Pourquoi les prix des logements baissent si peu ?

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Est-ce grave si les prix de l'immobilier baissent si peu en France ?
Est-ce grave si les prix de l'immobilier baissent si peu en France ? (Crédits : Reuters)
Les arguments souvent avancés par les professionnels de l'immobilier pour justifier la faible baisse des prix sont en partie erronés, selon un des plus éminents spécialistes du marché du logement en France.

Les prix de l'immobilier baissent peu en France depuis leur pic de 2011. Toujours à des niveaux très élevés par rapport aux revenus dans les zones tendues, ils sont en baisse de 2,2 % en 2014, après des reculs d'1,7 % en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee.

Or ils avaient crû de plus de 70 % par rapport aux revenus disponibles des ménages entre 2000 et 2011, si l'on en croit les graphiques de l'économiste Jacques Friggit, membre du Conseil général de l'environnement et du développement durable. Selon lui, ces deux phénomènes - la faible régression des prix depuis 2011 et la hausse importante des prix entre lors de la première décennie du XXIe siècle - sont dus à des « facteurs similaires » qui font du marché immobilier français une exception.

Les prix élevés ne découlent pas à la crise de la construction

Il s'inscrit en faux contre certains arguments souvent avancés par les professionnels de l'immobilier qui souhaitent obtenir des avantages de l'Etat afin de pouvoir développer leur activité. Par exemple, selon Jacques Friggit, le problème de prix élevés en France ne tient pas significativement à « l'insuffisance de construction » de logements.

En effet, il avance que si 350.000 logements supplémentaires avaient été construits en 10 ans, « le prix des logements n'en serait plus faible que de 1 % à 2%, ce qui est très peu par rapport à la hausse de 70 % ». De même, il juge obsolète l'argument d'une forte hausse de la demande par l'accroissement du nombre de ménages à cause des phénomènes de décohabitations (séparations, divorces etc.) et à la démographie croissante. Un phénomène qui préexistait déjà avant la folle hausse des prix par rapport aux revenus.

Les aides publiques n'auraient pas eu d'effet significatif sur les prix

Les acquéreurs étrangers ne seraient pas non plus à l'origine de la hausse globale des prix au regard de leur faible nombre : « ils n'ont représenté qu'environ 1 % des transactions entre 2000 et 2010 », indique l'économiste. Pas davantage que la cherté du foncier, qui n'est pas la cause mais plutôt la conséquence de la hausse des prix des logements, car « le prix des terrains à bâtir est déterminé en fonction de celui des logements du voisinage », explique Jacques Friggit.

Souvent invoqué par certains experts, l'effet inflationniste des aides publiques au logement serait également un facteur à l'importance surévaluée. « Ces aides représentaient en effet la même proportion (1,7 %) du produit intérieur brut en 2007 qu'en 2000. De plus, elles sont surtout ciblées sur les locataires ; or les loyers ont peu augmenté par rapport au revenu par ménages », ajoute l'économiste.

L'environnement financiers, responsable numéro 1

D'ailleurs - et c'est un autre contre-argument du membre du Conseil général de l'environnement et du développement durable -, le fait que la hausse des prix de l'immobilier soit totalement déconnectée de la hausse des loyers depuis le début des années 2000, prouve que le seul déséquilibre entre offre et demande de logements est loin d'être la seule force responsable de la hausse des prix de l'immobilier.

En réalité, le niveau élevé des prix proviendrait uniquement de l'environnement financier, notamment caractérisé par une baisse tendancielle des taux de crédits depuis le début du 21e siècle, ainsi que par l'allongement des durées de prêts. Et ce, sans oublier que le secteur de l'immobilier a en parallèle bénéficié de la baisse des rendements des produits financier concurrents, au premier rang desquels les obligations, ainsi que de la forte volatilité d'autres, comme les actions.

Ainsi, l'investissement locatif dans l'immobilier des zones urbaines, où les fortes tensions limitent le risque de correction du marché, a amplifié la hausse des prix. Ainsi l'envolée des prix s'est accompagnée « d'un doublement, en proportion de leurs revenus, de la dette immobilière des ménages français », explique Jacques Friggit.

L'exception française

Valables pour beaucoup de pays occidentaux jusqu'en 2007, ces caractéristiques n'ont plus prévalu dans les pays les plus exposés à l'immobilier après la crise financière de 2008.

En France, en revanche, la structure du marché de l'immobilier a empêché la correction trop brutale des prix et les a maintenu à un niveau élevé. Concrètement le marché français tire d'une part sa spécificité de la politique de prêteurs de ses banques qui prennent beaucoup en compte les revenus des ménages, afin de se protéger au maximum contre les risques de non-remboursement des crédits immobiliers.

Et d'autre part, contrairement à ce qu'il s'est passé dans d'autres pays voisins comme l'Espagne et l'Irlande, « les promoteurs immobiliers français sont restés très prudents dans leur décision d'investissement », explique Jacques Friggit. Et au pire de la crise, ils ont pu vendre une partie de leur production au secteur du logement social, soutenu par les pouvoirs publics qui ont ainsi joué un rôle d'amortisseur.

De quoi louer la résilience du modèle français en période de crise. Dont acte. Mais que dire alors de la situation actuelle où le mal-logement se maintient à un niveau élevé et où le poids du logement dans le budget des ménages reste prohibitif ?

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a écrit le 07/07/2015 à 10:21 :
CAS1: lorsqu'il y a 100 acheteurs et 5 vendeurs, le prix du marché est fixé par les 5 acheteurs les plus riches.

CAS2: lorsqu'il y a 100 acheteurs et 100 vendeurs, les plus riches obtiennent les maisons les plus belles, et les plus pauvres les maisons les plus moches.

CAS3: lorsqu'il y a 5 acheteurs et 100 vendeurs, le concept de "prix du marché" n'existe tout simplement plus du tout. Seuls les vendeurs les plus désespérés pourront vendre.

Il y a actuellement 0,4 acheteurs par vendeur en France. Le papy-boom va faire chuter se ratio (de manière durable, car le papy-boom durera 20ans).

Je vous laisse voir vers quel cas on se dirige.

PS: je n'ai même pas mentionné la Grexit et la montée des taux...
a écrit le 19/06/2015 à 9:54 :
L'immobilier a t-il encore une valeur ? Dans un pays avec 5 millions de chômeurs, des jeunes à 90 % en CDD, une dette de 2000 milliards, une mobilité exigée, des quartiers sensibles qui s'étendent, une population âgée importante, des impôts locaux et fonciers qui augmentent très fortement...Je me pose la question de savoir si l'immobilier a encore une valeur....
Réponse de le 07/07/2015 à 10:22 :
non il n'a plus de valeur (sauf peut être encore à paris et à lyon, jusqu'à cet hiver).

cf mon poste:
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CAS1: lorsqu'il y a 100 acheteurs et 5 vendeurs, le prix du marché est fixé par les 5 acheteurs les plus riches.

CAS2: lorsqu'il y a 100 acheteurs et 100 vendeurs, les plus riches obtiennent les maisons les plus belles, et les plus pauvres les maisons les plus moches.

CAS3: lorsqu'il y a 5 acheteurs et 100 vendeurs, le concept de "prix du marché" n'existe tout simplement plus du tout. Seuls les vendeurs les plus désespérés pourront vendre.

Il y a actuellement 0,4 acheteurs par vendeur en France. Le papy-boom va faire chuter se ratio (de manière durable, car le papy-boom durera 20ans).

Je vous laisse voir vers quel cas on se dirige.

PS: je n'ai même pas mentionné la Grexit et la montée des taux...
a écrit le 18/06/2015 à 14:45 :
La seule solution, malgré ce que peut avancer cet article qui cite des études de notables qui sont partis prenants : augmenter l’offre, le nombre de logement neufs.
Un marchand de biens ou de services peut tenir des prix élevés tant qu’il n’a pas un ou plusieurs concurrents dans son secteur. Plus la concurrence augmente, plus le client a du choix et peu négocier les prix.
Avec une pénurie de logements, les prix ne peuvent pas baisser, au mieux stagner, les potentiels vendeurs attendant la reprise et la nouvelle escalade des prix.
Il faut supprimer graduellement les diverses aides, étudiants, bas salaires et chômeurs, qui sont directement additionnée aux loyers.
Pas de secrets, parallèlement, il faut construire plus de logements, sans passer par des dispositifs d'aide fiscale à l'investissement locatif. L’aide fiscale devrait plutôt porter sur les prêts à rembourser par l’acheteur, des prix plus bas, afin de faciliter l’acquisition plutôt que le locatif.
Afin que le prix de la pierre baisse, que ce soit pour les particuliers ou pour les investissements des entreprises.
C’est l’une des causes aggravantes du manque de productivité et de dynamisme de la France par rapport à Allemagne, ce constat est fait chaque année, on attend toujours les remèdes. Le coût de la vie élevé pour les salariés qui consomment moins, impose aussi des salaires plus élevés, qui nuisent à la marge des entreprises. Les entreprises peinent aussi à investir dans l’immobilier.
Donc, le prix de l’immobilier est l’un des paramètres essentiel sur lequel l’état et les collectivités peuvent agir.
Les postures de certains maires fraichement élus, qui viennent d’augmenter excessivement leurs impôts locaux, sous prétexte que l’état a abaissé les dotations, sont délirantes.
Réponse de le 18/06/2015 à 15:58 :
Vous vous contredisez : vous parlez au debut de supprimer les aides, qui ne sont que des subventions a la bulle mais par la suite vous parlez d aider fiscalement les acheteurs (ce qu a fait sarkozy en permettant de deduire les interets d emprunts et qui n a que pousse les prix vers le haut).
d ailleurs pourquoi favoriser l achat ? on devrait au contraire favoriser la location car ca permet aux gens d etre plus mobiles (d ailleurs etre proprietaire augmente vos chances d etre chomeurs)
a écrit le 18/06/2015 à 10:55 :
quoiqu on pense de la cherté de l'immobilier:
1/ la plupart des gens préfèrent payer pour leur pomme que pour un proprio, à tort ou à raison.
2/ La plupart des gens ont bien compris que si ils voulaient pas être à poil à la retraite, ils avaient intérêt à avoir un toit au dessus de la tête et fini de payer à l'age hypothétique où ils auraient droit à une retraite (=aumone avant longtemps)
Dès lors pas que le prix importe peu mais quand on a identifié un danger, on se couvre quand on en a la possibilité. C 'est pas le sujet, mais c'est la même chose pour l'école des gamins et bientôt pour la santé. Pour les moins de 40 ans, on a pas fini de se faire massacrer, courage à tous.
Réponse de le 18/06/2015 à 11:35 :
a part que pour le 2) les gens font une erreur enorme.
1) l etat apres avoir saigné au max les actifs va bien devoir taper sur ceux qui possendent quelque chose... et comme une masion ne se delecalise pas, les impots fonciers et autres vont exploser
2) dans 10-15 ans, une fois a la retraite (si elle existe encore) les pensions seront maigres. donc il sera nettement plus malin de quitter la france pour aller vivre dans un pays moins cher. dans ce cas, il est souhaitablede ne pas avoir d immobilier a vendre avant de partir
3) si vous achetez aujourd hui dans une zone dynamique, le sera t elle dans 20 ans ? ca risque de ne pas etre le cas. apres tout, la lorraine etait en 70 une zone qui allait bien ...
Réponse de le 18/06/2015 à 15:21 :
arguments très pertinents cd.
1/ clair que les taxes augmentent et vont continuer. Mais pour le coup le lobby des retraités (plus gros détenteur de patrimoine, dont immo et plus gros votants) montrera trop les dents. Même nos politiques sont qu'en immobilier, confiance,ils se tireront pas une balle dans le pied...
2/ c'est effectivement une solution. Mais vendre son patrimoine avant de partir pour un pays moins cher est aussi un bon plan, on a quand même pas une pression de fou pour vendre en 2 jours. Là encore nos retraités européens roulent pour un euro fort, pas mal pour se délocaliser...
3/ moi je suis proche Paris, pas concerné (je pense!).Le fait métropolitain est irréversible à mon avis, il pourra y avoir des moins gagnants dans ces zones, mais très peu de perdants à long terme(ca reste que mon avis!)...

Vous m'avez pas redonné le moral et au fond c'est peut être se casser tout de suite la solution rationnelle. Mais si nous autres consommateurs bipèdes étions rationnels, on le saurait. En gros la France c'est l'amour vache pour moi, je l'aime mais j'en souffre parfois...
Réponse de le 29/08/2015 à 18:18 :
Et vous n avez rien vu .N etes vous pas au fait de savoir que dans cinq departement vont etre experimentés l augmentation de la valeur cadastrale locative ce qui risque de faire augmenter votre taxe fonciere de 300 a 500 %.Quel sera donc votre avantage a la retraite?
a écrit le 18/06/2015 à 2:17 :
le prix de l'immobilier (et du foncier par contagion) est anormalement élevé en France du fait des différentes aides gouvernementales (Robien, etc...), qui incitent les investisseurs à parier sur la pierre, en finançant 20 à 40% d'un appartement, le reste étant payé par le locataire. Donc si le prix normal de l'appartement devrait être de 100.000 euros, ça vaut encore le coup de le payer 200.000 euros, car au final, il ne coûte en réalité que 20 à 40% de ces 200.000 euros. Or le coût très élevé de l'immobilier, s'il résulte d'une martingale pour les personnes déjà propriétaires de leur logement, et qui en achètent d'autres pour les louer, est une catastrophe pour l'économie nationale, car ceux qui doivent acheter leur logement, ou en louer un, se trouvent "scotchés" pendant de très longues années, sans pouvoir faire beaucoup d'autres dépenses. Cela freine la consommation des ménages et donc la production et le PIB. Alors, c'est simple, il faut assainir le marché et n'accorder des aides qu'aux personnes qui achètent leur logement, et non pas à ceux qui veulent s'enrichir sur le dos de la société.
Réponse de le 18/06/2015 à 15:03 :
le but des ménages ne doit-il être que de consommer, en plus très souvent des merdouilles chinoises ou similaires importées et souvent inutiles ?
a écrit le 17/06/2015 à 21:38 :
Oui il y a une bulle immobilière qui n'éclate pas vraiment car il y a encore beaucoup de demandes. Tout est surestimé de 30% a 50% partout mais les gens achètent car ils n'ont pas trop le choix du moins ceux qui peuvent. Les autres attendent mais paient un loyer qui en 30 ans sera équivalent à l"achat.Sauf que là ils n'auront toujours rien à eux et même si les prix baissent ne pas rêver ce sera toujours très cher .
Réponse de le 18/06/2015 à 5:36 :
Encore un qui a la boule de cristal , quand à bruler tout son apport dans un achat dont la valeur de revente risque fort de fondre comme neige au soleil, et devenir locataire de sa banque, comment dire...
Réponse de le 18/06/2015 à 15:32 :
on sent le déçu qui n'est pas monté dans le train en marche et qui maintenant attend la chute mois après mois, année après année...Pendant que vous payez votre loyer et êtes rivés à vos alertes sur tous les sites immo du net, je rembourse effectivement ma banque,mais je valorise mon bien par des travaux...Perdre mon temps, filer des ronds à fonds perdus pour ma RP ou offrir des travaux à son proprio, euh comment dire...
Réponse de le 19/06/2015 à 9:42 :
Bienvenue dans le club des propriétaires qui ne pourront pas délocaliser, attendez les nouvelles taxes foncières, euh comment dire...
a écrit le 17/06/2015 à 19:08 :
Cet article est totalement en décallage avec ce que je vois dans mon métier. Je ne dois pas vivre dans le même pays...
La bulle est clairement en train d'éclater. Elle a déjà touché les campagnes, et la suite logique, c'est la contagion des villes. L'état l'a présenti - c'est pourquoi elle a déjà annoncé une augmentation de 20% les taxes d'ici 2017 - pour compenser la perte de revenus due à la chute des taxes récoltées lors de ventes (très conséquentes).
Je me sens mal pour ces rares jeunes mal informés qui alignent sur la table l'intégrallité de l'argent qu'ils comptent gagner durant leur vie (en espérant que leur emploi soit stable) pour acheter un bien que l'on sait va perdre 30 à 50% d'ici moins d'un an. Mais lorsqu'on est payé à la commission, on ne doit surtout pas donner dans le sentimental. Si l'on devient paternell avec eux, autant démissionner.
Saluons l'effort de l'Etat qui en augmentant les taxes pense pouvoir forcer les prix à moins descendre... (si les taxes de détention d'un bien montent, alors le prix du bien doit monter) malheureusement les réactions sont à l'extrème contraire: ("non seulement c'est surévalué, mais en plus, ils comptent me traire comme une vache à lait - ce n'est décidement pas le moment d'acheter").
bref. bon courrage aux jeunes déjà pris dans le piège. soyez forts.
Réponse de le 17/06/2015 à 19:51 :
L'apocalypse selon Jean,qui spécule à la baisse.
Nostradamus de la baisse et devins en tout genre qui nous prédisent le chaos.
Comme disait l'autre,l'embêtant avec les chiffres c'est qu'ils ont toujours raison.
L'histoire ne vous en déplaise à toujours donnée raison aux investisseur s et aux acheteurs... De long terme.
Réponse de le 17/06/2015 à 20:28 :
Cela fait maintenant 10 que des "spécialistes" en tout genre nous rabâchent que "demain ça pète!". La vérité c'est qu'avec la remontée de l'inflation et si la BCE arrive à son objectif de 2%, ceux qui ont acheté récemment en négociant correctement un bien de qualité à un taux d'emprunt de 2% vont faire un sacré coup de fusil à moyen terme. Les français sont les champions du monde de l'épargne et ont trop de liquidités à placer pour laisser s'effondrer la pierre. Mais bon, c'est sûr demain c'est l'apocalypse... Ou pas!
Réponse de le 18/06/2015 à 10:07 :
"saluons l'effort de l'état qui en augmentant les taxes.."
bel effort !! que de courage !!! et sur le dos de qui ???
car ce gouvernement ne sait que faire ça : taxer, imposer, recruter, dépenser... et donc on a le record d'europe d'impôts et charges, qui tue massivement l'emploi par l’asphyxie des ménages (pouvoir d'achat) et entreprises (compétitivité)

donc au contraire, chasse aux gaspillages publics monstrueux par dizaines de milliards, et donc baisse des impôts et charges, et c'est reparti avec 3% de croissance et 2 millions de chômeurs en moins, et l'immobilier avec

et c'est là qu'il faut de l'effort et du courage comme dans les pays qui progressent bien, la chasse aux corporatismes, privilèges, gaspilages .....mal parti, on commence par augmenter ls fonctionnaires.....
Réponse de le 19/06/2015 à 9:45 :
Moi j'étais heureux de payer 1500 euros de taxes foncières pour ma maison qui en valait 300 000 en 2007, mais là je paie 1800 pour un bien qui ne se vend pas, alors je suis moins content !!!
a écrit le 17/06/2015 à 18:13 :
2 éléments freinent la baisse:taux bas et rachats des dettes immobilières pourries des banques par la banque de France.
a écrit le 17/06/2015 à 16:49 :
Restons simple, je prépare ma retraite en étant propriétaire de mon logement principe N°1
Le bien immobilier est rarement soumis aux prélèvements lors de remboursements de dettes façon Chypre et moins ont en laisse sur ses comptes bancaires moins ont est taxé. principe N°2. Acheter les grandes agglomérations. Ainsi on fait face aux crises du pétrole, aux restriction des transports en commun jugés de moins en moins rentables. Principe N°3
a écrit le 17/06/2015 à 14:04 :
Archi Faux, dans l'ensemble des province les prix sont bradés à 50% voir plus, l'immobilier ne vaut absolument plus rien du tout.
Ne pas penser qu'à Paris et qu'à la côte d'azur, ce n'est pas la France.
Réponse de le 17/06/2015 à 15:35 :
Les prix sont bradés partout sauf à Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Rennes, Strasbourg, Nantes, toute la côte atlantique, la côte d'azur...
Réponse de le 17/06/2015 à 18:48 :
Locataire?
Réponse de le 18/06/2015 à 10:41 :
A Nantes ont doit être à la moitié du prix de banlieue Parisienne et ça part pas vite
a écrit le 17/06/2015 à 13:43 :
2% de baisse par an pendant encore 10 ans, et les prix redeviendront corrects.
De quoi bien réfléchir (et bien négocier) avant de faire une acquisition...
Réponse de le 17/06/2015 à 18:50 :
Oui c'est cela,continuer de payer un loyer pendant 10 ans en attendant la baisse des prix...
J'ai d'ailleurs un charmant bien à vous proposer à la location pour être sur que vous perdrez de l'argent et m'en ferez gagner.
Réponse de le 18/06/2015 à 8:24 :
Quand vous achetez, vous etes locataire de votre banque et vous payez tous les moisun loyer pour l argent que vous avez empruntez (c ets les interets). quand vous louez un appartement, vous payez un loyer pour habiter la. La difference se fera surtout sur le fait que celui qui achete aujourd hui va encaisser une moins value (car les prix ne peuvent plus monter) et qu en plus il va devoir payer les interets de son credit. Pire, il va etre scotche avec son bien pendant 10-15 ans le temps de rembourser. Il n y a qu a esperer qu il ne doive pas divorcer ou changer de travail. Sinon vous pouvez aussi vous enrichir en etant locataire. l argent que vous economisez en ne remboursant pas de credit (car loyer<credit) vous pouvez le placer. SI vous evitez le livret A et investissez en cation, vous pouvez a la fin avoir un beau petit magot
a écrit le 17/06/2015 à 13:16 :
Voici comment un expert en pipeau qui s'est systématiquement planté dans ses prévisions fait un raisonnement à l'envers : il prend ses conclusion afin de ne surtout pas se contredire, et prend dans l'environnement économique et politique uniquement les datas qui l'arrangent pour justifier de ses précédentes annonces. Reprenez-les : éclatement de la bulle, décorrélation entre les revenus, les loyers et l'immobilier... 10 ans qu'il a tout faux. Hélas car un correction importante du marché immobilier aurait permis une bulle d'oxygène à tous et aurait certainement aidé une reprise économiques... mais il faut reconnaitre que ce n'est pas arrivé.
Réponse de le 17/06/2015 à 19:09 :
Et ceci à cause des lois de Robin, Perissol, .... et Pinel qui mettent en concurrence propriétaires qui veulent se loger et propriétaire qui veulent defiscaliser. C'est pour cela que les prix ont monté. On vend un avantage fiscal . ... Et le pouvoir d'achat des ménages est sérieusement amputé et les autres secteurs d'activité n'ont plus qu'à mettre la clé sous la porte
Réponse de le 19/06/2015 à 9:27 :
@Créatif : en effet, les aides ne permettent pas au marché de se réguler. Il parait que c'est pour aider les promoteurs, alors que cela permet aux propriétaires de foncier de vendre plus cher et donc de maintenir les prix. Il faut un gouvernement prêt à affronter le lobby de la promotion et quelques années faibles de construction. La construction représente trop d'emplois à court terme. Et pour se faire réélire le court terme est la devise des politiques de tous bords...
a écrit le 17/06/2015 à 13:00 :
Les prix baissent fortement en Région Parisienne ; exemple, un pavillon "racheté" 350 000 EUR en 2008 est estimé à ce jour 290 000 EUR
Réponse de le 17/06/2015 à 18:54 :
Je peux vous faire la démonstration inverse...
Tout dépend de la manière dont on voit les choses.
a écrit le 17/06/2015 à 12:36 :
Cet article reflète exactement ce que je répète depuis des années sur ce forum (entre autres) sur les raisons de la résistance des prix en France. Les prix sont décorellés de la situation économique du fait de la monstrueuse épargne des français (1700 milliards rien que pour l'assurance vie) qui va et vient en fonction des performances des placements. Pour ceux qui ont connu l'effondrement immo du début des années 90 cela n'avait rien à voir avec un quelconque effondrement économique mais tout simplement parce que la bourse et les sicav crevaient le plafond. Aujourd'hui les français sont plus méfiants et reportent leur monstrueux bas de laine sur l'immobilier. CQFD
a écrit le 17/06/2015 à 11:44 :
l'article a bien ciblé l'effet d'aubaine des rentes soutenues par les sociales libérales et a oublié l'effet des augmentations annuelles prévues par les différentes lois, pousse l'augmentation automatique des locations sans cesse vers le haut . Mon impression , les décideurs politiques sont des bailleurs eux-mêmes et doivent penser à mon avis qu'il n'y a pas de mal à ce faire du bien , car que ce soit la droite ou la gauche le constat est le même , donc point démocratie dans ce domaine .
a écrit le 17/06/2015 à 11:35 :
La France ou la patrie de la gérontocratie rentière...
Le scandale dans ce pays, c'est que ce qui rapporte, c'est le patrimoine et non le travail...
a écrit le 17/06/2015 à 11:27 :
Les raisons macro-économiques et les raisons micro-économiques.

Etant un acteur du secteur immobilier et donc certainement contesté par M. FRIGGIT, mon expérience au quotidien (qui n'est donc pas une "vérité universelle") m'amène à constater que les prix ne baissent pas surtout parce que l'offre de biens est souvent peu qualitative. Nous arrivons sur une période où les biens mis en vente (beaucoup des années 60 à 90) présentent des qualités architecturales faibles, d'organisation de l'espace d'habitation peu qualitatives, de performances énergétiques médiocres. Bref, ces biens ne plaisent pas. Or tout se vend. Ce n'est qu'une question de prix. Et pour que ces biens se vendent les vendeurs doivent concéder de gros rabais sur les prix.

Deuxième phénomène, l'attrait des grandes villes. Ces zones voient leur prix stagner ou monter au détriment des communes plus rurales qui elles ont vu une véritable chute.

Je ne nie pas la qualité de l'analyse de M. FRIGITT. Qui depuis de très nombreuses années maintenant annonce systématiquement l'éclatement de la bulle immobilière pour l'année suivante. Mais qui pour l'instant s'est planté systématiquement. J'avoue que cette qualité de "plus grand expert de l'immobilier français", qui n'a donc jamais eu raison mais qui peut être l'aura un jour, me dérange. Car tellement éloigné de la réalité que je rencontre dans mon métier au quotidien.
Réponse de le 17/06/2015 à 13:26 :
M. FRIGRITT a le mérite de prendre du recul. Son analyse macro économique montre qu'il y a une anomalie et que, comme toute anomalie, elle sera corrigée un jour (progressivement ou pas). Cela nous a incité à la prudence, qui nous a préservé des emprunt à 50 ans sans contrôle des moyen de remboursement comme en Espagne (j'ai une demi douzaine d'histoires ahurissantes de proches).
Mais je rejoins votre analyse sur "l'attrait des grandes villes", c'est bien cela qui pousse le marché vers haut, car des maisons en Picardie, il y en a pour 100 k€, soit le prix de 3 parking a Paris.Cette attrait est principalement lié à l'emploi, dans une moindre mesure aux services (école, université, hôpital...). Dans un monde de télécommunications, ou la "décentralisation" est le maître mot, cela reste une anomalie économique. Les loyers sont jusqu’à 4 ou 5 fois moins élevé (10-15% des charges de l'entreprise), le foncier, les salaires sont jusqu’à 30% plus bas (15 à 60% des charges) dans certaines régions. Soit un avantage compétitif de 10% à 40% par rapport à l’île de France. Les gens devraient se ruer en province et dans les zones périurbaines. Mais la décentralisation a été une métropolisation, c'est à dire; une concentration vers les grandes villes des services et des infrastructures, engendrant une pression non maîtrisée sur le logement, mais aussi sur l'urbanisme... Laissant à l'abandon des logements dans les campagnes, et n'ayant pas assez de constructions (ni d'emploi au final) pour absorber l'exode et l'immigration.
C'est qui explique d'ailleurs le commentaire de cd "Car si c etait le cas, les prix auraient du flamber aussi en allemagne." Deux facteurs ont limité la flambée des prix : la répartition des services avec une réelle décentralisation (ce que les allemand ne paye pas en logement, il le paye en transport) et l'obligation de vendre son bien immobilier dans certain cas pour toucher les aides sociales car c'est considéré comme une ressource (cela n'encourage pas la spéculation).
Réponse de le 17/06/2015 à 16:13 :
Cher OPTIMA CAPITAL,

il vous manque un point dans votre analyse c'est que le nombre de transaction a chuté et donc le marché se fait sur un nombre de transaction bien plus petit parce que justement seuls les meilleurs biens partent ce qui créent un effet de stagnation.
Certains propriétaires sont prêts à attendre longtemps pour revenir à la réalité.
Quant à mon expérience personnelle : ma compagne a vendu un bien 30% moins cher que son prix d'acquisition à Toulouse Côte Pavée alors que le notaire et les agences nous assuraient deux ans avant qu'on le vendrait sans problème.
Je souhaite bien du courage aux nouveaux propriétaires :
- taxe foncière en forte hausse : toulouse + 15% pour 2015 par exemple
- électricité en hausse constante
- frais de copropriété en hausse constante
- visibilité à 10 ou 15 ans sur le privé ou professionnelle de plus en plus difficile

Allez-y mettez-vous en pour 20 ans, au taquet dans des biens pour la plupart complètement largué d'un point de vue énergétique ...

Bon courage.
a écrit le 17/06/2015 à 10:23 :
Il semble quand meme assez bizarre de lire que la flambee des prix de l immobilier en france est surtout due a l environnement financier, qui lui est mondial. Car si c etait le cas, les prix auraient du flamber aussi en allemagne.
De meme si les banques ont moins pretes en france que dans d autres pays, ce qui explique le non retournement du marche, l effet financier aurait du etre plus faible et donc les prix monter moins qu ailleurs.
A mon avis, l environnement financier est evidement preponderant mais l intervention de l etat a agrave les choses en incitant a l achat (PTZ, Scellier ou comme l ecrit l auteur en rachetant au prix fort aux promoteurs lors du retournement du marche). Si vous rajoutez a ca, la politique pro retraités de l etat qui permet a ceux ci d avoir un niveau de vie confortable sans avoir a vendre, vous comprenez pourquoi les prix sont hauts.
Par contre, comme les arbres ne montent pas au ciel, ceux ci ne vont pas rester haut eternellement. Les baby boomers vont finir par deceder ou devoir vendre pour payer la maison de retraite et les actifs pauperises ne pourront pas s endetter sur 40 ans pour acheter. Pire certains vont probablement decider de s exiler car engloutir 50 % de ses revenus pour se loger c est trop. baisse dela demande SOLVABLE + hausse des vendeurs -> chute des prix
Réponse de le 17/06/2015 à 12:02 :
TB cd : "en rachetant au prix fort aux promoteurs lors du retournement du marché". ce qui veut dire que les promoteurs s'en sont mis plein les f..... et que maintenant ils considèrent cet avantage comme un dû (qu'ils ne sont bien évidemment pas prêts à céder). Une opération immobilière rapporte en réalité 30 % à son promoteur : confortable ! ... sur le dos des aides publiques. Non ce ne sont pas les rentiers qui tirent profit de la situation de l'immobilier, mais bien les promoterus.
Réponse de le 17/06/2015 à 13:20 :
Ce n'est pas tout à fait juste comme information : la Marge Brute demandée par les banques pour valider un projet est de 20 %, ce qui veut dire en réel 15 % brut, et en net .... 5 % (10 % si vraiment la projection de 20 % brut s'est réalisée). Et pour la revente en cata à un organisme public, c'est toujours négocié. Ce qui ne veut pas dire que c'est justifié, en effet la pénalité aurait pu être plus lourde, mais le soutient au secteur du bâtiment est traditionnel en France...
a écrit le 17/06/2015 à 9:50 :
Par contre les impôts locaux sont à la hausse !!!!!!!!!!! ...et pas avec le dos de la cuillère !

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