C'est une première en France, et qui risque fort de faire de nombreux émules : la société immobilière privée Frey a obtenu de la collectivité territoriale de Troyes l'autorisation d'aménager et de gérer l'intégralité d'un projet de requalification de sa zone commerciale phare. Processus qui normalement revient à des sociétés d'aménagement semi-publiques.
Ce projet vise à donner un nouveau souffle à la ZAC existante de 90.000 m2, en la rénovant et en la dotant de nouveaux équipements commerciaux, avec notamment la construction d'un parc commercial écologique de 30.000 m2 supplémentaires. « L'agglomération cherchait un aménageur mais aussi un promoteur capable de tout assumer. Nous étions en concurrence avec des sociétés publiques et privées. Nous l'avons emporté grâce à notre expérience des zones périurbaines », précise Antoine Frey, le président de la société immobilière cotée.
L'opération devrait coûter 10,5 millions d'euros, dont 2 millions pris en charge par la collectivité territoriale, le solde revenant à Frey. Le concours a été emporté par la foncière il y a trois ans. Le permis de construire vient d'être obtenu et le chantier démarre aujourd'hui.

« Sans fonds propres on ne peut rien faire »

Les travaux devraient durer un an, la ZAC entièrement HQE (haute qualification énergétique) devant être inaugurée en septembre 2013. Pour financer ce vaste projet, Frey a multiplié les solutions. L'entreprise a d'abord obtenu un crédit-bail de la part d'Oséo, de la banque CM-CIC et d'une filiale de Natixis. Elle a aussi puisé sur ses fonds propres, la société disposant d'un ratio de « loan to value » (LTV ou ratio d'endettement sur actifs) relativement confortable de 50%. « Sans cet apport, il est certain que le financement d'un tel projet aurait été beaucoup plus difficile. Et il faut bien reconnaître que sans fonds propres aujourd'hui, on ne peut rien faire », reconnaît le patron de Frey. Situation qui lui a d'ailleurs récemment permis de négocier une ligne de crédit de 50 millions d'euros avec ses banquiers. Avec pourtant cette limite : à trop vouloir privilégier un faible endettement, on se prive d'une croissance salvatrice.
Fort de ce succès à Troyes, Antoine Frey a bien sûr l'ambition de réitérer un tel partenariat avec d'autres collectivités territoriales, qui y voient l'avantage de faire financer par un tiers privé des projets que les entreprises publiques ne parviennent plus à assumer, surtout à l'heure où les collectivités se trouvent confrontées à de réels problèmes de financement.