Immobilier d'entreprise (4) - Le marché de l'immobilier de commerces en France

Un nombre important de nouveaux entrants : les enseignes internationales ont accéléré leur développement, qu'il s'agisse d'acteurs présents depuis peu dans l'Hexagone (Fossil, Desigual, New Yorker) ou de groupes plus établis (H&M). De nouveaux entrants ont également animé le marché français au premier rang desquels des Anglo-saxons, comme Banana Republic et Marks & Spencer sur les Champs-Elysées. Ainsi, l'afflux de nouveaux acteurs a illustré l'attrait de la place parisienne mais aussi celui des grands centres commerciaux du pays (Hollister et Forever 21 dans Vélizy 2).

Une distinction croissante entre emplacements n°1 et secondaires : l'animation du marché immobilier des commerces ne doit pas masquer la défiance d'un nombre croissant d'acteurs face à la dégradation du climat économique. La rationalisation de leur réseau de boutiques et la maîtrise de leurs coûts immobiliers restent au premier rang de leurs préoccupations. Cette prudence explique aussi l'appétit persistant des enseignes internationales pour des sites et emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associés à leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d'activités commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bénéficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales métropoles régionales demeurent par conséquent la cible prioritaire des enseignes.

La multiplication de petites et moyennes opérations de centres commerciaux : le volume des ouvertures de mètres carrés de centres commerciaux a connu une hausse sensible en 2011 (348 617 m² contre 213 618 m² en 2010). Pourtant, peu de grandes opérations ont animé ces derniers mois, à l'exception notable des 56 000 m² du Millénaire à Aubervilliers. Plus qu'au développement de centres régionaux, le rythme soutenu de la production de nouveaux mètres carrés tient en effet davantage à la multiplication de petites et moyennes opérations. Modestes en taille, celles-ci traduisent la volonté de renforcer l'attractivité des centres urbains des villes moyennes (l'Espace Saint-Christophe à Tourcoing et La Cour des Capucins à Thionville, ouverts en 2011). Le volume important d'ouvertures s'explique également par la concrétisation de nombreux projets d'extension et de redéveloppement, reflet d'une tendance à la dynamisation de l'offre existante qui se prolongera en 2012.

Baisse des ouvertures de parcs d'activités commerciales : en 2011, 320 481 m² de parcs d'activités commerciales ont ouvert en France contre 479 824 m² en 2010. La répartition géographique des ouvertures illustre le renforcement des pôles établis. L'évolution du parc montre aussi la poursuite du développement de nouveaux projets dans les régions qui devraient connaître, dans les années à venir, une forte croissance démographique. Ainsi, l'ouest et le sud de l'Hexagone ont vu quelques-unes des ouvertures les plus significatives, en taille, de 2011 (Buld'Air Shopping Centre près d'Avignon). Ce sera encore le cas en 2012 avec l'ouverture de L'Atoll, près d'Angers.

Stabilité des valeurs locatives prime : La stabilité générale du marché français masque d'importants contrastes en fonction du format concerné et de la qualité de l'emplacement. Si les valeurs locatives des principales artères ont peu évolué, la montée en gamme de certains axes très peu offreurs et la forte demande des enseignes expliquent le prix élevé que certains groupes sont prêts à payer pour s'y implanter. 2011 a en revanche confirmé le durcissement des conditions de négociation dans les centres commerciaux entre des enseignes fragilisées par des taux d'effort importants et des propriétaires contraints, pour limiter la vacance de leurs biens, d'octroyer davantage de mesures d'accompagnement. Cette tendance concerne notamment les nouveaux centres, dont les conditions de commercialisation pâtissent du démarrage difficile des projets ouverts récemment.

Le rebond du chômage pèsera sur le marché immobilier des commerces en 2012. Les mesures d'austérité auront aussi leur importance. Elles pourraient ainsi affecter la consommation de ménages aux arbitrages toujours plus décisifs. Les enseignes seront par conséquent contraintes de poursuivre l'adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu très concurrentiel par l'essor du e-commerce et par l'arrivée de nouveaux entrants étrangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes accélèreront aussi la rationalisation de leur réseau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunités disponibles sur les meilleurs emplacements de l'Hexagone, soucieuses de limiter les risques associés à leurs ouvertures.