Mike Haziza
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A l'occasion de la remise au Premier ministre du rapport Daher-Hémar sur la compétitivité de la chaîne logistique en France, il est important de rappeler à la fois les formidables opportunités qu'offre ce secteur, véritable levier de développement économique et industriel, ainsi que les atouts de la France sur ce marché stratégique.
Le marché de l'immobilier logistique en France se positionne sur un volume de transactions supérieur à 4 millions de m2 et le montant des investissements immobiliers réalisés par les institutionnels sera de l'ordre de 4 milliards d'Euros en 2019. Les nouveaux projets ainsi que les lancements en blanc des opérations logistiques qui atteint son plus haut niveau depuis 10 ans permettent d'accompagner le dynamisme actuel de la demande émanant des chargeurs ainsi que des prestataires logistiques.
Sur ce secteur d'activités en effet, l'attractivité d'un pays se mesure à sa localisation stratégique, à ses infrastructures et à ses interconnexions de transports, la qualité de sa formation, son attractivité en matière d'innovation et bien sûr à une offre immobilière compétitive.
Parallèlement à ses atouts naturels, le pays dispose d'un réseau de transports (routier, aérien, ferré, maritime, fluvial) très performant et en constante modernisation. D'ici 2027 par exemple, le canal Seine-Nord-Europe devrait être inauguré. Ce projet de barreau fluvial de 107 km entre Compiègne et le canal Dunkerque-Escaut offrira une alternative plus verte aux chargeurs qui opèrent dans les grands ports maritimes français (Le Havre, Dunkerque Boulogne-sur-Mer) et dans ceux du Range Nord européen sur un axe routier qui reste particulièrement saturé en poids lourds. Autre exemple au Havre, avec le parachèvement de Port 2000. L'opération permettra de développer le transport fluvial de conteneurs maritimes sur l'axe Seine.
La France bénéficie également de loyers compétitifs avec un excellent niveau de prestations. A ce titre, la réglementation ICPE (installation classée pour la protection de l'environnement) et les exigences des investisseurs et utilisateurs encouragent la construction de bâtiments logistiques sécurisés et très qualitatifs : en 15 ans, le parc logistique français a ainsi été fortement rénové.
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L'Hexagone présente tout d'abord une situation géographique très favorable qui positionne la France comme une porte d'entrée naturelle vers un marché de plus de 500 millions de consommateurs et une plaque tournante des échanges commerciaux inter et intra-européen. La France est par ailleurs le seul pays d'Europe continentale qui fait la jonction entre l'Europe du Nord et l'Europe du Sud, avec une ouverture vers 4 espaces maritimes et des frontières terrestres avec 8 pays.
La France compte des acteurs logistiques puissants à vocation internationale, tels que Daher, ID Logistics, Geodis, FM Logistics ou encore Bolloré Logistics, ainsi que l'ensemble des grands acteurs étrangers. On observe également un mouvement de concentration sur le marché, avec à titre d'exemple l'acquisition de CEVA par CMA-CGM, DSV qui rachète Panalpina, ou encore XPO qui en 2015 a acquis Norbert Dentressangle.
Un regain d'intérêt des investisseurs pour la logistique
Les investisseurs se tournent de plus en plus vers cette classe d'actifs. De très importantes transactions significatives animeront le marché durant la seconde partie de l'année 2019, par exemple l'acquisition du portefeuille Cargo par ARGAN pour près de 900 millions d'euros, ce qui en fait la plus importante transaction réalisée en France. Si les acteurs nord-américains et les fonds souverains asiatiques restent prédominants, cette opération exceptionnelle fait passer le poids des investisseurs français de 10% à 30% de parts de marché. Au total, les volumes investis pourraient atteindre un nouveau record en dépassant la barre des 4 milliards d'euros engagés.
Dans un marché en sous-offre locative et dynamisé par une demande locative soutenue, les investisseurs se concentrent davantage sur les opérations en blanc. Conséquence de ce fort engouement, les taux de rendement devraient s'approcher des 4% pour une opération Prime et de 6% pour les opérations en blanc.
Le dynamisme de ce marché s'explique aussi par l'évolution des modes de consommation, qui encouragent les grands groupes de distribution à revoir leur stratégie en matière d'immobilier logistique. Ainsi, l'explosion du e-commerce, dont le chiffre d'affaires a atteint 90 milliards d'euros en 2018, va de pair avec des délais de livraison toujours plus rapides. L'ensemble des acteurs, chargeurs comme logisticiens, sont donc amenés à repenser la totalité de leur chaîne logistique. Autre évolution directement liée à l'essor du commerce en ligne : l'apparition de l'entrepôt multi-niveaux en réponse à la raréfaction du foncier dans les environnements très urbanisés.
Ces mutations encouragent les investisseurs à s'intéresser à cette classe d'actifs... et poussent aussi les groupes de conseil immobilier à créer des nouvelles lignes de services : en juillet dernier, BNP Paribas Real Estate annonçait ainsi l'acquisition de Traker, cabinet de conseil expert en supply chain management, afin de proposer des solutions globales à ses clients investisseurs et utilisateurs.
Nouveaux modes de consommation, avènement du retailog et de l'omnicanal... c'est donc un avenir porteur de promesses d'évolution qui s'offre aux métiers de la logistique. Car si le secteur exprime toujours des besoins importants concernant une main-d'œuvre qualifiée, il recrute également sur de nouvelles fonctions nées de la robotisation, à l'instar de Cdiscount qui déploie désormais une centaine de robots dans son entrepôt de Réau (77), de la digitalisation, du Big Data ou encore de l'intelligence artificielle.
Au fil des années, et de par son importance au sein des entreprises, la logistique est devenue un métier professionnalisé. La France est ainsi le deuxième pays d'Europe en nombre de masters spécialisés en Supply Chain, dont 3 sont classés parmi les 25 meilleurs au monde (KEDGE, Paris-Dauphine et ENPC).
Bien sûr, on identifie des points d'amélioration concernant notamment la fiscalité ou les dessertes portuaires, reste que la France demeure, sans aucun doute, un territoire d'opportunités pour la filière logistique.
Mike Haziza
