Les flux de prêts accordés en 2023 par la Banque des territoires, premier financeur de l'habitat social, offrent une photographie précise de l'activité des bailleurs sociaux dans le Grand Est. L'octroi de 763 millions d'euros de nouveaux prêts, en progression de 26% par rapport à l'année 2022, atteste d'une dynamique continue dans la construction et la rénovation de logements sociaux dans la région.
« Le logement social maintient un rythme soutenu qui ne s'est pas démenti depuis la crise du Covid. Nos financements ont permis la construction de 4.665 logements neufs et accompagné la rénovation de 9.762 logements existants », a calculé Magali Debatte, directrice régionale de la Banque des territoires dans le Grand Est.
Avec 253 millions d'euros de flux nouveaux en 2023, contre 243 millions d'euros en 2022, la dynamique est moins soutenue dans les deux départements alsaciens (Bas-Rhin, Haut-Rhin). En revanche, l'activité se renforce nettement dans la rénovation : 2.745 logements ont été réhabilités par 18 grands opérateurs présents en Alsace, contre 1.804 un an plus tôt.
« Les programmes immobiliers étant plus difficiles à sortir, les bailleurs sociaux ont pu mobiliser une part plus importante de financements à destination de la rénovation », observe Magali Debatte.
L'arrivée du bail réel solidaire
En 2023, la Banque des territoires a accompagné une initiative régionale inédite, en accordant un prêt « Gaïa » à long terme à un organisme foncier solidaire, la Coopérative Foncière. Portée par les bailleurs sociaux et les collectivités, cette société coopérative d'intérêt par actions simplifiée (SCIC SAS) propose aux accédants, via le bail réel solidaire, d'acheter un bien en dissociant le bâti du foncier.
Les prix d'acquisition sont inférieurs de 30% aux prix du marché. Au total, 24 logements seront proposés en bail réel solidaire à Illkirch-Graffenstaden, en banlieue de Strasbourg. La municipalité écologiste strasbourgeoise a, aussi, décidé d'attribuer un lot de son programme d'aménagement Archipel 2, dans le quartier des institutions européennes, à ce montage innovant.
Les enjeux patrimoniaux délaissés
La dynamique des rénovations de logements sociaux observée par la Banque des territoires dans le Grand Est confirme les observations de l'Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols).
Le 13 février dernier, cet établissement public chargé de contrôler et d'évaluer les organismes du logement social a publié une étude nationale sur la rénovation des passoires thermiques. « Les bailleurs adaptent leur stratégie, au prix dans certains cas de la dépriorisation d'autres enjeux patrimoniaux », a observé l'Ancols.
L'Agence nationale de contrôle du logement social estime, en outre, que « la très grande majorité des bailleurs est confiante quant à l'éradication des logements étiquetés G d'ici 2025 et F d'ici 2028 ».
Inquiétude sur les étiquettes E et D
« L'inquiétude porte surtout sur les logements étiquetés E ou D, beaucoup plus nombreux, tant pour des raisons de coûts croissants des rénovations, que de manque de personnel qualifié », précise l'Ancols, qui a estimé à 15% le nombre de logements sociaux classés E et à 39% les logements D.
Le 14 février à Villejuif, le Premier ministre Gabriel Attal a annoncé des mesures gouvernementales pour accélérer la construction de logements neufs.
« Nous décrétons l'état d'urgence pour le logement. On va se battre mètre carré par mètre carré pour créer du logement, car celui-ci est un enjeu majeur pour le quotidien des classes moyennes qui travaillent. Notre vision est claire : nous avons besoin d'un choc d'offre pour le logement, sur lequel on s'engage », a promis le locataire de Matignon.
« Il nous semble qu'il faut acter un plan de relance par le logement social, pas un plan de relance pour, mais par le logement social », a répondu Emmanuelle Cosse, présidente de l'Union sociale pour l'habitat (USH), l'organisation représentative du secteur HLM, qui représente 593 organismes en France, lors d'une conférence de presse à Paris le 27 mars. Selon l'USH, 2,6 millions de ménages sont en attente d'un logement social.
L'Europe à la manœuvre
La Commission européenne a observé en 2023 que près de 75% du parc immobilier n'était pas efficace sur le plan énergétique, mais que le taux annuel moyen de rénovation énergétique avoisinait à peine 1%.
Selon la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, révisée en décembre 2023, les organismes HLM devront rénover 3% de leur parc chaque année jusqu'en 2050 pour atteindre consommation énergétique sera quasi-nulle, équivalente au label BBC (Bâtiments basse consommation).
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