Immobilier : Faut-il acheter une passoire thermique ?

C’est un acronyme que les locataires et les propriétaires connaissent par cœur : DPE pour diagnostic de performance énergétique. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il est obligatoire avant toute transaction ou toute mise en location. Et pour cause : depuis la loi climat et résilience de 2021, les logements étiquetés G+ sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Idem pour ceux classés G depuis le 1er janvier 2025. Suivront les logements F et E au 1er janvier 2028 et au 1er janvier 2034. Autant de biens immobiliers considérés comme des passoires ou des « bouilloires » thermiques, c’est-à-dire laissant passer le froid en hiver ou la chaleur en été et qui nécessitent une rénovation thermique pour grimper en D, C, B ou A.

Tant et si bien que les propriétaires de ces logements E, F, G et G+, s’ils n’y vivent pas, préfèrent désormais vendre ces biens plutôt que de les louer. À la clé : des décotes non négligeables pour les acquéreurs d’appartements ou de maisons anciennes. C’est du moins ce que révèlent les derniers prix de vente médians des logements anciens selon le DPE, publiés lundi dernier par le Conseil supérieur du notariat.

Par exemple, le prix de vente médian d’un appartement ancien de 50 à 60 mètres carrés à Perpignan étiqueté F ou G est de 70.000 euros, contre 110.000 pour le même appartement classé A ou B. Idem à Nîmes où un tel logement F ou G se monnaie 85.000 euros contre 118.000 pour les logements A ou B. Dans le haut du panier, un bien F ou G à Lyon vaut 201.000 euros contre 263.000 pour un bien A ou B. À Paris, l’écart est de 28 000 euros entre un bien F ou G à 503.000 euros et un bien A ou B à 531.000. Sur la France entière, l’écart est ainsi d’un rapport de 1,4 entre un appartement ancien de 50 à 60 mètres carrés catégorisé A et B vendu 200.000 euros et le même F ou G à 145.000 euros.

Ces écarts sont encore plus accentués dans la vente de maisons anciennes de 90 à 110 mètres carrés. Ainsi, à l’échelle de l’Hexagone, le prix de vente médian d’une maison ancienne étiquetée F ou G est de 140.000 euros contre 267.000 euros pour la même maison classée A ou B. Un rapport de 1,9 qui se retrouve à Nice où un tel logement F ou G se monnaie 280.000 euros contre 521.000 euros pour les logements A ou B. À Lille, ce rapport est même de 2,1 entre une maison catégorisée G ou F qui se monnaie 166.000 euros et une maison A ou B à 341 000 euros. À l’inverse, à Bordeaux et à Lyon, il n’est « que » de 1,2 entre les maisons anciennes F ou G qui se vendent respectivement 328.000 et 359.000 euros, contre 401.000 et 427.000 euros pour les maisons anciennes A ou B.

Ces écarts de prix, que ce soit pour les appartements ou les maisons, s’expliquent par le départ des investisseurs des logements anciens, à savoir ceux qui souhaitaient diversifier leurs placements et pariaient sur une plus-value à la revente et ceux qui achetaient pour faire de la location meublée touristique.

Pour les investisseurs qui plaçaient leur capital, le tournant s’est opéré à l’été 2022. Ces propriétaires bailleurs, qui espéraient un report de l’interdiction à la location des logements G+ au-delà du 1er janvier 2023 pour ne pas rénover leur bien, se sont dépêchés de céder leur appartement ou leur maison, faute de pouvoir les relouer.

Quant aux investisseurs qui misaient sur la location de courte durée sur Airbnb et consorts, la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale soumet leurs logements au diagnostic de performance énergétique depuis le 21 novembre 2024. Autrement dit, il leur est interdit de louer un meublé de tourisme classé G+ ou G. De même qu’à partir de 2034 seuls les meublés étiquetés de A à E seront autorisés. Le maire de la commune concernée est même en droit de demander au propriétaire de lui fournir un DPE valide. Le cas échéant, il s’expose à une amende de 5000 euros maximum.