient d'abandonner le contrôle des loyers à Paris tout en renonçant à étendre cette mesure dans tout le pays.

La surprotection des locataires : un cadeau empoisonné

Impossible enfin d'évoquer les difficultés d'accéder au logement sans mentionner le calvaire des locataires qui subissent le manque de confiance des bailleurs. Mais il existe là encore une explication à ces difficultés. La législation française a multiplié les dispositifs destinés à protéger les locataires qui ne paient plus leur loyer. C'est pourquoi il faut jusqu'à deux ans et parfois plus pour procéder à une expulsion locative, sans compter les frais de justice et le manque à gagner du fait des loyers impayés. La lourdeur de ces procédures n'est pas sans conséquence sur la méfiance des bailleurs qui se répercutent inévitablement sur les locataires. Ces derniers sont priés de fournir d'importantes garanties.

Or ces garanties peuvent constituer de véritables barrières pour les plus précaires : ceux qui n'ont ni les moyens de verser d'importantes cautions, ni la possibilité de faire valoir la sécurité que procure un emploi protégé.  A l'image du marché de l'emploi, les rigidités procédurales concernant les rapports locatifs créent un marché à deux vitesses sur lequel les insiders (ceux qui ont un déjà un logement) sont privilégiés au détriment des outsiders (ceux qui veulent acheter ou louer) qui sont parfois poussés à mentir sur leur condition sociale. Le fait que la falsification des dossiers de locataire constitue une pratique courante témoigne de ce profond dérèglement. Cet environnement ne contribue pas à restaurer la confiance et la discipline nécessaires à un marché fluide et accessible.

Au contraire, assouplir les procédures d'expulsion locative à l'encontre des mauvais locataires permettrait de réintroduire de la confiance sur le marché. Les profils moins privilégiés pourraient s'inclure plus facilement en suscitant moins de défiance vis-à-vis des bailleurs.

Laisser le marché s'adapter à la demande

Alors que de nombreux ménages aux ressources limitées doivent consacrer une part exorbitante de leurs dépenses dans leur logement, on est en droit de se demander si le gouvernement ne ferait pas mieux de traiter le mal à sa racine. Plutôt que de mettre en place des mesures inefficaces qui ne font qu'aggraver les déséquilibres du marché, il est urgent de restaurer la responsabilité civile, la liberté contractuelle et le droit de disposer de sa propriété pour laisser construire plus de logements et en faciliter l'accès.

Ferghane Azihari. Coordinateur pour European students for Liberty en région parisienne, collaborateur chez Young Voices et contributeur régulier pour l'Institut Ludwig von Mises aux Etats-Unis.

Laurent Pahpy. Ingénieur entrepreneur et membre d' European students for Liberty.