Selon le nouveau barème au 1er décembre, publié au Journal Officiel, le taux d'usure d'un crédit immobilier sur 20 ans ou plus dépasse désormais les 6 %, à 6,11%. La révision mensuelle du taux d'usure devrait ainsi prendre fin et aura eu l'effet attendu, celui de réamorcer la pompe à crédit immobilier. La révision doit reprendre un rythme trimestriel à partir du 1er janvier 2024.

Depuis le début de l'année, le taux d'usure ont donc augmenté de plus de 250 points de base (de 3,57% à 6,11%) sur un crédit à 20 ans et plus, une remontée rapide, permise par la mensualisation de la révision, obtenue par les professionnels du crédit malgré les réserves initiales de la Banque de France.

Taux de refus en ligne de mire

L'augmentation de ce taux d'usure a eu « pour effet de limiter le nombre de dossiers de prêts refusés », se félicite Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer. Faute de pouvoir ajuster les conditions de crédit à la hausse des taux d'intérêt, certaines banques, comme Société Générale, ont freiné drastiquement la production de crédit immobilier, notamment au premier semestre.

Avec à la clé, une explosion du taux de refus, selon certains courtiers, en raison d'un dépassement du taux plafond (avec la prise en compte des assurances et frais de dossiers) ou des critères d'octroi d'un crédit, fixés par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), et plus difficilement atteignables par les ménages avec la hausse du coût de l'emprunt.

Lors de la conférence annuelle de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le 17 novembre dernier, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a reconnu que le taux de refus « n'est pas précisément mesuré » et qu'il existait « un sentiment diffus qu'il a monté ».

De fait, il semble bien que ce taux ait augmenté au troisième trimestre, en recoupant des statistiques, alors qu'il n'existe pas de justification, selon le gouverneur, à cette hausse. D'où l'idée avancée de « réfléchir » à une sorte de procédure amiable pour les crédits immobiliers apparemment solvables et qui auraient donné lieu à des refus, « comme cela existe pour le crédit aux entreprises ».

Une lueur d'amélioration

Cette concession intervient alors que la prochaine réunion du HCSF en décembre doit statuer, ou non, sur un éventuel assouplissement des normes du HCSF - des « ajustements techniques » au plus - pour tenter de faire repartir la production de crédit immobilier. La production, hors renégociation, est tombée en septembre à un point bas depuis 2015 à 9,2 milliards d'euros, selon les chiffres de la Banque de France.

La production s'est donc effondrée de 40 % sur un an glissant. Mais pour la Banque de France, il s'agit plus d'un effet lié à la chute de la demande - moins de ménages solvabilisés en raison de la hausse des taux - qu'à une baisse de l'offre, les banques arrêtant de prêter le temps de reconstituer leurs marges.

Les taux moyens de crédit immobilier ont été multiplié par quatre depuis janvier 2022, et par deux sur un an, à environ 4 % (hors assurance), toutes maturités confondues. Mais, selon l'Observatoire du Crédit Logement, ce taux moyen devrait se stabiliser légèrement au-dessus de 4 %, sans franchir, et de loin, le seuil symbolique des 5 %.

En 2024, ces taux devraient encore un peu progresser, mais à la marge, avant de connaître une inflexion à la mi-2024, avec une cible autour de 3,5% à la fin de l'année prochaine, selon les anticipations de l'Observatoire du Crédit Logement. En clair, les conditions de crédit devraient commencer à s'améliorer avec des banques qui reviennent sur le marché, une modération des taux et une actualisation du taux plafond sur un rythme trimestriel. Bref, le pire de la crise du crédit immobilier est peut-être derrière nous. Sous réserve que les prix immobiliers s'ajustent enfin aux conditions de marché.