Crédit immobilier : la hausse des taux commence à ralentir

La hausse du taux du crédit immobilier (hors assurances) est de 11 points de base à 3,15% en avril, contre une moyenne de 20 points de base chaque mois au premier trimestre, selon l'Observatoire du Crédit Logement. La chute de la production de crédit se confirme, ce qui devrait inciter le gouvernement à assouplir les règles d’octroi imposées par le Haut conseil de stabilité financière qui doit se réunir en juin.
La production de crédit immobilier recule de 40 % en avril, en glissement trimestriel.
La production de crédit immobilier recule de 40 % en avril, en glissement trimestriel. (Crédits : Reuters)

Le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurances et frais) poursuit sa hausse en avril, pour atteindre 3,15%, soit 11 points de base de plus, selon les derniers chiffres de l'Observatoire du Crédit Logement. La revalorisation du taux d'usure chaque mois (jusqu'en juillet), continue de permettre aux banques d'ajuster plus rapidement les taux au coût du refinancement. Le taux d'usure (assurances comprises) est d'ailleurs passé à 4,52% au 1er mai pour un crédit sur 20 ans.

Cependant, souligne l'Observatoire, la hausse est moins importante en avril qu'en mars. Au premier trimestre, la hausse moyenne constatée chaque mois était de l'ordre de 20 points de base. En deux ans, le taux moyen des crédits immobiliers a été quasiment multiplié par trois.

Pour l'Observatoire, la marge des banques sur le crédit immobilier ne n'est pas rétablie, mais si la situation s'améliore pour les nouveaux crédits. La Banque centrale européenne (BCE) devrait à nouveau relever ses taux directeurs de 25 points de base demain jeudi, après avoir porté son principal taux, celui du refinancement, à 3,5% en mars dernier.

Chute inédite de la production

« La dégradation de la solvabilité de la demande provoquée par l'augmentation du taux des crédits a eu un impact négatif certain », avance l'Observatoire. Selon ses estimations, la production recule toujours fortement à la fin avril, avec une chute de 40% de la production en niveau trimestriel glissant « Cette chute revêt un caractère inédit dans le sens où elle n'épargne aucun des secteurs de l'immobilier résidentiel », souligne la note. De son côté, les prévisions du groupe BPCE table sur une production de crédits immobiliers de 190 milliards d'euros en 2023, en recul de 20% rapport à 2022, soit le niveau le plus bas depuis 2018.

De fait, les conditions d'accès au crédit s'avèrent de plus en plus compliquées pour tous les ménages, et ce d'autant que certains réseaux bancaires freinent sur la production, compte tenu de sa faible profitabilité. Un durcissement des conditions qui se retrouvent d'ailleurs partout en Europe, comme le souligne une étude récente de la BCE.

Depuis la fin 2019, alors que le marché immobilier était au plus haut, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) avait imposé des règles d'octroi de crédit (notamment des échéances plafonnées à 35% du revenu disponible), ce qui s'est traduit, selon l'Observatoire, à un supplément d'apport personnel représentant jusqu'à 8 mois de revenus pour un emprunteur disposant de moins de 3 SMIC.

Pistes de réflexion

La chute de la production et l'effondrement du marché du logement neuf commencent d'ailleurs à suffisamment inquiéter le gouvernement, à tel point que Bercy réfléchit à assouplir les règles du HCSF. Une piste évoquée même par la Première ministre Elisabeth Borne lors de la présentation de son programme des « 100 jours ».

Lire aussiCrédit immobilier : Bercy réfléchit à un assouplissement des conditions d'octroi

Plusieurs options sont sur la table, notamment celle de renforcer les exceptions à la règle du HCSF, actuellement permises sur 20% de la production. La Banque de France, pour l'heure assez réticente à l'idée de relâcher les contraintes du HCSF de peur de favoriser le surendettement, remarque que cette marge de flexibilité laissée aux banques n'est pas pleinement utilisée (14,5% contre 20% en moyenne).

Mais c'est plutôt dans les contraintes imposées aux dérogations (80% doivent concerner la primo-accession à la propriété) que doivent se jouer les assouplissements. Bref, il est devenu presque impossible de financer une résidence secondaire, un investissement locatif, ou un nouveau projet immobilier d'un ménage aisé. La demande des banques serait donc de supprimer purement et simplement cette segmentation dans les dérogations.

Le courtier Cafpi propose de limiter le taux d'endettement en fonction du « reste à vivre », de permettre d'affecter le revenu locatif dans le remboursement du crédit et de simplifier les règles de dérogations. Une décision doit être prise en juin lors de la prochaine réunion du HCSF.

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Commentaire 1
à écrit le 04/05/2023 à 17:08
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c est sur que fabriquer des sur endette c est la solution ... le gouvernement ferait bien de ne rien faire et de laisser exploser la bulle. une fois les prix revenus en rapport avec les revenus des acheteurs, il n y aura pluzs de probleme ! On peut m...

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