Crédit immobilier : la bataille de l’assurance emprunteur ne fait que commencer

Le Parlement a définitivement adopté la loi sur l’assurance emprunteur qui consacre la possibilité de résilier à tout moment son contrat et, surtout, qui supprime le questionnaire de santé pour les crédits immobiliers de moins de 200.000 euros. Les assureurs et les bancassureurs souhaitent cependant la mise en place garde-fous pour éviter les abus liés à la fin de la sélection médicale. L’impact de cette réforme sur le marché et le coût de l’assurance pour le consommateur reste toujours en débat.

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La réforme devrait profiter au jeune primo-accédant ou à l'emprunteur plus âgé disposant d'un apport personnel important.
La réforme devrait profiter au jeune primo-accédant ou à l'emprunteur plus âgé disposant d'un apport personnel important. (Crédits : Reuters)

Au terme d'une bataille épique, la réforme de l'assurance emprunteur, obligatoire lors de la souscription d'un crédit immobilier, a finalement été définitivement voté jeudi dernier au Parlement. La loi devra entrer en vigueur au 1er juin 2022 pour toutes les nouvelles offres de crédit immobilier et au 1er septembre prochain pour toutes les offres de prêts.

Au départ, la principale mesure de la réforme porte sur la possibilité de résilier, à tout moment, son assurance emprunteur pour souscrire un nouveau contrat. Aujourd'hui, seule une résiliation annuelle, à la date d'anniversaire du contrat, est possible. Cette option était une forte demande des courtiers en crédit immobilier ou d'assurance, mais aussi de certains assureurs et réassureurs, et des associations de consommateurs, qui contestaient le quasi-monopole des bancassureurs sur ce segment très rentable de l'assurance.

De fait, les banques ont toujours profité de leur ascendant sur l'emprunteur lors de l'octroi du crédit immobilier pour « imposer » leur propre contrat d'assurance. Résultat, elles représentent toujours 87% des encours de primes (en 2020) mais, se défendent-elles, le paysage est bien ouvert à la concurrence alors que 40% de la nouvelle collecte se dirigent désormais vers les assureurs « alternatifs ».

Finalement, la séquence n'a pas été très favorable aux banques, accusées de défendre leur pré carré. L'argument d'une remise en question de la mutualisation des risques par un éclatement de l'offre, et ce, au détriment d'une majorité d'assurés, a vite été balayé par les promesses de concurrence, de baisse des prix et de gain de pouvoir d'achat.

Le big bang du questionnaire

Mais le big bang de la réforme n'est pas venu de là où on l'attendait. Par un des secrets du débat parlementaire, les sénateurs de l'opposition ont ressorti une vieille promesse du candidat Macron en 2017, celle de la suppression du questionnaire de santé.

La loi interdit désormais aux assureurs de soumettre aux assurés un questionnaire de santé et de leur faire passer, le cas échéant, un examen médical. La mesure est cependant limitée à un crédit immobilier de moins de 200.000 euros (400.000 euros pour un couple) et qui arrive à échéance avant le 60e anniversaire de l'emprunteur. Cette disposition, qui ravit les associations de malades, a pris de court les assureurs et les bancassureurs.

Selon le courtier VousFinancer, 52% des dossiers accordés en 2021 concernaient des crédits de moins de 200.000 euros. Le montant moyen des crédits tombe même à 173.000 euros pour les primo-accédants dont l'âge moyen est de 33 ans.

Personne, en réalité, ne s'attendait cette suppression du questionnaire, même si le Crédit Mutuel Alliance fédérale avait déjà pris l'initiative, au nom de son nouveau statut « d'entreprise à mission », de renoncer, sous conditions, à ce questionnaire pour ses clients les plus fidèles.

Chez les assureurs, c'est l'incompréhension face à un texte qui leur interdit, selon eux, d'apprécier le risque. La Fédération bancaire française (FBF) s'étonne également de cette initiative du Parlement, qui « rebat complètement les cartes ». « Il va falloir rebâtir un dispositif qui permette de couvrir le risque le plus largement possible », nous a confié, dans un entretien, Maya Atig, directrice générale de la FBF.

Une priorité : éviter les abus

Au siège de la fédération de France Assureurs - qui regroupe tous les assureurs et bancassureurs -, qui s'est finalement trouvée en porte-à-faux durant tout le débat parlementaire face aux intérêts contradictoires de ses adhérents, on prend acte « de cette volonté de solidarité vis-à-vis des personnes malades ou qui ont été malades ».

Désormais, la bataille devrait changer de terrain pour celui de la lutte contre les éventuels abus que pourraient entraîner la loi et la nécessité de mettre en place des garde-fous. Mais il ne va pas être facile de communiquer sur des sujets par nature douloureux, qui touchent l'humain. Mais comment éviter qu'une personne, se sachant condamnée, ne souscrive un crédit immobilier au profit de ses proches ?

De même, il faudra bien vérifier qu'il y a bien un seul crédit immobilier par assuré et non pas plusieurs auprès d'établissements différents. Un autre volet suscite également l'inquiétude des assureurs, celui du délai de mise en œuvre de la loi, compte tenu de la nécessité de remettre à plat toute la documentation et les clauses des contrats.

Incertitudes sur le prix

Reste la question - centrale - de l'impact réel que va avoir cette réforme sur le coût de l'assurance emprunteur. Les avis sont, pour le moins, tranchés. Pour France Assureurs, pas de doute, la loi « aura un impact très important sur les prix pour la majorité des assurés ».

Un assureur nous confie même que, pour certains assurés, le coût pourrait doubler, voire plus. A défaut de questionnaire, les assureurs pourraient être tentés en effet d'augmenter globalement les primes sur certaines catégories d'emprunteurs, notamment les plus âgés, pour faire face au risque qui ne serait plus vraiment identifié.

Selon un assureur, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) devrait même intervenir sur la question au nom de la solvabilité des assureurs face à un risque inconnu : « La concurrence pourrait ainsi déplacer beaucoup d'assurés vers une offre compétitive sans que l'assureur ait une fine connaissance du risque et les moyens de se protéger. Il pourrait alors se retrouver avec une clientèle d'assurés qui ont plus de risque de maladie que la moyenne de la population », souligne-t-il.

Pour autant, le gouvernement estime que les économies générées par la réforme pourraient en osciller entre 3.500 et 4.500 euros sur la durée du prêt. Pour l'APCADE, une association qui regroupe des assureurs mutualistes, des courtiers et des agents généraux, « les consommateurs pourraient y gagner entre 5.000 et 15.000 euros sur l'ensemble du prêt ».

Taux d'usure et règle des 35%

Selon Pascale Sciacalugua, directrice adjointe du réseau du Crédit Coopératif: «Le coût de l'assurance emprunteur sera mutualisé pour l'ensemble des clients. A voir si, lors de la mise en place effective de ses mesures, l'augmentation du prix de la cotisation individuelle sera ou non indolore pour l'emprunteur. En effet, le « risque » tel que les assureurs l'appréhendent, reste identique mais il sera désormais mutualisé ».

Reste que le danger est bien qu'une hausse importante du prix de l'assurance pour certains assurés risque de les exclure de facto du marché du crédit immobilier. Le coût de l'assurance est en effet intégré dans le calcul du taux global qui ne doit pas dépasser le taux d'usure, actuellement de 2,56% à 2,67%, selon la durée du prêt.

Il est également pris en compte, relève Sandrine Allonier, directrice des études de VousFinancer, dans le calcul du taux d'endettement : « C'est un enjeu pour l'emprunteur car l'assurance peut représenter jusqu'à 2 points d'endettement et faire basculer un dossier au-delà des 35% d'endettement (limite imposée par la réglementation, ndlr) ».

Les gagnants de la réforme

Du côté des assureurs, les gagnants pourraient être les assureurs mutualistes, qui comptent bien rattraper leur retard sur ce marché. C'est le cas également des grands courtiers de crédit immobiliers, qui voient dans l'assurance emprunteur un axe de diversification. Enfin, les néo-assureurs comptent bien en tirer avantage pour poursuivre leur offensive.

L'assurtech Luko, par exemple, qui s'est fait une place sur le marché de l'assurance habitation, s'est fixé comme priorité en 2022 l'assurance emprunteur sur le marché français. Mais, faute de questionnaire de santé, ces nouveaux assureurs devront se monter prudents pour ne pas voir exploser leur ratio « sinistres sur primes ». Il n'est donc pas certain que la bataille se fasse sur les prix, mais plutôt sur la fluidité du parcours client.

Finalement, les bancassureurs en seront pas si mal placés dans la compétition qui s'annonce. En effet, compte tenu de leur stock important de contrats, ils pourront davantage mutualiser que les nouveaux entrants et jouer sur des tarifs compétitifs.

Une seule certitude : le grand gagnant de la réforme sera l'emprunteur jeune, cadre, urbain, plutôt primo-accédant, ou alors l'emprunteur plus âgé et relativement aisé, qui disposera d'un apport personnel suffisamment important pour se contenter d'un prêt inférieur à 200.000 euros. Enfin, les personnes à la santé fragile devraient profiter de la fin de la sélection médicale. Mais les banques auront sans doute les moyens de contourner l'absence de questionnaire par l'analyse de la donnée bancaire.

Il reviendra au Comité consultatif du secteur financier (CCSF) de mesurer l'impact de cette loi au plus tard deux ans après sa mise en œuvre, soit à la rentée 2024.

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Commentaires 5
à écrit le 20/02/2022 à 9:02
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ca va rien faire baisser, sauf pour ceux qui ont deja un credit et qui porront renegocier; ceux qui ne pourront pas resteront dans les banques, qui auront un cout du risque qui va augmenter.........apres, c'est bien fait pour elles, ca leur apprendra...

à écrit le 19/02/2022 à 18:57
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ça va juste renchérir le crédit : les banques vont tout simplement compenser le manque à gagner sur le dos des nouveaux emprunteurs

à écrit le 19/02/2022 à 16:23
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Il suffirait de rendre facultative un telle assurance, le crédit étant de toute façon assuré par le prix du bien. Ces assurances pourraient être facultatives au moins sur les investissements locatifs. Les assureurs et banques se sont créé un marché e...

le 20/02/2022 à 14:19
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En gros vous recommandez de faire des subprimes. si la personne ne peut rembourser, on la saisie et on la met dehors. Super progres, je vois deja la une des journaux: la famille X a la rue car la mechante banque les a mit dehors car le pere a un canc...

le 20/02/2022 à 18:11
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votre raisonnement tiens, mais seulement a condition que 1, les prix de l'immobilier continuent de monter ad vitam eternam, auquel cas en cas de vente forcee la banque recupere sa mise ( c'est largement discutable vu que la hausse est due a la baisse...

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