OPINION. La période déclarative a démarré il y a peu. Les contribuables attendent généralement les derniers jours, il n'est donc pas trop tard pour partager quelques conseils et erreurs fréquentes autour de la déclaration de revenus locatifs. Par Christophe Duprat, cofondateur et CEO de Qlower.
Trois millions de contribuables déclarent des revenus locatifs, fonciers pour la location nue, et BIC pour la location meublée. Que vous proposiez un logement en location nue ou meublée, les erreurs les plus fréquentes sont les mêmes.
» Ne rien faire, ne rien déclarer
Alors que la Direction générale des Finances publiques (DGFIP) a mis en place le recueil d'informations liées aux biens immobiliers, il devient obligatoire de révéler la destination d'un logement dont vous êtes propriétaire. Résidence principale, secondaire, ou proposée à la location, vous avez jusqu'au 1er juillet pour préciser l'usage que vous faites de chaque bien immobilier possédé. Ces informations permettront de mieux flécher la taxe d'habitation et la taxe logement vacant à partir de 2024. Si un bien est proposé à la location, alors un revenu locatif sera attendu. Attention aux bailleurs qui ont laissé traîner les choses.
Coût pour le propriétaire :
150 euros d'amende par bien immobilier détenu pour l'oubli de la vérification dans « mes biens immobiliers » (tolérance jusqu'en décembre 2023).
20% de majoration d'impôt lorsque la déclaration est faite après réception d'une mise en demeure, et 40% après 30 jours
»Se contenter de recopier les montants de l'aide à la déclaration fiscale envoyée par le gestionnaire
Lorsque votre bien est géré par une agence ou un administrateur de bien, celui-ci envoie en janvier un document d'aide à la déclaration. Il reprend le total des revenus locatifs, des honoraires de gestion, donc le revenu à déclarer. La plupart du temps, ce document omet des charges déductibles que vous réglez sans en informer le gestionnaire. La taxe foncière (850 euros), l'assurance bailleur obligatoire (140 euros), les intérêts d'emprunt (500 à 2.000 euros le plus souvent). Le summum est atteint lorsque le gestionnaire se contente de retrancher les 20 euros de frais réglementaires aux revenus locatifs !
3.000 euros de charges déductibles non retranchées, revenant à payer 1.400 euros d'impôt en trop sur les revenus locatifs
»Se la couler douce avec les régimes Micro
Les régimes micro permettent d'éviter la tenue d'une comptabilité et de n'être imposé que sur une partie de ses revenus : 70% des revenus de la location nue et 50% des revenus de la location meublée (29% pour les locations meublées de tourisme). Dès que les charges déductibles dépassent ces montants, il devient plus intéressant de déclarer ses revenus locatifs au réel.
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Mais surtout, les régimes Micro n'incitent pas les propriétaires bailleurs à maintenir ou améliorer l'habitat qu'ils proposent à la location. Par conséquent, leur bien se dégrade, devient moins attractif puisque les travaux n'apportent pas de déduction supplémentaire. Les régimes micro sont le meilleur moyen de laisser un logement locatif se dégrader.
Dégradation du logement, vacance locative accrue, risque de ne plus pouvoir louer son bien selon son étiquette énergétique
Impossibilité de déduire les frais engagés pour le maintien en bonne condition du logement proposé en location
»Effectuer des travaux avec des artisans non déclarés
Aux régimes réels, les travaux de rénovation et d'amélioration sont déductibles des revenus locatifs... lorsqu'une facture permet de les justifier ! Se passer de facture revient à se passer de la déductibilité de ces travaux. 1.000 euros réglés sans facture n'effacent pas 1.000 euros de revenus locatifs. Pour les bailleurs ayant une tranche d'imposition de 30% (+17,2% de cotisations sociales), déduire ces travaux revient à réduire son impôt sur les revenus locatifs de la moitié de la dépense. Se passer de facture pour gagner 20% de TVA revient à perdre 30% du montant des travaux en déduction d'impôt.
Pour 1.000 euros de travaux avec facture, payés finalement 800 euros sans facture, l'économie prévue de 200 euros efface une déductibilité de 472 euros. Vous perdez finalement 272 euros et a garantie décennale !
»Ne pas renégocier ce qui est renégociable
Dans ce nouveau contexte d'inflation et de hausse des taux, laisser les coûts augmenter sans tenter d'en renégocier certains constitue une erreur fréquente des propriétaires bailleurs. Autant ils sont attentifs à la signature du contrat, autant la hausse continue des assurances peut être contrée par des renégociations porteuses d'économies. La loi Lemoine a maintenant 1 an et a permis à des milliers d'emprunteurs de renégocier leur assurance de prêt. À la clé, des milliers d'euros d'économies, bienvenues aujourd'hui. N'hésitez pas à faire jouer la concurrente pour les assurances bailleurs (économie mineure toutefois), multirisque habitation et surtout l'assurance de prêt !
Pour 100.000 euros empruntés, passer d'une assurance coûtant 0,45 à 0,15%, génère une économie de 6.000 euros par tranche de 100.000 euros sur la durée du crédit.
Nous observons bien d'autres erreurs que nos équipes corrigent pro-activement, comme la déduction de l'intégralité des remboursements de prêts (alors que le capital remboursé n'est pas déductible), la construction hasardeuse de l'amortissement en location meublée, etc.
