Immobilier résidentiel : les prix parisiens creusent l'écart face à ceux des petites villes de province

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L'écart entre les prix de Paris et ceux des petites villes françaises n'a jamais été aussi important depuis quatre ans. Il atteint aujourd'hui 6.000 euros du m2, selon les chiffres du réseau Guy Hoquet. Le déficit d'offres dans la capitale face à une demande en constante progression quand les bassins d'emplois disparaissent en province explique logiquement ce phénomène.

Les prix tendent à se stabiliser enfin à Paris, s?assagir dans les grandes agglomérations françaises et poursuivre leur chute dans les petites villes de Province. Au-delà de ces évolutions très symptomatiques, il est un chiffre pour le moins édifiant que le réseau Guy Hoquet vient de livrer dans sa dernière étude sur l?évolution du marché immobilier en France : l?écart entre les prix moyens au m2 de Paris et des villes de moins de 20.000 habitants n?a jamais été aussi élevé depuis 2008. Avec cette sanction sans appel : quand l?écart atteignait 3.675 euros du m2 en 2008, il dépasse aujourd?hui les? 6.000 euros. Et ce, au regard d?une moyenne de 1.874 euros du m2 dans les villes de moins de 20.000 habitants et de 5.549 euros à Paris en 2008; et de 1.798 euros du m2 toujours dans les villes de moins de 20.000 habitants et 7.836 euros à Paris au troisième trimestre 2012.

Phénomène identique dans l'immobilier de bureaux

Le constat est effectivement frappant: si les prix n?ont jamais cessé de grimper à Paris sur cette période, ceux dans les petites villes de province ont baissé, favorisant le quasi doublement de cet écart. Tendance que l?on retrouve tout aussi bien dans l?immobilier de bureaux où les écarts entre Paris et la province n?ont jamais été aussi importants tout comme les différences de prix entre les beaux actifs rénovés et ceux de seconde main.
Phénomène somme toute logique compte tenu de l?afflux de population sur Paris et ses alentours depuis plus de vingt ans pour une offre qui n?a absolument pas progressé au rythme de cette transhumance.

L'opposition est tout aussi valable entre les graneds agglomérations et les petites communes
«L?opposition entre les grandes agglomérations et les petites communes subsistent dans le comportement des acheteurs. Dans les métropoles dynamiques, comme Bordeaux, le rapport de force joue en faveur des vendeurs, la demande restant très forte. Un phénomène qui concerne également Lyon, même si depuis la rentrée cela tend à s?affaiblir: en effet les acquéreurs, moins nombreux et plus hésitants, ralentissent les ventes, y compris autour des grandes agglomérations de la région lyonnaise», précise Frédéric Monssu, directeur général de Guy Hoquet.

 

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a écrit le 15/01/2013 à 22:04 :
Comme pour le reste de l'hexagone, la théorie "démographiste" sur le marché parisien est un mythe.

Il faut rappeler, et même au besoin marteler, que la seule véritable période d'explosion démographique moderne en France remonte aux début des années 60 et à l'arrivée sur le marché immobilier locatif des enfants issus du "baby-boom".

Seul le marché locatif avait connu un véritable phénomène inflationniste, l'accession à la propriété étant alors, pour l'immense majorité des baby-boomers, comme plus encore pour la majorité des actifs parisiens actuels, un rêve distant.

Pas plus que la population parisienne n'a connu une explosion entre 1987 et 1991, ou une forte diminution entre 1991 et 1996, les évolutions de la population parisienne actuelle (principalement son vieillissement) n'explique l'évolution des prix de l'immobilier.

La particularité du marché parisien, comme celui des sites touristiques principaux en France, c'est d'être un marché hautement spéculatif, à destination d'une population de particuliers fortunés sortis des investissements boursiers entre 2001 et 2008 et cherchant à protéger leurs liquidités, au prix d'un rendement locatif tellement faible que Paris détient le record national du nombre de logements vacants non proposés à la location.

Cette situation influence évidemment fortement les tensions sur le marché locatif qu'on ne constate qu'à Paris, la plupart des grandes agglomération affichant une certaine stabilité, et les autres une baisse des loyers à la re-location continuelle depuis 2007-2008.

Une fois encore, la quasi totalité des locataires ou candidats à la location à Paris étant financièrement incapable d'accéder à la propriété sur ce marché, leur présence n'a aucune influence sur les évolutions d'un marché dont ils sont autant exclus que le sont les inuits sur celui des climatiseurs portatifs.

Le rythme de l'augmentation des prix à Paris ayant fortement décru depuis 2011 (inférieur désormais à l'inflation), le marché parisien est à la merci d'une reprise soutenue des marchés boursiers.

Le doublement des stocks de biens à vendre, dans un contexte d'effondrement de la demande (-28% de transactions en 2012 par rapport à 2011) ne pourra qu'entrainer un accélération de la baisse des prix quand celle-ci commencera.

Paradoxalement, les grosses plus-values enregistrées par ce marché depuis 10 ans justifieront d'autant plus pour les particuliers/investisseurs d'en sortir rapidement dès
que des perspectives préférables apparaîtront sur les marchés financiers.

Toute communication faisant peser des menaces sur la rentabilité et la sécurité d'un placement immobilier à Paris ne peut que favoriser des attitudes de sorties anticipées de ce marché. Et ce mouvement viendra nourrir l'augmentation des stocks. D'autre part, une baisse significative des prix peut favoriser très largement une détente sur les loyers en permettant à des locataires candidats-acquéreurs d'être suffisamment re-solvabilisés pour acheter enfin leur logement.
a écrit le 21/12/2012 à 9:33 :
Les taux de croissance des prix de l'immobilier dans les années 2000 ont été inversement proportionnels aux taux de croissance économique des pays européen. En France cela a donné à beaucoup de salariés l'impression d'être des entrepreneurs grâce à de grosses plus-valus... et financiarisé le marché du logement. Mais aujourd'hui la rentabilité est trop faible pour des plus-valus incertaines. Il semble que l'on soit maintenant dans la situation de l'été 2000 pour la bourse, mais avec plus d'inertie.
Réponse de le 15/01/2013 à 21:26 :
Excellent raisonnement.
L'inertie est explicable par les caractéristiques sociologiques de la majorité des vendeurs de bien immobiliers (80% sont des habitations individuelles) : retraités ou près de l'être.
Situation financière/familiale stabilisée et (apparemment) prévisible, endettement réduit ou inexistant.
a écrit le 07/12/2012 à 16:00 :
Petite faute de frappe :
"L'opposition est tout aussi valable entre les graneds agglomérations et les petites communes"
a écrit le 29/11/2012 à 16:37 :
Il n'y a PAS de bulle immo. Il y a seulement des endroits qui recoivent une forte demandes ... et les endroits qui sont délaissés... Dans mon coin résidentiel du 78 personne ne brade et les prix ont augmenté de 5% en moyenne, la demande est toujours très forte, moi même je vends ma maison et la demande se bouscule. Par contre, le 93 et d'autres endroits mal fréquentés font fuir les français ... On se comprend !
a écrit le 29/11/2012 à 9:30 :
Toujours cette bonne vieille manie française: une bulle, et hop plus besoin d'analyse de réflexion, circulez c'est une bulle !
Une affirmation qui ne s'appuie que sur un différentiel jugé anormal et c'est tout.

a écrit le 29/11/2012 à 8:38 :
prix biaisés par les ventes qui se font en majorité sur le haut de gamme...on rigolera quand on aura les transactions sur les quartiers moins huppés où meme les couples de cadres ne peuvent plus acheter....Paris Ville lumière; où il n'y a jamais de grève, dans laquelle les boites du monde entier rêvent d'installer leur siège, où les cadres et cadres sup bénéficient d'un impot sur le revenu à taux ultra compétitif, où le prix est la loc et à l'achatt est hyper accessible pour un cadre...c'est vrai qu'on arrete pas de lire des articles sur des plans de licenciement à Bruxelle et à Londres pour s'implanter à Paris...allez, restez dans votre doux reve de winner, le réveil n'en sera que plus rude....
a écrit le 29/11/2012 à 8:31 :
L'iimo ponzi fera pshit tout simplement pour des raisons démographiques et la chute e la population active (celle qui achète)...les boomers arrivent massivement à la retraite et le solde acheteur/vendeur passe dès cette année de net acheteur à net vendeur.c'est 'ailleurs ce qu'on a observé sur toute la planète; une courbe de l'évolution des des prix jumelle de celle de l'évolution de la population active...le reste c'est du blabla, du dénis ou le dernier coup de feu de cette grande chasse au pigeon qu'à été cette période des années 2000. La génération des primos peu nombreuses et ultra-précaire ne peut acheter sur ce niveau de prix, ce qui entrainera mécaniquement une chute des prix quand les boomers seront obligés de vendre pour financer leur dépendance...obligés, car on se rend compte que l'immo , non délocalisable est devenu une aubaine pour nos gouvernements en manque de rentrées fiscales.....Ponzi; tout simplement car cette bulle s'est autoalimentée par des crédites de plus en plus longs et avec de moins en moins d'apport....Comme pour Maddof, ceux qui ont liquidé leur portefeuille immo avant cette année auront bien plumé ceux qui en ont pris pour 20/30 au taquet car il fallait à tout prix pouvoir clamer son appartenance à la dite caste des winners proprios...game over...ils n ont plus que leurs yeux pour pleurer ces locataires de leur banque, targe number one du Fisc désormais...
a écrit le 29/11/2012 à 7:55 :
Paris est et restera un marché particulier pour l'immobilier. Il s'agit d'une des villes les plus belle et attractive du monde. Il est même à craindre qu'elle se désolidarise encore plus du marché hexagonale dans les années à venir. Il ne s'agit pas d'une bulle mais résulte d'une demande qui dépasse l'offre (français et surtout étrangers). Ce qui est rare et beau est cher...
a écrit le 28/11/2012 à 23:30 :
nous allons devenir une population tres peu mobile, un savant melange de rentiers retraités riches et de jeunes locataires avec 15% de chomage..... chers jeunes quittez a u plus vite ce pays de merde
a écrit le 28/11/2012 à 20:42 :
Vivement que la bulle se dégonfle. On croise les doigts pour le gouvernement ne fasse rien pour maintenir les prix artificiellement.
Réponse de le 28/11/2012 à 21:17 :
il ne s'agit pas d'une bulle mais des lois de l'offre et de la demande. Il faut de toute urgence développer d'autres bassins d'activités en france pour soulager paris. On pourrait par exemple developper la region nantaise: commençons par construire un aeroport de dimension internationale!
Réponse de le 28/11/2012 à 21:28 :
Mais ou bien sur. Commençons par construire un aéroport, le besoin viendra ensuite. A peu près comme à Cidudad Real.
Réponse de le 28/11/2012 à 21:37 :
+200.000 entrants en France chaque année (en plus Valls vient d'annoncer une facilitation de la naturalisation). Entre 1998 et 2010, la population francaise a augmente de 6 millions d'habitants. Ce sont des faits, hausse de la population mais logements de qualité toujours rares.
Réponse de le 28/11/2012 à 21:52 :
@fact of.. Vous oubliez de dire que sur 200 000 entrants 100 000 arrivent tous les ans en région parisienne . Je regrette de le dire mais il n y a pas de bulle immobilière supérieure à celle des autres pays européens en france si on excepte Paris et la RP, l article de la tribune est clair ! Paris a de plus une densité de 22 000 hab/km2 ,soit une des plus dense du monde . Et pour conclure personne je dis bien personne n est obligé d habiter Paris
Réponse de le 28/11/2012 à 22:03 :
Bien entendu, les 200 000 entrants en question, riches à millions, font augmenter les prix du sixième, du septième et du seizième arrondissement de paris où ils se massent tous comme chacun sait. On vous dit qu'il y a une décorrélation entre Paris, hors de prix y compris pour les ménages les plus aisés et le reste de la France, et vous trouvez encore le moyen d'accuser les immigrés. Que l'on soit raciste, soit, mais que l'on ne réfléchisse pas (ce qui d'ailleurs va de pair) me surprend toujours.

Peut-on me donner les chiffres non pas de l'augmentation de la population française mais de la hausse de la population parisienne ? Car l'article dit exactement ceci : "Les prix tendent à se stabiliser enfin à Paris, s?assagir dans les grandes agglomérations françaises et poursuivre leur chute dans les petites villes de Province" puis évoque un afflux à Paris, sans citer AUCUN chiffre vérifiable. Par conséquent, les six millions cités par Fact of Truth, est-ce six millions à Paris uniquement ? Comment expliquer la stabilité voir la baisse en dehors de Paris avec une population en augmentation ?
Réponse de le 28/11/2012 à 22:04 :
le gouvernement fait tout ce qu'il peut pour soutenir les prix. Il décourage les investisseurs et futures propriétaires pour limiter la construction de nouveaux logements. La population française augmentant tres vite, à la difference de l'allemagne qui diminue, c'est certain: les prix resteront elevés
Réponse de le 29/11/2012 à 0:05 :
Comparons avec les autres pays : l'immobilier a fait -34% aux USA, -50% en Irlande, -32% en Espagne, et je ne parle pas de la grèce... ni de l'Allemagn ou la Belgique : 2000 à 3000 euros/m2 à Berlin et Bruxelles...
Réponse de le 29/11/2012 à 6:55 :
A Manhattan, LA, Chicago, Miami South Beach, Washington DC, Seattle, San Francisco ..., les prix n'ont pas baisse. C'est bien de donner des chiffres qui ne veulent rien dire pour avoir l'air intelligent =) 2000 euros le metre au centre de Berlin, allez y vous aurez de mauvaises surprises
Réponse de le 29/11/2012 à 8:09 :
@idem : laissez à cécile duflot sa méconnaissance géographique ! Berlin est une ville tres étendue ( 9 fois paris) :les prix au centre et je vous invite à regarder les sites de vente sont identiques à ceux des villes de même taille ( en densité ! ) comme bordeaux toulouse barcelone sont entre 3000 et 4000e le prix du m2 ..
Réponse de le 29/11/2012 à 8:59 :
je n'ai ni vos connaissances ni celles de fact of truth, mais il me semble que le cas de l'allemagne est tres different de celui de la france: la france connait une forte demographie alors que l'allemagne fait l'inverse: il est logique d'avoir des prix raisonnables la bas et à la hausse chez nous?!
Réponse de le 29/11/2012 à 9:00 :
@Idem : dans l'Idaho, les prix de l'immo ont bondi de 300%-500% grace aux exploitations de gaz de schiste et aux entreprises nouvellement implantées qui amenent avec elles des milliers d'employes. Donc vos chiffres generalistes n'ont aucun sens. Le marche immo est avant tout un marche local, par Etat, voire comté... Lancer des chiffres dans tous les sens est une faiblesse de l'esprit.
Réponse de le 29/11/2012 à 9:37 :
la demographie francaise n est pas une raison pour que les prix montent, car il y a certes plus de francais mais ceux ci sont de plus en plus pauvre (declin de l economie francaise+huasse des impots -> de moins en moins d emploi bien payes). Les seuls francais qui s en sortent sont ceux qui travaillent al etranger. mais a par les frontaliers, ils vont dans ce cas pas habiter en france

De meme quand on parle de l immigration. la grande majorite de ceux qui viennent en france n ont pas les moyen d acheter quoique ce soit
La hausse des prix en France, tout comme en espagne, est due au credit. on empruntait avant sur 10-15 ans et maintenant sur 25...
Lors que le credit se tarit, l immobilier chute, malgre tout les dispositifs de l etat pour maintenir artificiellement la demande (cf scellier bis)
Réponse de le 29/11/2012 à 9:52 :
@@bouseux : à munich et hambourg les prix vont augmenter de plus de 10 % en 2012 ! Que les doux rêveurs et autres accros des courbes ponzi m expliquent la raison.
a écrit le 28/11/2012 à 19:50 :
Pas étonnant la ville n'a pas bougé depuis le Second Empire ! Le Grand Londres est une réalité avec de nouveaux quartier notamment à l'Est ! Sans oublier Berlin avec une immense superficie et superbes espaces verts comme à Londres également. A Paris pas grand chose.
a écrit le 28/11/2012 à 19:15 :
"Phénomène somme toute logique compte tenu de l?afflux de population sur Paris "

Peut-on avoir des chiffres ? Peut-on avoir une idée de la corrélation entre la hausse des prix et l'afflux de population non pas sur Paris, mais à Paris ?
a écrit le 28/11/2012 à 18:34 :
J'espère que le marché va se retourner, car nous -les jeunes- ne pouvons pas nous loger sur Paris, ou même en petite couronne. Même un salaire de cadre correct ne suffit pas, il faut hériter pour acquérir un logement.
Réponse de le 28/11/2012 à 18:41 :
1) on peut louer à Paris 2) acheter en banlieue. Evidemment, si toute la France décide d'habiter dans Paris intra muros, il va y avoir un problème de place et de prix.
Réponse de le 28/11/2012 à 21:09 :
1) " on peut louer à Paris ". Un studio 30m² c'est 850? hors charges comprises sur Paris. Sachant que les bailleurs demandent un revenu net 3 fois supérieur il faudrait donc 2550? net/mois...3000? brut/mois ce n'est pas un salaire moyen...Et tout ça pour un studio de 30m² ! Est ce raisonnable ?? ;-)
Réponse de le 28/11/2012 à 21:40 :
Ah oui, si tout etait raisonnable dans la vie ce serait bien non ? Moi je veux une Ferrari au prix d'une Dacia, je peux aussi, parce que je le vaux bien ? Loi de l'offre et de la demande. On annonce une baisse des prix depuis 2008 .... Encore un effort de la methode coué cheres Madame Soleil
a écrit le 28/11/2012 à 18:01 :
Il y a maintenant 2 fois plus d'offres de vente de logements sur se loger à Paris qu'il y a 18 mois. Il semble donc très dangereux d'y acheter maintenant car le marché risque de se retourner fortement à la baisse comme cela avait été le cas en 1991 (prix presque divisés par 2 en quelques années).
Réponse de le 28/11/2012 à 18:15 :
Il convient de nuancer car l'époque est différente. Il peut y avoir une baisse, même une sévère baisse, mais la division du prix par 2, même en plusieurs années, n'est pas une hypothèse envisageable dans l'état actuel du marché. AMHA ...
Réponse de le 28/11/2012 à 20:19 :
Toutes les époques sont différentes, il y a pourtant des points communs. Je ne vois pas pourquoi "ce n'est pas une hypothèse envisageable"; vous n'argumentez pas ce point.
Réponse de le 29/11/2012 à 10:22 :
le prix parisien est uniquement soutenu par le logement social

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