La ville dense : Obstacles et solutions

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(Crédits : iStock)
La densification des villes soulève plusieurs questions, et des réticences. En effet, les coûts, fonciers ou collectifs, qui seront amenés à augmenter, ou l'opinion publique qui peut craindre une détérioration de la qualité de vie en métropole, peuvent représenter des obstacles aux villes plus denses. Mais des solutions existent...

Des coûts de foncier plus élevés

Des solutions pourraient être apportées avec la fin de la mise aux enchères du foncier public, le portage de la dépollution des sols par des opérateurs publics, des incitations fiscales à la cession defoncier privé (via en particulier la fiscalité des plus-values  immobilières), davantage de constructibilité dans les PLU malthusiens ou encore le recours à des organismes fonciers solidaires (OFS).

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Une hostilité de principe d'une partie de nos concitoyens et, par voie de conséquence d'une partie des maires, à l'égard de cette densité

Tout est affaire de pédagogie. Les métropoles régionales restent celles dans lesquelles il est le plus facile de déployer un développement « bas carbone », dans un modèle qui repose sur la densité, les équipements publics (transports en commun, réseaux de chaleur, etc.), la réduction des mobilités, etc. Inversement, il est vrai qu'elles soulèvent des interrogations sur leur soutenabilité et la qualité de vie de ceux qui les habitent (sécurité, santé, îlots de chaleur, place de la voiture, etc.). C'est donc un chantier sur lequel doivent réfléchir tous les constructeurs, autour de la recherche d'une densité soutenable (réflexions sur l'accès à la  nature via les coefficients de biotope ou l'agriculture urbaine, réflexions la préservation de l'intimité et de la sécurité, sur le développement des services partagés etc.). La bonne réponse à l'utopie du « construction zéro » est entre les mains des professionnels du logement dont les équipes pluridisciplinaires sont innovantes : à eux d'inventer des produits différents, d'utiliser des matériaux et des modes constructifs différents, dans une géographie sans doute différente, pour mieux concilier les attentes et les ressources des ménages, les besoins de notre économie et les capacités de notre environnement.

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C'est une autre ville qui se dessine ainsi, dans laquelle nos repères vont changer. Nous considérons la construction en hauteur avec le souvenir d'opérations d'urbanisme datées. Or instruits par l'expérience, nous savons aujourd'hui produire de véritables villages verticaux, qui offrent à leurs occupants une diversité inédite de fonctions et de services, une distribution des espaces davantage tournée vers le partage et la communauté, et du verdissement au sein même du bâti. Plus important encore, nous pensons le bâti d'aujourd'hui dans une logique d'économie circulaire, qui permettra non seulement de l'adapter à l'évolution des besoins, mais aussi de préparer sa déconstruction.

Alexandra François-Cuxac

Un manque de ressources locales pour assumer les coûts collectifs qui résultent de la densification

C'est sans doute l'obstacle le plus facile à relever, puisqu'il dépend de la seule volonté politique. Il faut libérer les maires de l'inquiétude budgétaire née de la construction de logements. Il n'est pas concevable de la part de l'Etat de faire pression d'un côté pour produire du logement à grande échelle dans les villes dynamiques, et de leur refuser de l'autre les ressources nécessaires à l'accueil de ces habitants. La première réponse devrait résider dans la fiscalité locale, mais la suppression de la taxe d'habitation, de ce point de vue, est un mauvais message ; dès lors, l'Etat cherche des substituts, comme la défunte « aide aux maires bâtisseurs ». S'il croit vraiment au « choc d'offre » qu'il appelle de ses voeux, il doit soutenir la construction en général, et la construction dense en particulier. Il est nécessaire, pour cela, d'intéresser les collectivités locales à la richesse créée par la construction, via la TVA immobilière, la taxation des plus-values foncières ou des majorations de fiscalité de l'aménagement, en exigeant des contreparties en termes de densité.

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