Les conclusions de la réunion du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) étaient très attendues par les professionnels de la banque et de l'immobilier, au moment où le marché du crédit souffre d'une remontée des taux. Si le ministère de l'Économie s'était affiché ouvert à des aménagements, la Banque de France avait appelé à la prudence, ne voulant pas encourager l'endettement des ménages.
Finalement, le HCSF a modifié à la marge les règles régissant le crédit immobilier en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Ainsi, les principales n'ont pas été modifiées. À savoir le taux d'effort - le montant total des dépenses liées à l'habitation rapporté aux revenus, fixé à 35% -, ainsi que la durée maximale des crédits immobiliers, limitée à 25 ans.
Favoriser l'investissement locatif
Ce qui change, en revanche, c'est la marge de dérogation à ces principes accordée aux banques. La part des crédits libres d'affection à tout type de produits immobiliers, dont les investissements locatifs, va ainsi augmenter de 20% à 30%.
« L'objectif est de pouvoir maintenir la distribution en volume notamment des crédits qui ne sont pas affectés à la résidence principale », précise Bercy, en faveur « par exemple de l'investissement locatif ».
Bercy est par ailleurs revenu sur le taux d'usure, un taux de crédit plafond destiné à protéger l'emprunteur. Comme annoncé par le gouvernement en début de mois, la mensualisation de la révision de ce taux, auparavant actualisé chaque trimestre, est bien actée jusqu'à la fin de l'année.
Une attente du secteur bancaire
Depuis plusieurs semaines déjà, les banques appelaient à une modification des règles, jugeant les critères d'octroi des crédits immobiliers trop sévères. À l'instar du directeur général de Crédit Mutuel Alliance fédérale fin mai. « Nous espérons, nous banquiers, que le HCSF modifiera un peu ses règles, notamment pour permettre d'apporter notre contribution à celles et ceux qui veulent s'endetter pour acheter un logement pour le louer », glissait Daniel Baal, questionné sur le plateau de BFM Business.
La sous-gouverneure de la banque centrale, Agnès Bénassy-Quéré, lui répondait indirectement dans un post de blog publié la semaine dernière, arguant que les prêts pour investissement locatif étaient « avant tout » freinés par leur « faible rentabilité notamment en zone tendue ». Selon elle, « la normalisation du crédit » en cours n'est pas une mauvaise chose, si elle limite « le bourgeonnement de résidences secondaires et meublés touristiques ».
Un marché difficile à quantifier
Avoir une idée fidèle de l'état de santé du marché immobilier est une tâche ardue, tant le vocabulaire et les chiffres mis en avant par les courtiers, les banquiers ou encore le régulateur varient.
Premier élément factuel, les taux de crédit ont fortement augmenté en un an et demi, passant de 1,12% en janvier 2022 à 2,87% attendus en mai 2023, selon la dernière estimation de la Banque de France. Cela a une incidence considérable sur le coût du crédit : pour un emprunt de 150.000 euros sur 20 ans, il en coûtera dans le premier cas quelque 17.500 euros à l'emprunteur. Dans le second, la facture grimpe à plus de 47.300 euros, hors assurance et frais annexes.
Deuxième élément sujet à controverse, le volume de crédits accordés. En chute libre pour les banquiers, mais en phase de normalisation (15 milliards d'euros en avril) après des années exceptionnelles, répète la Banque de France. Troisième paramètre et non des moindres : le prix des biens immobilier. Ce dernier commence à descendre dans l'ancien pour la première fois depuis 2015, selon l'indice Notaires-Insee qui fait référence.
(Avec AFP)
