La crise énergétique, la hausse des coûts de construction, le rétrécissement des conditions de crédit, impactent les acteurs de la promotion immobilière, mais aussi les projets immobiliers des primo-accédants.
Pour suivre l'évolution en cours dans l'accession à la propriété, la coopérative Keredes, expert de la gestion et de la commercialisation en bail réel solidaire (l'acquéreur est propriétaire des murs mais pas du terrain) renouvelle son modèle
« Très bonne année 2022 » pour Keredes
Groupe coopératif à statut HLM, Keredes permet donc à des ménages sous plafond de ressources d'acheter leur logement : plus de 90% de ses acquéreurs sont en résidence principale.
Tout en se renforçant en Ille-et-Vilaine sur les zones tendues de Rennes et de la Côte d'Émeraude (Dinard, Saint-Malo), son fief historique, la coopérative, dont le cumul des investissements dans l'économie locale s'élève à 44 millions d'euros pour 200 à 270 logements par an, s'oriente vers plus de partenariats et s'implante en Morbihan. Objectif d'ici à 2026 : livrer 300 à 350 logements par an. En raison d'une « très bonne année 2022 » et des reports liés à la Covid-19, 350 logements sont actuellement en travaux.
Capacité d'achat des ménages en baisse : une pièce en moins
« Notre modèle d'opérateur social produisant des opérations à 100% en accession ou en BRS, n'est plus le même qu'il y a dix ans. Le renouvellement s'impose à nous et nous conduit à mixer 50% d'accession avec des opérations où les palettes de prix sont plus importantes. Cette péréquation a tout de même l'avantage de favoriser la mixité sociale » souligne Patrick Scibérras, directeur général de Keredes.
Également positionnée sur le courtage en financement, le syndic de copropriété, la gestion locative et la transaction, Keredes, qui réinvestit chaque euro dégagé (3 ou 4% de marge maximum) dans le développement et les services, constate que le temps de préparation des chantiers et de commercialisation (49 mois) s'est allongé.
Tout comme la prise de décision des ménages. Ceux-ci disposent d'une moins grande capacité d'achat, ce qui se traduit souvent par une pièce en moins. « En raison des taux de crédit, ils arrivent aujourd'hui avec plus d'apport personnel » note le promoteur. « Actuellement, une opération standard représente un prix du mètre carré à 1.900-1.950 euros, contre 1.500 euros ces dernières années, c'est plus de 15% par an d'inflation. En RE-2020 bas carbone, voire avec matériaux bio-sourcés, le tarif grimpe à 2.200 euros du mètre carré. Nous devons continuer à produire de façon durable sans mettre en danger nos acquéreurs. »
Acteurs publics et BRS tempèrent les excès du marché
Engagée depuis 1902 auprès des acteurs des politiques locales de l'habitat, la coopérative accompagne encore davantage les collectivités dans les zones tendues. Keredes vient, en effet, de renouveler son partenariat stratégique avec Archipel Habitat, l'office public de l'habitat (OPH) de Rennes Métropole, avec l'ambition de prendre une place majeure.
Le programme local de l'habitat (PLH) 2023-2028 de Rennes vise à produire 5.000 logements par an (4.000 dans le PLH précédent), dont 1.200 en accession aidée et à ralentir, voire à réguler, la surenchère immobilière en dissociant le foncier du bâti. Le prix de vente en BRS devrait être réévalué autour de 2.800 euros du mètre carré.
« La Bretagne est connue pour être une terre d'accession et pour sa bonne prise en compte des principes de logement pour tous. Rennes Métropole et les collectivités de la Côte d'Emeraude développent de nouveaux PLH qui posent de manière forte la question du foncier et des priorités stratégiques pour les acteurs publics et privés » fait remarquer Patrick Scibérras.
En Morbihan, le groupe immobilier vient de créer une coopérative commune avec Morbihan Habitat, le seul OPH du département, pour y produire 150 logements par an. 35 opérations sont en préparation à Vannes, Ploemeur ou Saint-Philibert sur les cinq prochaines années, en BRS, prêt social location-accession (PSLA) et accession coopérative.
Keredes a pris pied dans le département en démarrant le chantier de la première résidence en bail réel solidaire à Vannes, à un prix au mètre carré de 2.850 euros, contre 4.000 euros pour un programme voisin.
Développer l'habitat participatif
« Avec un dispositif innovant comme le BRS, l'accédant est propriétaire de son logement, mais reste locataire du terrain, dont la propriété est portée par un organisme de foncier solidaire, sans but lucratif (OFS) » détaille Patrick Scibérras, également partie prenante dans la gestion et l'administration des OFS de la Côte d'Emeraude et de Rennes Métropole.
Au-delà des enjeux de décarbonation qui se posent à la construction, Keredes explore aussi une nouvelle manière d'apporter du bien vivre ensemble : l'habitat participatif. Dans le futur éco-quartier de Lorette à Saint-Malo, la coopérative a lancé un appel à projet auprès des nouveaux habitants d'un programme de quinze logements afin de co-concevoir les appartements avec eux.
« Cette tendance monte de plus en plus. À Rennes, nous avons mené une opération expérimentale sur un immeuble de 60 logements où les aménagements intérieurs (fenêtres, cloisons...), ainsi que les espaces verts et partagés ont été conçus avec les habitants. On en a fait une marque de fabrique » insiste Patrick Scibérras. « Cela va devenir prégnant dans les demandes des collectivités et des acheteurs. Demain, on pourra aussi inclure des services. »
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