OPINION. L'établissement du diagnostic de performance énergétique va devenir un critère important sur l'évolution du marché de l'immobilier. Or, une telle évaluation n'est pas sans poser certaines questions. Par Claude Crampes (TSE) et Mathias Laffont (UFE).
Le 1er avril 2023 est entré en vigueur l'audit énergétique dont l'objet est d'apporter aux candidats à l'achat d'un bien immobilier classé « énergivore » lors du diagnostic de performance énergétique (DPE) des informations sur les travaux de rénovation à réaliser pour améliorer la performance du bien mis en vente. Auditeurs et diagnostiqueurs deviennent ainsi des acteurs pivots du secteur immobilier et de sa rénovation énergétique. Dans quelle mesure peut-on leur faire confiance ?
La RE2020 remplace la RT2012
Quand il s'agit de décider s'il vaut mieux chauffer les logements, bureaux, salles de classe et de réunion avec de l'électricité, du gaz, du fioul ou du bois, la réponse économique repose sur un simple calcul coûts-avantages : pour un service rendu donné (telle température aux jours et heures d'ouverture pendant tant d'années), la solution à retenir est celle dont le coût d'installation et d'utilisation actualisé est le plus faible. Mais le coût actualisé dépend du prix des équipements à installer, de leurs besoins en énergie et des prix prévus de l'énergie qui sera consommée. Alors que le prix des équipements (par exemple une pompe à chaleur) est facile à connaitre, seul un(e) voyant(e) peut dire ce que seront les prix du gaz, de l'électricité ou du fioul pendant les prochaines décennies, sans oublier l'absence de prise en compte adéquate des externalités de la consommation des énergies fossiles. Et pour ce qui est des quantités d'énergie qui seront consommées, elles dépendent à la fois des caractéristiques techniques des équipements et des qualités thermiques du lieu de leur implantation, sans oublier l'usage qui en sera fait.
Afin d'améliorer la performance des bâtiments, imposer des normes communes aux nouvelles constructions peut sembler plus simple. Mais, comme toujours, le diable est dans les détails, et les détails ne manquent pas : l'arrêté du 4 août 2021 « relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments en France métropolitaine » ne compte que 50 articles, mais, annexes comprises, s'étire sur 1.800 pages.
La réglementation environnementale RE2020 qui s'appliquait déjà à la construction de bâtiments à usage d'habitation et aux bâtiments de bureaux ou d'enseignement primaire ou secondaire, s'applique aussi depuis janvier 2023 aux extensions de ces constructions et aux constructions provisoires. Afin de généraliser les contraintes destinées à réduire l'impact environnemental des constructions et la consommation d'énergie par leurs occupants, il reste à fixer encore la date d'entrée en vigueur de celles-ci pour les autres bâtiments (commerces, restaurants, hôpitaux...). Le calendrier est presque finalisé mais il est de plus en plus difficile d'y voir clair dans le maquis de normes techniques imposées aux constructeurs et aux utilisateurs des bâtiments livrés.
Les réglementations antérieures n'étaient que de nature thermique. Par exemple, avec la RT2012 applicable aux constructions neuves jusqu'en 2019, la consommation d'énergie primaire par mètre carré par an destinée au chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage et mobilité interne au bâtiment ne devait pas dépasser 50 kilowattheures (voir l'évolution depuis 1974 ICI). La RE2020 est beaucoup plus complexe afin de répondre aux besoins d'atténuation et d'adaptation au réchauffement climatique. Ainsi, en plus des exigences de baisse de consommation d'énergie, elle vise à réduire l'impact carbone des bâtiments (lors de la construction et pendant les 50 premières années de leur utilisation) et à garantir la fraicheur interne lors des épisodes de forte chaleur (voir ICI).
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Bâtiments existants
Le parc immobilier ne se renouvelle qu'au rythme de 1% par an. Plus de 70 % des bâtiments qui seront utilisés en 2050 sont déjà construits. En France, le logement représente en moyenne 22 % des dépenses des 20 % des ménages les plus modestes ; c'est leur premier poste de consommation, devant l'alimentation à domicile et les transports (INSEE). Compte tenu des sommes engagées, il faut éviter que les acquéreurs et locataires soient trompés, volontairement ou involontairement, sur les qualités d'usages des biens acquis ou loués, notamment sur les besoins en énergie qu'il faut et faudra satisfaire. Ainsi le DPE, qui fut créé en 2006, a été réformé en 2021 pour inclure une homogénéisation des modes de calcul, l'affichage obligatoire dans les annonces immobilières et l'opposabilité : à l'instar des autres diagnostics immobiliers, si le DPE est erroné, l'acquéreur ou le locataire qui a subi un préjudice peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur.
Il faut donc s'en remettre à la compétence du rédacteur du diagnostic pour que les transactions immobilières se déroulent dans des conditions informationnelles équitables.
Fiabilité des diagnostics
Diagnostiqueur est a priori une profession bien encadrée puisque celui qui se prévaut de ce titre doit être titulaire d'un certificat délivré à l'issue d'une formation réalisée par un organisme accrédité par le Cofrac (par exemple Bureau Veritas). Pourquoi alors, sur la page du ministère de la Transition écologique, après un paragraphe expliquant que c'est « un professionnel dont les missions, les responsabilités et les obligations sont réglementées » et un autre déclinant les exigences fondamentales du métier (indépendance et impartialité ; compétences, organisation et moyens, assurance), trouve-t-on un paragraphe « Comment détecter les pratiques douteuses de certains prestataires »? Et pourquoi quatre organisations professionnelles de diagnostiqueurs lors d'une audition au Sénat le 13 avril dernier, ont-elles demandé à être davantage contrôlées ? Si elles réclament « un métier identifié avec des représentants, un diplôme, des sanctions, une organisation de filière, une capacité à se faire révoquer sa capacité à exercer, et de la formation continue », c'est que rien de cela n'existe, laissant ainsi un espace à des acteurs peu scrupuleux. Le DPE appartient à la catégorie de ce que les économistes appellent des 'biens de confiance' : c'est un service dont la qualité réelle ne peut être connue par son utilisateur, par exemple un ménage, ni avant ni après sa consommation. Seuls des contrôleurs professionnels disposant des compétences adéquates peuvent juger si le diagnostic est rigoureux (ce qui exclut les diagnostiqueurs incompétents) et impartial (ce qui exclut les diagnostiqueurs qui pourraient avoir des intérêts dans des opérations immobilières ou des travaux de rénovation). Ces réserves valent aussi pour les « auditeurs énergétiques », qualification accordée selon les conditions décrites dans le Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022. Il faut donc des contrôleurs des auditeurs et diagnostiqueurs, et un contrôle rigoureux des contrôleurs.
Toutes les exigences de qualité énergétique sont coûteuses. Pour la RT2012, le surcoût des logements serait de l'ordre de 10%, mais il peut se réduire au fil du temps par les effets d'apprentissage. L'interdiction de mise en location des logements classés F ou G par le DPE crée des tensions très fortes sur les marchés immobiliers pour les ménages à faible revenu. Cela explique que certains sénateurs s'inquiètent des difficultés liées à la réalisation des nouveaux DPE et des obligations en matière de performance énergétique des logements (voir ICI et ICI). Quand on révise à la hausse les exigences de qualité, il faut toujours penser aux risques d'exclusion sociale et définir une politique d'accompagnement des ménages les plus démunis.
