Logement : que changerait une révision des valeurs locatives ?

Si une révision des valeurs locatives était actée dans les prochaines années, les classes moyennes pourraient être les plus pénalisées. Mais le montant des recettes fiscales générées devrait être constant.
Mathias Thépot
Une révision des valeurs locatives amènerait uniquement à une répartition différente de l'impôt dans les communes
Une révision des valeurs locatives amènerait uniquement à une répartition différente de l'impôt dans les communes (Crédits : Reuters)

Un gouvernement pourrait donc (enfin) réformer le calcul des taxes d'habitation et foncière, considérées comme deux des impôts les plus injustes en France. L'exécutif a mis en place une expérimentation des valeurs locatives cadastrales qui servent de base de calcul à ces deux taxes. L'expérience apparemment concluante menée en la matière auprès des locaux commerciaux - pour lesquels une actualisation des valeurs locatives aura finalement lieu début 2017 - a fini de convaincre les pouvoirs publics de lancer une phase d'expérimentation sur les locaux d'habitations.

Le chantier de la révision des valeurs locatives des habitations donne en ce moment lieu à une expérimentation dans cinq départements qui n'aura "aucune conséquence fiscale" pour les contribuables, a bien expliqué le ministère des Finances. L'expérimentation est menée par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) en Charente-Maritime, dans le Nord, l'Orne, à Paris et dans le Val-de-Marne. Les propriétaires bailleurs de ces départements ont jusqu'au 3 avril par papier et jusqu'au 17 avril sur internet pour communiquer la nature de leur local (maison, appartement) loué, sa surface et le montant du loyer. Ces données permettront de calculer de nouvelles valeurs locatives qui seront présentées dans un rapport remis au Parlement à l'automne. Ce qui "permettra de juger de l'opportunité de la mise en œuvre effective d'une réforme et, le cas échéant, si nécessaire, d'ajuster (ses) modalités", explique Bercy.

Des valeurs locatives obsolètes

Si le gouvernement a lancé ce chantier périlleux qui, s'il va à son terme, concernera tous les logements du territoire français, c'est parce les valeurs locatives cadastrales sont depuis longtemps obsolètes. En théorie, elles correspondent aux loyers que percevraient le propriétaire sur un an s'il mettait en location ce bien dans des conditions normales du marché. Or le mode de détermination de ces valeurs locatives, qui servent de base aux impôts locaux ( les élus appliquent des taux à ces bases ) est inchangé depuis le 1er janvier 1970, alors que dans certaines zones les loyers ont explosé depuis. Ces valeurs locatives ne reflètent donc plus du tout la réalité du marché du logement.

Par ailleurs, les valeurs locatives ont été pondérées en fonction des éléments de confort à l'intérieur des logements (baignoire, WC, eau courante, isolation, électricité...), de leur situation, de leur standing et de leur état d'entretien. Or, en 44 ans, la valorisation de tous ces indicateurs a beaucoup évolué. Il y a donc des ménages qui paient aujourd'hui peu de taxe foncière et/ou d'habitation, alors qu'ils vivent dans des logements bien équipés en mobilier moderne et situés dans des quartiers huppés. A l'inverse d'autres paient en comparaison beaucoup au regard du standing plus modeste de leur logement.

Les vieux logements des centres villes visés par des hausses d'impôts

Si une révision globale était mise en œuvre, il devrait donc y avoir des contribuables perdants et des contribuables gagnants. Les ménages qui risquent de subir les plus fortes hausses d'impôts sont ceux qui habitent dans des logements anciens construits avant 1970, situés plutôt dans les centres villes - où la valeur réelle des logements s'est le plus appréciée -, qui n'avaient à l'époque pas d'élément de confort spécifique, et qui n'ont pas été agrandis depuis (tout agrandissement donnant lieu à une actualisation de la valeur locative cadastrale). Leurs valeurs locatives tiennent compte de cet inconfort de 1970 devenu largement théorique. Car depuis, ces logements ont bien sûr été équipés et leurs propriétaires l'ont rarement signalé à l'administration.

En revanche concernant les logements construits depuis 1970, tous les éléments qui déterminent le calcul de la valeur locative cadastrale ont été actualisés. Ce sont donc bien les logements les plus anciens qui risquent de subir les plus fortes hausses. Et comme le confirme un rapport de la Caisse des dépôts : "ce sont les plus grandes villes françaises (plus de 25.000 ménages) et les communes rurales qui ont un patrimoine immobilier représentatif de villes « anciennes »".

La justice fiscale garantie ?

Une question demeure : une révision potentielle des valeurs locatives risque-t-elle de pénaliser un nombre important de ménages ? Oui au regard de l'attitude des précédents gouvernements socialistes qui ont depuis le début des années 1990 toujours renoncé à aller au bout d'une telle mesure, devant le risque de créer de bombe fiscale pour les classes moyennes.

Plus concrètement, s'il est difficile de mesurer précisément l'impact d'une révision complète car il faudrait pour ce faire prendre en compte tous les travaux d'agrandissement menés depuis 1970 ; il est intéressant de noter qu'en 2008, près de 19 millions de logements sur un parc total de près de 32 millions avaient été construits avant 1974, selon les statistiques du Commissariat général au développement durable. Depuis le parc français a augmenté de 2 millions de logements nets. Le nombre potentiel de ménages concernés par une réévaluation de leurs impôts fonciers est donc loin d'être négligeable.

Du reste, les élus affirment que le montant des recettes fiscales récoltées après la révision des valeurs locatives sera le même qu'avant. Ce qui amènera uniquement à une répartition différente de l'impôt dans les communes. Le principe de justice dans le système fiscal local devrait donc être garanti.

Mathias Thépot

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Commentaires 54
à écrit le 31/03/2015 à 11:53
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montant des recettes fiscales globalement stables: il suffit de croire les menteurs .

à écrit le 31/03/2015 à 8:03
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il y a tellement de différence entre les habitations d'un même quartier ou même immeuble selon l'état d'entretien qu'il aurait mieux valu abandonner la taxe d'habitation et la taxe foncière et les remplacer par une augmentation des droits d'enregistr...

à écrit le 31/03/2015 à 7:18
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Je ne vois pas ce qu'il y a de choquant à revoir les bases d'une taxe établie il y a près de 50 ans et qui n' jamais été mise à jour. Par contre, dire que les classes moyennes seront les plus touchées est un peu étonnant. Ce sont principalement les h...

à écrit le 31/03/2015 à 6:28
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Une révision des valeurs locatives pour se faire couillonner un peu plus avec des taxes deux fois plus élevées... C'est cela le véritable changement !

le 31/03/2015 à 9:25
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@Fanfan "Une révision des valeurs locatives pour se faire couillonner un peu plus avec des taxes deux fois plus élevées". Apparemment, vous ne vous souciez guère de l'enrichissement sans cause que provoque le triplement du prix de votre "bien", qui...

à écrit le 31/03/2015 à 3:20
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Pourquoi pas une taxe sur l'aire qu'on respire? Vue que tout est taxable, une taxe aussi sur ceux qui on voter dimanche.

le 28/08/2015 à 0:01
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Et une taxe sur les fautes d'orthographes ? La dette ne serait alors plus qu'un lointain souvenir...

à écrit le 31/03/2015 à 0:07
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Toutes ces nouvelles taxes qui devraient varier selon le prix de la location ou du mètre carré si le bien n'est pas loué ou...Il faut encore embaucher et créer des commissions. Le plus simple serait que l'immobilier lors du décès de son propriétaire ...

le 28/01/2018 à 11:31
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pour moi, votre "société rêvée " a un nom : COLLECTIVISME !!

à écrit le 30/03/2015 à 23:44
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C'est sûr, on va payer plus, en sus de multiples travaux obligatoires. L'idée du revenu fictif: Si cela permet de diminuer les impôts locaux de chaque bien. Bien des gens ont travaillé dur pour être propriétaires, ou conserver un héritage au lieu...

à écrit le 30/03/2015 à 22:56
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Encore une superbe idée socialiste ! Taxer davantage l'immobilier :bien reçu je revends ma modeste maison qui devait me permettre de ne pas avoir de loyer à la retraite et débrouillez vous pour loger le locataire (qui ne me paie pas toujours) où ...

à écrit le 30/03/2015 à 22:06
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même si ça n'a pas été remis en question depuis 45 ans, les taxes d'habitation et foncière sont très élevé dans la plupart des villes...

à écrit le 30/03/2015 à 20:51
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la distortion entre propriétaires et ceux qui s'endettent pour payer leur logement est scandaleuse!a l'étranger certains pays taxent déja en fonction de la valeur du bien immobilier(déja payé).qu'est ce qu'on attend?l'argent récolté permettrait de d...

le 30/03/2015 à 22:59
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Vous ignorez encore que cette taxe existe déjà : c'est la taxe fonciére !!!! + la taxe d'habitation par l'occuppant : ça vous parait encore trop peu ?

à écrit le 30/03/2015 à 18:56
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La classe moyenne va passer à la caisse. Mais elle en a encore sous le pied puisqu'elle a encore les moyens de voter PS et tous les autres. Alors c'est normal. Vous allez tout donner jusqu'à vos plombages car c'est la justice sociale qui l'impose. ...

le 30/03/2015 à 22:30
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Il semblerait que si vous habitez dans du "récent", le prix soit assez réaliste, mais c'est pour l'ancien, le Haussmannien à Paris, qu'il y aura des réévaluations. Faut voir aussi si c'est +10 ou +100%.

à écrit le 30/03/2015 à 18:44
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""Il faut aussi taxer le loyer fictif, comme suggéré par Piketti , sommité économique socialiste ,mondialement reconnue, et dont les théories viennent d'être démolies par un étudiant de 26 ans .... . Piketti propose de s'attaquer aux propriétaires ...

le 30/03/2015 à 22:35
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"dont les théories viennent d'être démolies par un étudiant de 26 ans" Vous en avez lu les détails voir s'ils sont pertinents ? En fonction de son point de vue personnel, chacun peut démolir les théories d'après ses propres critères. Il faut ensuite...

le 30/03/2015 à 23:13
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Vous oubliez les beaux et les bien portants ! Les premiers bénéficient de meilleurs salaires, de plus de choix pour trouver une "moitié", les seconds peuvent travailler plus longtemps et plus intensément. Quant aux beaux, diplômés en bonne santé, ils...

à écrit le 30/03/2015 à 15:28
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On attend plus de simplification et de stabilité fiscale, et on nous donne usine à gaz et instabilité. J'espère qu'on supprimera ce projet avant d'être obligé de supprimer la loi. En matière de simplification et de stabilité fiscale, il y a bien mieu...

le 30/03/2015 à 22:45
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La flat tax, vous la mettez à combien ? 17% (intéressant si vous êtes à la tranche 40%) Ça doit pouvoir se calculer, le taux vs les revenus totaux afin d'encaisser autant qu'avant (indispensable, ne rien y perdre). Pour les gens sous le seuil de pauv...

à écrit le 30/03/2015 à 14:36
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Selon les Experts, celà aboutira à une baisse de la Taxe Foncière des Hypermarchés de 30%, et A UN DOUBLEMENT ET TRIPLEMENT, de La Taxe Foncière en Centre Ville. On contribue plus encore à accentuer la chute d'attractivité des Centre Ville, et à subv...

à écrit le 30/03/2015 à 13:27
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Une taxe fonciers en fonction d'un prix au m2 habitable un point c'est tout

à écrit le 30/03/2015 à 11:16
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La valeur locative n'a pas grand sens, un f2 dans une cîté relou mais à portée de bus est loué plus cher qu'un pavillon à 20 bornes. Pour donner une idée un pavillon f4/f5 de 30 ans chez-moi la norme est de 550 euro. Il faudra donc reviser la valeu...

à écrit le 30/03/2015 à 10:43
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Le gouvernement va envoyer un signal fort aux français en révisant la fiscalite locale. Dans la justice fiscale, la taxation se fera sur les nouvelles valeurs avec parfois une augmentation indolore de l'impôt. Comme à chaque fois, seul un très petit...

le 30/03/2015 à 11:51
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@ EluPS Votre militantisme vous aveugle. une réforme fiscale n'est jamais neutre il y aura forcément des gagnants et des perdants. Si cette mesure était si simple comme vous le décrivez elle aurait été mise en place depuis longtemps or tous les gouve...

le 30/03/2015 à 12:26
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Les français ont aussi envoyé un signal fort au gouvernement hier... Il serait temps qu'il arrête de faire la sourde oreille! La justice fiscale ça serait de faire baisser les impôts de tout le monde en diminuant les dépenses publiques inutiles, en ...

le 30/03/2015 à 12:28
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Bonjour, la pression fiscale fait que les plus riches se barrent du pays ou prennent des décisions pour optimiser leur revenu quand l’impôt prélevé dépasse le seuil psychologique de 50%. dans mon activité de conseil, j'ai vu un entrepreneur qui ava...

le 30/03/2015 à 14:57
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C'est tout bonnement stupéfiant de lire des propos aussi délirants!Nous les riches, partons de ce pays communiste et allons investir et créer des richesses a l'étranger.Restez entre pauvres en France et partagez vous les dernières richesses qui vous ...

le 30/03/2015 à 16:28
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Il faut aussi taxer le loyer fictif, comme suggéré par Terra Nova qui propose de s'attaquer aux propriétaires de leur résidence principale, « qui bénéficient d’un avantage à travers la non-taxation de la valeur locative de leur bien ». Injustice insu...

le 30/03/2015 à 17:27
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@cartes sur tables Vous entendez quoi par "loyer fictif"? Le fait qu'au bout de 25 ans de remboursements d'emprunt, le fait d'être propriétaire serait un privilège? Se mettre un toit sur la tête nécessite des efforts, des privations, et à la fin en...

le 30/03/2015 à 17:57
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@cartes sur table : vous expliquez fort bien la raison pour laquelle la gauche c est finit : taxer surtaxer et susurtaxer pour défendre notre modèle social , prendre aux riches pour donner aux pauvres , prendre au privé pour donner aux fonctionnaires...

le 30/03/2015 à 18:47
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La proposition de terra Nova ne s'applique qu'auprès des propriétés les plus chères,pas pour les classes moyennes,non a la désinformation!

le 30/03/2015 à 19:46
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@@carte sur table : toute la philosophie socialiste ! C est qoui propriété cher? c est qoui être riche ..4000e ? Tout cela n est pretexe qu à taxation

le 02/04/2015 à 9:11
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@droit dans mes bottes "c est qoui être riche ..4000e" Si vous appreniez à écouter ce qu'a dit le candidat Hollande, effectivement c'est le cas. Il a dit qu'on commence à faire partie des riches à 4000€ PAR PERSONNE, soit 4000€pour un célibataire v...

à écrit le 30/03/2015 à 10:23
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pourquoi faire simple quand on peut faire complique ? la valeur locative calculee en 2015 sera obsolete en 2020... il serait bien plus simple de taxer l immobilier en se basant sur la valeur de marche. Comme ca pas de recrimination puisqu on se baser...

le 31/03/2015 à 6:09
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Tout à fait d'accord avec vous.

à écrit le 30/03/2015 à 10:17
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C'est marrant, habitant en première couronne en île de France je sens que je vais encore prendre une hausse de ma fiscalité. C'est décidé j'arrête de bosser comme un malade et renonce à mes privilèges, à savoir: passer des heures dans le métro, vivr...

le 30/03/2015 à 17:16
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@Fafa75 On peut très bien vivre ailleurs qu'à Paris, avec beaucoup moins d'argent et beaucoup moins de stress. Faut s'habituer quand même, c'est pas facile de prendre un nouveau départ.

le 30/03/2015 à 19:04
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Depuis je passe du temps à mon fils et je me recycle. Il faut apprendre à moins donner et avoir l'envie d'avoir envie comme disait Jack Lang. Et recevoir sans donner beaucoup à l'état (le moins possible en fait) est un principe de la justice social...

à écrit le 30/03/2015 à 9:52
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LA TAXE SUR L IMOBILLIER VAS FAIRE ENCORE AUGMENTE LES IMPOTS L OCAUX ? C EST LE BUT CERTAINS MAIRES SE PLAIGNENT DE N ETRE PLUS ASSEZ SUBVENTIONE PARS L ETAT ? EN FRANCE CERTAIN NE PAYE PLUS D IMPOT DIRECT MAIS LEURS IMPOTS LOCAUX A DOUBLE EN20 ...

à écrit le 30/03/2015 à 9:07
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Prévue pour 2016, Bombe Reportée juste 4 mois après que les Français aient voté pour cinq ans, pour assurer l'Election de Le Pen le coup d'après : 5 ans passent très vite, par des Français trompés. Beaucoup de contribuables vont enregistrer un quadr...

le 30/03/2015 à 12:38
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Comment augmenter Fortement et Isoler ces deux taxes T.H et T.F : effet sournois pervers bien choisi 4 mois après les présidentielles et législatives (oct 2017 : réception des feuilles d'automne) l'isoler de la considération Globale d'une Fiscali...

à écrit le 30/03/2015 à 8:52
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Encore une idée lumineuse. C'est quant que nos élus vont enfin comprendre qu'il faut ALLERGER la pression fiscale. On veut du logement!!! Les simples particuliers en feraient pour améliorer leur retraite. Mais cela se ferait seulement s'ils y...

à écrit le 30/03/2015 à 8:31
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hahahahaha! ---> ' a impot constant' vous croyez encore a ces conneries a votre age!!!! si modification il y a c'est pour augmenter les impots la technique est rodee; on ' rereparti en augmentant les impots des uns et en expliquant que ca ne chan...

le 30/03/2015 à 9:18
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Même si c'est un tiers paie moins et deux tiers paient un peu plus, vous entendrez les deux tiers et pas les autres !! Personne ne va déclarer "Je suis heureux heureux, je paie moins" considérant que c'est "normal, enfin !"..... Pour la voiture, ça ...

à écrit le 30/03/2015 à 8:22
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C'est un système de spoliation comme un autre, un impôt parmi d'autres sur la propriété pour alimenter le clientélisme des politiques. En réalité le système est tellement drogué à l'impôt que personne en se pose plus la question de sa légitimité, et ...

à écrit le 30/03/2015 à 7:49
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C'est un faux problème. Il y a une solution bien plus simple: supprimer le système actuel et le remplacer avec l'imposition sur la valeur de marché du bien. Un petit 2% de celle-ci serait un bon début en incluant la résidence principale. De toute ...

le 30/03/2015 à 8:15
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Bref, l ISF pour tous !

le 30/03/2015 à 8:44
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@tt c'est ainsi qu'a commencé la C.S.G : inventée à 'un petit" 1.1% multipliée par 7.5 sut les revenus de travail, et multipliée par 15 sur les revenus du "patrimoine"

le 30/03/2015 à 9:22
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Y a une autre idée qui est appliquée en Norvège : ajouter aux revenus le loyer qu'on ne paie pas quand on est propriétaire (sinon à quoi sert-ce ?). Mais leurs taxes diverses doivent être réduites à côté (faudrait se renseigner), nous on voudrait les...

le 30/03/2015 à 10:46
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@Photo73, commençons donc par supprimer toutes les niches fiscales diverses et variées avant de chercher à taxer ce qui ne devrait pas l'être.

le 30/03/2015 à 11:43
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tres bien !! Au vue de la bulle immobliere certains multi-propriétaires seront forcés de vendre => c'est un bon point L'investissement dans l'immobilier ancien est contre productif : - moins d'investissement dans les entreprises - bullet sur l...

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