Après l'annonce des résultats annuels du groupe, le titre Nexity bondissait en bourse ce mercredi de près de 5,5% en fin de matinée. Le promoteur immobilier a publié en 2012 un bénéfice net en baisse de 23% à 41,79 millions d'euros,, s'avérant toutefois meilleur que prévu, et un chiffre d'affaires en hausse de 8,46% à 2,83 milliards d'euros.
La marge d'exploitation du promoteur s'élève pour sa part à 7,6%. Un niveau de marge que presque quatre Français sur dix jugent responsable de la hausse des prix du logement neuf, selon une étude Ipsos publiée mercredi. Cependant, il n'y a plus que 39% des personnes interrogées qui citent le niveau de marge des promoteurs comme facteur de hausse des prix, contre 43% l'année précédente.
Interrogé par La Tribune, Jean-Philippe Ruggieri*, directeur général Immobilier résidentiel de Nexity, estime pour sa part que son groupe a peu de place pour faire baisser sa marge d'exploitation. Une meilleure coordination entre les acteurs -privés et publics- de la chaîne de production des logements pourrait en revanche faire décroître le prix de revient.

LA TRIBUNE - Nexity publie une marge d'exploitation de 7,6%. Ce niveau n'est-il pas trop important au regard des prix élevés à la vente ?
Jean-Philippe Ruggieri - Votre remarque pose la question de la solvabilité des ménages qui est un vrai sujet de préoccupation. Notre niveau de marge d'exploitation de 7,6% laisse pourtant peu de marge de man?uvre car les lancements de programmes immobiliers comportent des risques. Pour ceux où nous sommes exposés à des invendus ou à des baisses de prix potentielles à la vente, il est logique que ces risques et notre travail d'invention d'opérations soient rémunérés.
Il faut savoir qu'en période faste, notre marge globale avant impôt peut être supérieure à 10%, et qu'en période plus difficile, elle est d'environ 7%. À des niveaux inférieurs, il est très compliqué de lancer un projet compte tenu des incertitudes.
Par contre, si toute la chaîne du prix de revient se réunissait pour faire baisser les prix, nous serions bien entendu actifs. Nous sommes en fait d'ores et déjà engagés avec une centaine de ville pour faire baisser les prix et faire revenir une partie de la population solvable à l'accession. A Saint-Ouen (93) par exemple, nous avons pu faire baisser les prix de plus de 10% avec la collectivité.

Le pouvoir public, grand propriétaire foncier, est-il le seul acteur en capacité d'agir sur ces coûts ?
Les promoteurs aussi peuvent sur certains aspects faire chuter ce prix de revient. Mais le plus important levier de baisse consisterait à instaurer une relation «gagnant-gagnant» entre les promoteurs et les collectivités locales par l'intermédiaire par exemple d'une clause de retour à meilleure fortune. Avec d'un côté les promoteurs s'engageant à vendre à prix maîtrisés en optimisant les coûts de construction et les frais de gestion et de l'autre, la collectivité qui accepte à faire baisser le prix de son foncier. Ce qui permettrait de faire baisser le prix de mise en vente. Si l'opération s'avère ensuite fructueuse, le promoteur pourrait reverser une partie des revenus à la collectivité. Une autre solution consisterait à faire entrer la collectivité dans le tour de table du programme immobilier.

Comment pouvez-vous agir de votre côté sur les coûts de construction ?
Comme nous l'évoquions, nous sommes capables de faire baisser les prix. Ce, en travaillant notamment sur les densités, c'est-à-dire en gagnant des m² construits par terrain. Mais en parallèle, nous pouvons industrialiser davantage la chaîne de production et d'achat. Nous l'avons par exemple fait avec le programme immobilier Access Design à Brest en produisant en usine des immeubles en bois de quatre ou cinq étages qui n'ont pas de problème de portage.
Ce processus présente plusieurs avantages : la réduction du délai de livraison des logements à entre 12 et 14 mois; ainsi que des finitions et des emboitements de meilleure qualité car ils se font au millimètre en usine.

Cependant, en plus des efforts des promoteurs, il faut que les pouvoirs publics arrêtent de modifier en permanence les réglementations et revoient certains dispositifs. Comme celui qui impose un nombre trop important de parkings en sous-sols ou celui qui demande que 100% des logements soient accessibles aux personnes à mobilité réduite. Cette dernière mesure est en apparence une très bonne idée mais elle est au final très coûteuse pour les accédants et peu en phase avec les besoins réels de la population.

Comment allez-vous orienter vos programmes dans l'immobilier neuf en 2013 ?
Dans son calibrage, le nouveau dispositif d'investissement locatif «Duflot» privilégie les surfaces inférieures à 70 m². Ce qui est loin d'être illogique car 70% des foyers sont constitués d'une ou deux personne(s). Nous ramènerons en conséquence nos programmations vers des 2 ou 3 pièces voire des grands studios.

*Jean-Philippe Ruggieri est administrateur de La Tribune