Crise financière et immobilière : se préparer à saisir les opportunités

En période de crise, les temps de décision s'accélèrent. Il est essentiel que les entreprises se connaissent, maîtrisent l'information pour qu'un projet immobilier devienne une opportunité plutôt qu'une contrainte.

En ces temps d'incertitude, les entreprises s'interrogent : vont-elles vers une réorganisation sociale en profondeur, devront-elles procéder à des cessions ?
Côté marché, crise financière et crise immobilière sont mêlées. Les investisseurs n'ont pas encore liquidé leurs actifs immobiliers, les vendeurs ont encore la possibilité de ne pas vendre. Mais lorsque cela va commencer, les prix vont baisser.

Dans ce contexte, deux types de réactions: des utilisateurs cherchent des solutions pour payer leurs charges et réduire leurs coûts, d'autres profitent d'un marché immobilier baissier pour saisir des opportunités. L'immobilier tertiaire est un engagement sur du moyen et long terme. Ce n'est pas une réduction de coût à un instant T. Signer un bail, acquérir un bien immobilier, c'est offrir à l'entreprise un avantage compétitif pour l'avenir : maintenir des coûts réduits d'exploitation, capter et retenir les meilleurs talents, renforcer l'image...

En période de crise, l'entreprise a plus que jamais besoin d'un projet immobilier maîtrisé. Or, certains utilisateurs peuvent avoir le sentiment d'être "coincés" entre des actionnaires cherchant des sources d'économies et des salariés inquiets. Un projet immobilier maîtrisé équilibre exigences financières et gestion des ressources humaines.

Pour parvenir à cet équilibre, l'entreprise doit se donner les moyens d'être prête à prendre une décision. Plus la préparation est minutieuse, plus forte sera l'entreprise en phase de négociation avec un bailleur par exemple.

Or, des études publiées il y a quelques années par l'Observatoire Essec du management immobilier, montraient que 30% des entreprises du SBF 120 n'étaient pas en mesure de donner la surface utilisée par leurs services. Une soixantaine d'entretiens, conduits ces derniers mois par AOS Studley, confirme que cette situation n'a pas réellement évolué. C'est dire si ces entreprises là ne savent pas où elles habitent.

Cette ignorance est néfaste pour au moins deux raisons : si des opportunités sont à saisir, ces entreprises-là s'en priveront, faute d'inventaire à jour surtout, si la mise en place d'un projet immobilier restructurant est nécessaire. Si ces entreprises-là doivent impérativement se désengager, elles seront en position de faiblesse et prennent le risque de ne pas réussir ou de faire de mauvais choix, y compris à court terme.

Un projet immobilier bien mené consiste à se poser des questions essentielles : comment suis-je installé ? que font mes concurrents ? En quoi mon projet immobilier peut-il constituer un levier de transformation de mon entreprise ? Il s'agit de préparer des scénarios et d'arbitrer les sujets qui surgissent au début des projets immobiliers : la surface ou le volume, l'efficacité à être sur six sites ou sur deux, l'élasticité des effectifs, l'évolution des modes de travail, etc...

Il consiste à prendre en compte la dimension RH du projet : où habitent mes collaborateurs ? Suis-je capable de m'installer hors du barycentre RATP ? si je dois réduire mes effectifs, quelles logiques de regroupement pourrai-je suivre ? Comment retenir mes meilleurs collaborateurs, qui seront eux aussi sollicités par d'autres types d'opportunités ?

L'un des enjeux est de permettre à l'entreprise d'agir vite. En situation de crise, il est important de débloquer les pénuries d'offre. Or, l'entreprise qui doit impérativement dégager plusieurs dizaines voire de centaines de millions d'euros dans ses coûts de fonctionnement se retrouve bien souvent à n'examiner que les offres qui restent, qui ne trouvent pas preneurs, sans transports en commun accessibles, loin des clients, loin des fournisseurs.

L'autre enjeu est celui de la flexibilité. Il s'agit de réduire l'écart entre les besoins de sécurisation des flux des investisseurs et les cycles courts des entreprises : négocier une flexibilité du bail : revenir à des baux 3/6/9 ans, revenir à six ans avec possibilité de sortie à trois ans, mais aussi négocier des clauses de sous-locations, des capacités de libération de certaines surfaces avant terme,....

L'immobilier d'entreprise souffre parfois d'une image de raideur. Il est perçu comme une contrainte. Plus l'entreprise est fébrile, plus cette perception se renforce. A l'inverse, mieux l'entreprise connaît sa situation immobilière, moins l'immobilier exerce sa contrainte. Au contraire il contribue à la réactivité, y compris dans les crises les plus sévères. Les crises mettent les entreprises sous pression. Les bailleurs vont devoir arbitrer entre la valorisation de l'immeuble et le fait de les remplir. Les utilisateurs peuvent tirer parti de ces circonstances.