Face à la crise du Covid-19, les perspectives des investissements patrimoniaux n’offrent pas toutes la même visibilité. Certains secteurs sont plus touchés que d’autres, à l’image notamment du secteur de l’hôtellerie qui a malheureusement été fortement ralenti suite à la crise sanitaire actuelle. Ces incertitudes ont eu tendance à augmenter la volatilité des marchés financiers, ce qui n’est pas matière à rassurer la plupart des épargnants français.
Les avantages de la location meublée
Dans ces conditions, l'investissement locatif et plus précisément en Location Meublée présente certains atouts non négligeables.
Tout d'abord, la fiscalité est très favorable pour les investisseurs dès lors qu'ils optent pour le régime réel de l'amortissement. Contrairement à un investissement immobilier loué sans meuble, le régime fiscal n'est pas celui des revenus fonciers. Ainsi, la fiscalité sur les loyers perçus n'est pas la tranche marginale de l'investisseur auxquels viennent s'ajouter les prélèvements sociaux.
En effet, le fait de louer meublé, est considéré comme une activité industrielle et commerciale. Cela permet alors à l'investisseur d'amortir comptablement la valeur de son bien (à l'exception du terrain). Les loyers perçus sont annulés comptablement par l'amortissement, en plus des charges et autres intérêts d'emprunt.
« Cela peut permettre à ceux qui optent pour ce régime, de ne pas payer un euro d'impôt sur les loyers qu'ils perçoivent pendant une durée parfois supérieure à 20 ans » précise Louis Legasse conseiller du site spécialisé INVESTISSEMENT-LMNP.fr
Outre l'aspect fiscal, investir en LMNP donne accès à des secteurs décorrélés de l'économie, à l'abri des incertitudes du Covid-19.
L'investissement en LMNP peut se faire de différentes manières:
via des OPCI LMNP telles que l'OPCI Cerenicimo LF Cerenicimo + ou Silver Génération (Aplus Finance)
dans l'immobilier en direct où l'investissement en colocations permet d'augmenter la rentabilité locative et de mutualiser le risque locatif grâce à plusieurs locataires différents.
en résidences de services : résidences de tourisme, résidences étudiantes, EHPAD et résidences séniors. Le propriétaire signe alors un bail commercial qui le lie au gestionnaire de l'établissement. Ce dernier est le seul et unique locataire durant toute la durée de l'investissement. Le propriétaire est donc certain de percevoir un loyer que son bien soit occupé ou non.
La location Meublée permet notamment d'investir sur le secteur des personnes âgées dépendantes ou autonomes. Or, ce secteur jouit d'une visibilité incontestable d'un point de vue démographique. Le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans va être multiplié par 2 d'ici 20 ans.
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« Investir sur le marché de la santé, et plus précisément sur le secteur des EHPAD, permet de faire coïncider la durée de l'amortissement comptable et l'augmentation des personnes âgées sur les 20 prochaines années. Le couple rendement/risque de ce type d'investissement est alors optimisé » ajoute Louis Legasse.
Investir en EHPAP offre une sécurité face à l'avenir
L'investissement en EHPAD consiste en l'acquisition d'une ou plusieurs chambres dans un établissement médicalisé. Il est maintenant possible d'investir également par l'intermédiaire de la SCPI Pierval Santé. Elle est implantée à 100% sur le secteur de la santé et majoritairement en EHPAD, en France et à l'étranger. Cependant, les revenus de la SCPI de la Française AM sont eux fiscalisés comme des revenus fonciers français ou issus de l'étranger, selon l'emplacement des biens qui composent le parc immobilier.
Acheter une chambre EHPAD à part entière, offre des rendements trimestriels nets d'impôt. De plus, la répartition des charges en EHPAD est contractualisée lors de la signature du bail commercial entre le propriétaire et le gestionnaire. Contrairement à un bien locatif classique où des travaux imprévus viendront diminuer la rentabilité globale de l'investissement, le propriétaire sait à quoi s'en tenir en se référant au bail commercial.
Il convient de vérifier dans le bail commercial à qui revient l'Article 605 et l'Article 606 du code civil. L'article 605 concerne l'ensemble des travaux d'entretien (copropriété, syndic). L'article 606 correspond aux gros travaux comme par exemple un ravalement de façade. Les plus gros gestionnaires du marché comme ORPEA ou KORIAN ont des marges d'exploitation confortables qui leur permettent dans la plupart des cas, de prendre tous les travaux potentiels à leur charge (Article 605 et 606), à l'exception de la taxe foncière qui reste à la charge du propriétaire.
Ces nombreux avantages pour le propriétaire ne sont possibles que lorsque les gestionnaires s'y retrouvent également financièrement. Le marché de l'EHPAD a un avantage concurrentiel par rapport aux autres résidences de services que sont les résidences étudiantes, de tourisme ou même les résidences seniors autonomes. Les EHPAD sont les seules où un agrément délivré par l'Etat est nécessaire pour pouvoir être construit, puis exploité. Ce marché réglementé permet d'assurer une offre en adéquation avec la demande. Ainsi, les taux d'occupation des EHPAD sont en moyenne les plus élevés des résidences de services. Ce contrôle de l'Etat a été accru depuis 2015, où un taux d'occupation minimum est imposé sous peine de devoir baisser les loyers afin d'atteindre ce seuil des 95% de taux d'occupation.
Afin de réussir son investissement en EHPAD, il convient donc de faire attention à bien choisir le gestionnaire et la résidence. Il est préférable de se faire accompagner d'un professionnel sur le site www.investissement-lmnp.fr afin de sélectionner les résidences les plus rentables et les mieux notées. Dans cette optique, « privilégier des EHPAD d'au moins 80 lits avec une unité Alzheimer est un gage de sécurité sur le long terme » conclut Louis Legasse de Investissement-LMNP.fr
