Immobilier : la folle hausse des prix en Île-de-France

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L'évolution des prix de l'immobilier en Île-de-France est déconnectée de celle en province depuis la crise de 2008.
L'évolution des prix de l'immobilier en Île-de-France est déconnectée de celle en province depuis la crise de 2008. (Crédits : CC0 Public Domain)
Les prix de l'immobilier en Île-de-France ont fortement augmenté depuis 2008. Une évolution déconnectée du reste du territoire français.

Déconnectée de la province, l'évolution des prix l'immobilier en Île-de-France ne l'est en réalité que depuis la crise de 2008-2009. C'est ce que montre une note intéressante de Mickaël le Priol, économiste au Centre régional d'observation du commerce, de l'industrie et des services (Crocis). En effet entre l'été 1997 et le printemps 2009, soit le dernier cycle en date de forte hausse des prix, les variations des prix de l'immobilier en Île-de-France et en province furent en fait très semblables, de respectivement +131,5% et +129,1%.

En revanche, les prix ont rebondi bien plus fortement après la récession de 2008-2009 dans la région capitale (+24% contre « seulement » +8,3% en province entre le deuxième trimestre 2009 et le dernier trimestre 2011). Et la contraction des prix provoquée par l'affaissement de l'activité immobilière qui a suivi fut aussi de moindre ampleur en Île-de-France (-5,4% entre le quatrième trimestre 2011 et le premier trimestre 2016) qu'en province (-6,5%).

Zone très tendue

Les principales raisons à ces différentes évolutions depuis la crise sont à aller chercher du côté de la structure de l'offre et de la demande en Île-de-France, et notamment à Paris et dans les départements de la première couronne qui concentrent désormais plus de 10% de la population française. La France étant un pays encore très centralisé sur sa capitale, la demande de logement y est particulièrement forte. Et malheureusement l'offre ne peut pas suivre : Paris intramuros est désormais la ville occidentale la plus dense au monde, et le foncier n'est pas surabondant en petite couronne.

Ainsi, même si l'Île-de-France est la région française moteur en matière de construction (67.400 mises en chantier lors des 12 derniers mois) le rythme reste trop faible pour satisfaire les nouveaux besoins ainsi que le retard pris. Selon Mickaël le Priol, il faudrait pour ce faire accroître « les mises en chantier au-delà de 70.000 par an et tendre vers 90.000 ». Mais « il ne sera pas aisé de rattraper ce retard de plusieurs années d'investissements ni, par conséquent, de réduire le déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché du logement francilien », ajoute-t-il.

Une demande très réactive

Structurellement plus déséquilibré que les autres marchés immobiliers français, donc, l'Île-de-France réagit de manière épidermique à chaque choc de relance de la demande dans l'immobilier : dès que l'Etat octroie un avantage fiscal, une nouvelle subvention, ou que les taux baissent, les ménages franciliens qui ne pouvaient pas acheter au regard du niveau plus élevé qu'ailleurs des prix par rapport à leur revenu en profitent pour passer à l'acte. Autrement dit, chaque effet favorable à la demande remet des acheteurs potentiels sur le marché de l'accession.

Ainsi, après 2009, le plan de relance Sarkozy a créé une atmosphère d'euphorie sur le marché immobilier de l'agglomération parisienne. Les propriétaires se tenaient « par la barbichette » nous disait-on, et achetaient en étant de toute façon persuadés qu'ils revendraient plus cher. Un phénomène que la baisse tendancielle des taux de crédits immobiliers n'a fait qu'accroître.

Sommets atteints

Les prix ont alors anormalement grimpé, atteignant des sommets à Paris à environ 8.400 euros du mètre carré, avant de régresser légèrement à partir de la fin 2011 durant trois années. Ils se sont plus récemment stabilisés grâce à plusieurs facteurs : d'abord la baisse historique des taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers, mais aussi avec le dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel, qui permet aux investisseurs de louer à leurs ascendants ou à leurs descendants, et de moduler la durée de leur investissement tout en bénéficiant d'un avantage fiscal. Enfin, l'élargissement du prêt à taux zéro dans le neuf notamment depuis le 1er janvier 2016 est un franc succès dans l'agglomération parisienne.

Et sans surprise, c'est à Paris, pourtant pas la zone la plus concernée par ces mesures (on ne peut pas y construire beaucoup, et les prix y sont trop élevés pour rendre le PTZ réellement attractif) où l'on retrouve des hausses de prix significatives depuis un an : +1,1% entre le premier trimestre 2015 et le premier trimestre 2016. Preuve qu'il y a bien une sorte de folie immobilière qui entoure Paris et sa proche agglomération.

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Commentaires
a écrit le 15/09/2016 à 17:11 :
A 32 ans j'ai perdu espoir pour trouver un logement en ile de France à l'achat qui soit décent pour fonder une famillle. J'envisage de partir en province voir à l'étranger.
Je loue un 30m2 à Rueil Malmaison à 800 € je gagne 2000 € net par mois et je n'ai pas le droit au APL. J'ai 50 000 € d'epargne : voici une situation réelle !
Mes parents ont touchés une maison de 100 m² en 1990 neuve à 80 000 € elle en vaut 200 000 € désormais.
Ma génération s'est faite tué et vous le savez forcement.
En attendant je perfectionne mon anglais et mon allemand parce que l'avenir en France est bouché
Réponse de le 15/09/2016 à 20:34 :
Allez le jeune va cotiser pour nous les baby boomeurs et va nous racheter nos maisons 3 x fois leurs prix d origines
Réponse de le 16/09/2016 à 0:51 :
Pour 800e vous pouvez emprunter 150000euro plus vos 50000, cela vous fait un budget de 200000 euros. Il vaut mieux ajouter un deuxième salaire pour pousser votre budget à 275000e et en plus c'est plus pratique pour fonder une famille. C'est le moment de ce lancer.
Réponse de le 16/09/2016 à 13:37 :
@David
Et avec 275 000€, ce couple pourra acheter, du moins en IDF, un petit 2 pièces vétuste de catégorie énergétique F et construit dans un autre âge. Vous commencez à voir le problème?
Réponse de le 17/09/2016 à 10:31 :
moi je gagne 1623 nets. J habite dans le 5ème à Paris dans une chambre de bonne au 6ème étage sans ascenseur WC sur le palier dans le périmètre scolaire Henri IV. Je suis très content. Comme quoi il suffit de passer le pont et tout de suite le bonheur. Comme quoi je ne cherche pas midi à quatorze heure.
Réponse de le 17/09/2016 à 22:58 :
Au moins t'as du boulot en région parisienne...Crois-moi en province, le boulot est très très très rare, et souvent par piston et copinage ! une honte....ok en région parisienne, la vie est très chère et très stressante, mais ya du boulot, ce qui est un luxe par les temps qui courent.
Réponse de le 18/09/2016 à 14:37 :
L'immobilier cancer de la France ( sujet taboo )il es au moins 50% trop cher et a cause de sa , les francais n'ont plus de sous pour consommer à cause d'une caste bourgeoise qui ont fait fortune sur les plus value et qui ne veulent pas perdre ...
a écrit le 15/09/2016 à 16:36 :
Il faut déconcentrer et décongestionner Paris. L'Etat devrait déménager les sièges des entreprises publiques (SNCF, EDF, RFF, France télévision....), des agences et autres organismes de la Sécurité sociale en Province. Cela dynamisera les villes de Province et fera baisser la pression foncière en IDF. La région est de toute façon complètement saturée (manque de logements, transports congestionnés).
a écrit le 15/09/2016 à 15:58 :
bonjour
a mon sens ça changera pas ou ça mettra beaucoup de temps. pour faire court => Pourquoi => une remontée forte des taux, j'y crois pas et encore moins quand je regarde le japon... La construction de logement neuf 90000 an = C'est bien mais ou ? sur quel foncier ? brefs bon courage. Paris c'est un marché international. La banlieue proche quand on y regarde de près, ça se vend même au prix actuel qui sont pas si déconnecté que ça des capacités d'endettement des emprunteurs qui ont le pouvoir d'achat nécessaire et il y en a suffisamment pour faire des achat et vente. Y a qu'a jeter un coup, d'œil sur les chiffres des notaires et les ramener a la moyenne longue. Pour la décentralisation, quand je regarde comment évolue le quartier de la défense, enfin brefs c'est toujours la même chose avec l'espoir il rime toujours aussi bien avec croire. Avec tout ça vous verrez qu'a attendre une baisse brutale de l'immobilier en ile de France vous aller attendre longtemps et vous vous apercevrez que malheureusement vous vieillissez plus vite que la pierre... qui vivra verra... cdt,
Réponse de le 15/09/2016 à 23:10 :
il suffit d'un crack obligatoire sur la dette europeenne ( grece , italie ) pour que les taux d’intérêt remonte très violemment et casse le marché immo.
La situation économique de ces pays comme celle de la france est difficile ( 0% de croissance au 2T) et le mur de la dette grecque est pour 2018-2019.
le marché parisien est de toute façon "hors sol" .
a écrit le 15/09/2016 à 15:30 :
Tant que les prix de l'immobilier seront décorrélés des revenus, il y aura un risque d'explosion de la bulle.
Si on manque de logement en France, on manque aussi de financement pour les entreprises, cette captation de l'économie par l'immobilier est malsaine. Il est nécessaire de revoir les niches fiscales qui orientent l'investissement vers l'immobilier au frais du contribuable.
a écrit le 15/09/2016 à 15:10 :
D'abord une observation, comparer l Ile de France à tout le reste de la Province n'a pas beaucoup de sens. Ce n'est pas le même marché à Bordeaux ou Nice qu'au fin fond de la Creuse ou de la Lozère.
Ca fait longtemps ici que je dis que les prix ne baisseront pas en IDF. Les raisons pour acheter sont multiples et d'ordre divers. Rares sont ceux qui n'ont pas encore compris qu il fallait monter dans le train aussi vite que possible. Je trouve préférable d'arrêter de favoriser, par exemple fiscalement, l'immo par rapport aux entrepreneurs et déconcentrer, mais soyons réaliste ce n'est pas demain la veille. N oublions pas non plus que les investisseurs étrangers sont à l'affut de toute opportunité, car le marché des villes mondiales est somme toute réduit.
a écrit le 15/09/2016 à 14:48 :
la CCI veut plus de construction ? faut nourrir notre armada de grands groupes des secteurs matériaux/BTP/Immo.
en 1989, on disait qu'il y avait un gros manque de logements à Paris. mais dans les années 90, les prix ont fondu de 45% en termes réels.
en Ile de France, le nombre de logements a augmenté de 1,5 millions d'unités entre 1968 et 2007, alors que le nombre de ménages n'augmentait que de 700 000 (cf. CEPII).
nous avons effectivement toujours plus de logements vacants en France (INSEE).
faut-il vraiment construire plus en Ile de France alors que les cadres disent vouloir quitter la région pour aller en province ?
on peut se demander s'il ne faut pas aussi miser moins sur le chantier Grand Paris et plus sur les territoires.
a écrit le 15/09/2016 à 14:07 :
article sans fond et tarte à la crème !
Réponse de le 15/09/2016 à 16:22 :
un peu court.... On attend les arguments !!
a écrit le 15/09/2016 à 13:47 :
En attendant la province se meurt.
Les administrations concentrées sur Paris ne peuvent plus recruter (impossible de se loger)

Et quand la bulle va exploser ça fera très très mal...

En attendant le vieux Parisien est devenu marchand de sommeil....
Réponse de le 15/09/2016 à 16:12 :
@benoit: même pas, car tous les hôtels marchands de sommeil sont dirigés par des Tunisiens, Marocains, Algériens, qui apparemment vivent des largesses des administrations qui leur envoient leurs clients :-)
a écrit le 15/09/2016 à 13:11 :
La solution serait evidement de deconcentrer tout ca et de faite comme en RFA. A berlin il n y a que le gouvernement, les entreprises sont reparties sur tout le pays. A court terme, ca signale quand meme la bulle et le krach: quand les achats sont finance a credit et que les revenus des acheteurs ne suit pas, c est que tot ou tard ca va s effondrer pour retrouver un niveau supportable economiquement parlant. Surtouzt si de plus en plus de jeunes decident de ne plus aller travailelr a paris (mais a l etranger) car tous leurs revenus sont engloutis par le logement
Réponse de le 15/09/2016 à 15:21 :
On peut le regretter (en vain) mais l Histoire de Berlin n'est pas celle de Paris, ni celle de l'Allemagne n'est celle de la France. La chose de mon point de vue que nous pourrions copier de Berlin, c'est d'étendre Paris sur quasi toute la région IDF et encore mieux jusqu'à Rouen. On y gagnerait en qualité de vie et ça déconcentrerait au moins au niveau régional (un bon début). Mais là ce sont les milliers d'élus qui ne voudront jamais...Pour ce qui est de l'effondrement, ça fait un moment que je vous vois écrire cela, c'est simple je n'y crois pas du tout. Et quand bien même, ça ne fera strictement rien aux millions de gens qui achètent pour avoir un toit pour leurs vieux jours. D'autant plus qu ils auront largement le temps de se refaire la cerise, même en cas de krack à la 1993...Si on a le choix et pas de projet court terme de partir, c'est d'après moi, un très mauvais calcul de payer un loyer mois après mois...Après à chacun son truc, c'est le charme de l'économie de marché :)
a écrit le 15/09/2016 à 13:02 :
C'est normal, on a abandonné la politique de décentralisation commencée il y a 30 ans.
On entasse 17 millions d'habitants sur 50 Km 2. Résultat pénurie de logements, pollution
Métros, trains bondés etc... Pendant ce temps là, il y a des villes désertées , des campagnes vides. En Californie, les villes sont construites près de la mer. En France ,
le littoral est peuplé 2 mois par an.
Réponse de le 15/09/2016 à 15:06 :
Je ne suis pas sûr que la californie soit un exemple d'accessibilité au logement, vu les loyer pratiqués dans la silicon valley et à San Francisco. Et que dire de l'arrière pays, complètement désertique. L'exemple allemand devrait nous inspirer.
Réponse de le 15/09/2016 à 15:32 :
Accessoirement la Californie est aussi un quasi désert collé à de vrais déserts...on en reparlera dans quelques années de leur stress hydrique....Aucun sens de comparer un vieux et moyen (en surface!) pays comme la France aux USA. Le seul pays (occidental) qui a connu une unification précoce est tout aussi centralisé que nous, c'est l'Angleterre.
Cependant, je pense que ça évolue et il y a clairement un mouvement de métropolisation régionale qui s'accélère, l'influence de l UE n'y étant pas étrangère à mon avis.
Réponse de le 15/09/2016 à 16:59 :
Vous avez raison , je voulais simplement dire qu'il est agréable de vivre en bord de mer. Nous avons des milliers de Km de cotes peu peuplées
ou des start-up pourraient s'installer. Avec internet et les moyens de communication , TGV, avions etc ... on pourrait favoriser cette politique de
décentralisation. Quelques villes par exemple, Lorient, Vannes, Quimper
Biarritz, Montpellier, Toulon , le Havre etc... Ce raisonnement vaut aussi pour des villes proches des frontières.Metz,Strasbourg, Besançon, Grenoble etc..Peut-être qu'avec l'arrivée des nouvelles régions, elles seront
plus accueillantes et attireront les entreprises.
Réponse de le 15/09/2016 à 17:58 :
Entièrement d'accord avec BA. Il faut déconcentrer et alléger la région parisienne qui est saturée.

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