La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, l'encadrement des loyers casse la rentabilité de l'immobilier
« Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville » disait Assar Linbeck, ancien président du comité Nobel d'économie. L'encadrement des loyers est un sujet clivant, pour certains il touche à un droit inaliénable, celui de la propriété et à la liberté des investisseurs immobiliers, avec en plus le risque de mettre à terre l'investissement locatif donc de fragiliser l'ensemble du secteur de la construction. Pour d'autres, il est totalement légitime de casser une rente liée à des surloyers abusifs pour à la fois redonner du pouvoir d'achat aux locataires, et limiter la perte de compétitivité via les salaires. Un coût du logement trop élevé pousse, en effet, à la hausse les rémunérations afin de contenir le taux d'effort pour se loger.
En Allemagne, la politique de forte modération salariale dans les années 2000 n'aurait pas été possible si l'immobilier allemand avait connu la même envolée qu'en France. Enfin, dernier effet attendu, diriger les revenus vers le capital productif et réduire ainsi l'effet d'éviction. Encadrer les loyers, ce n'est donc pas seulement une affaire de justice sociale, c'est rendre aussi plus efficient l'économie. Mais, dans les faits, il existe déjà un encadrement « soft » des loyers : depuis le début des années 80, leur fixation est généralement libre en début de bail, mais leur évolution annuelle est strictement encadrée par celle d'un indice qui se révèle, par construction, proche de l'indice des prix : sur les 15 dernières années l'inflation a progressé de 1,3% en moyenne par an, l'indice de référence des loyers de 1,2%. A priori, il n'y avait donc aucune urgence à légiférer.
Toutefois, si la hausse des loyers est limitée pendant le bail, elle se concentre au moment de la relocation ou au renouvèlement du bail. C'est un élément à prendre en compte dans l'équation. Ainsi mesurée, la hausse des loyers a été de 53% depuis 1998, celle du revenu des ménages de 38% pour une inflation générale de 29%. Sous cet angle il apparait clairement une déformation des prix relatifs et une excroissance du côté des loyers conduisant notamment à une hausse du taux d'effort pour se loger. Et encore, il ne s'agit que d'une moyenne nationale, or les marchés immobiliers sont pluriels : la hausse depuis 2000 a été proche de 64% à Paris comme à Lille ou proche de 60% à Bordeaux et Marseille. Cette vision sur longue période écrase les dernières évolutions, car force est de constater que les hausses appartiennent au passé.
Entre 1998 et 2008, les loyers se sont élevés de 3,5% par an, depuis leur progression est limitée à 0,8% l'an, c'est moins que l'inflation qui affiche 0,9%. Conséquence en termes réels, les loyers reculent et la tendance s'est renforcée depuis 2014. Cette configuration est à front renversée par rapport à la période précédente. A Paris, l'orientation est la même mais elle s'est effectuée en deux étapes : un premier ralentissement survient à partir de 2008, les hausses passant de 3,5 à 2,6% l'an tout en restant au-dessus de l'inflation. En revanche depuis 2014, le coup de frein est très appuyé si bien que l'augmentation des loyers est passée sous l'inflation : les loyers réels baissent aussi à Paris.
Les dispositifs d'encadrement des loyers depuis 2012 et leurs évolutions ont certainement mis de la sagesse dans certains marchés ultra-tendus mais la correction était déjà en cours. Le risque est donc de 1 - de trop l'accentuer. 2- de casser la rentabilité de l'immobilier locatif déjà mal en point compte tenu de l'évolution des prix des logements, or le secteur locatif privé est un rouage essentiel du logement. Les ménages les plus riches, les compagnies d'assurances, les banques, les fonds d'investissement, se sont déjà retirés.
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Le risque c'est que les investisseurs restants, le plus souvent de petits propriétaires-bailleurs, se détournent eux aussi de la pierre et aggravent la crise du logement. La vraie solution c'est de construire et rénover massivement des logements pour les mettre sur le marché pas d'encadrer les loyers.
