En immobilier, les chiffres sont parfois trompeurs

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Face au flux d'informations contradictoires émanant des différents acteurs du secteur de l'immobilier, il est difficile de se faire une réelle opinion des tendances de marché. Pour Christian Benasse, président de la Chambre des Notaires de Paris, les notaires vont devoir affiner leurs données...

L'attachement des Français à la « pierre » n'a jamais été démenti. Cette passion pour l'immobilier mobilise régulièrement l'opinion qui suit avec une attention sans cesse renouvelée les évolutions du marché, le nombre de ventes et surtout les prix. On ne s'en étonnera guère car le patrimoine des ménages est constitué à 60% d'immobilier. 58% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale et 19% d'entre eux (pas toujours les mêmes) possèdent une résidence secondaire, ou un bien locatif. Il existe donc pour les particuliers de multiples façons d'être directement intéressés par la connaissance des prix de l'immobilier.

Des chiffres abondants qui rendent l'analyse difficile

Au demeurant, ceux qui ne sont pas encore propriétaires d'un logement rêvent souvent de le devenir. Presque trois Français sur quatre le seront à l'âge de la retraite. On mesure donc bien les enjeux attachés aux chiffres régulièrement publiés sur le marché immobilier.

Or en ce domaine, comme en beaucoup d'autres d'ailleurs, il faut savoir raison garder et prendre du recul. Car en matière d'immobilier, l'analyse est complexe et les chiffres publics, incontestablement abondants, peuvent parfois s'avérer trompeurs ou pour le moins déformer la réalité du marché.

Des informations contradictoires

Cela ne doit pas surprendre. En effet, le marché immobilier est le lieu où se rencontrent l'offre et la demande, où négocient les vendeurs et les acquéreurs, où se déterminent donc les prix et le niveau de l'activité. Les acteurs et les témoins de cette activité sont nombreux. Leurs expériences, leur ressenti et leurs observations donnent un éclairage ponctuel et factuel des évolutions de leur propre marché et de leur situation.

De ce fait, à intervalles réguliers, des chiffres issus de différentes sources (notaires, réseaux d'agences immobilières, comparateurs de crédits...) comportent des informations contradictoires. Les phases d'incertitude ou de retournement de marché favorisent ces phénomènes. Quand le marché hésite, un acteur pourra observer une hausse, alors qu'un autre affirmera que la baisse a commencé. Chacun a de bons arguments à faire valoir mais aucun n'est en situation de donner une vision globale du marché.

Nous vivons actuellement une phase où le faible niveau de l'activité n'a pas encore eu d'influence sur des prix qui font globalement encore preuve de résistance, notamment en région parisienne. Les observations des uns et des autres divergent autour de cette tendance de fond. Au-delà de ces analyses partielles qui informent sur certains aspects de l'activité, mais ne sauraient décrire avec fiabilité la réalité du marché dans ses différents aspects, il est particulièrement utile de recourir et de se fier aux statistiques immobilières notariales délivrées tous les mois en partenariat avec l'INSEE.

80% des transactions sont dans les bases de données notariales

Parce que l'immobilier s'inscrit au c?ur de son métier, parce qu'une acquisition ou une vente de logement se signe toujours chez un notaire, parce que les offices sont de tout temps organisés pour classer et conserver les informations qu'ils reçoivent et qu'ils y procèdent maintenant de la manière la plus moderne, le notariat est au centre de l'information immobilière. Il a développé, avec l'INSEE, des outils statistiques sophistiqués, mis au service de tous (Etat, collectivités locales, professionnels de l'immobilier, journalistes, particuliers...) pour quantifier de manière objective le marché immobilier dans tous ses aspects.

La force des outils développés par le notariat s'appuie sur trois axes essentiels :
- la complétude des données utilisées pour la production des statistiques, qui sont collectées et retranscrites dans la base
- la rigueur et la fiabilité des modes de calculs utilisés pour produire ces résultats,
- et enfin, la facilité d'accès aux chiffres ainsi produits.

En Ile-de-France, près de 3,5 millions de références de ventes ont été saisies depuis la création de la Base BIEN (Base Economique d'Informations Notariales) au début des années 1990. Environ 8 transactions immobilières sur 10 sont saisies dans la banque de données des Notaires de Paris - Ile-de-France. Chaque semaine plus de 2 000 transactions nouvelles viennent enrichir notre connaissance du marché immobilier.  Un contrôle de qualité très rigoureux permet ensuite de vérifier la cohérence et la fiabilité des enregistrements constitués par une mutation immobilière.

Une base complète et représentative

Depuis le 28 mars 2011, la transmission par les notaires des informations sur les actes de vente et les avant-contrats immobiliers s'impose à tous les notaires de France. La loi n'est pas encore en application, Des décrets et des arrêtés viendront préciser prochainement les modalités pratiques de cette nouvelle mission de service public de l'information immobilière confiée aux notaires. L'exhaustivité et la rapidité de collecte des données de la Base BIEN s'en trouveront encore renforcées.

Au-delà de l'abondance des références, la Base BIEN présente également une particularité : autour d'une centaine de critères permettent de caractériser chacune de ces ventes de logement. La base s'avère donc complète et représentative du marché dans son ensemble, grâce à son niveau de précisions sur chacun des actes.
Des traitements ont été programmés en relation avec l'INSEE. Des indices de prix ont été élaborés par département et par type d'habitat. De prochains développements, dès l'automne 2013, permettront de disposer d'indices par type de pièces pour les appartements.

Faciliter l'accès à la statistique immobilière

Le choix d'un indice qualitatif, dit « hédonique », a été arrêté pour éliminer les effets de structure et de qualité qui affectent des indicateurs plus simples comme la moyenne et la médiane. Un comité scientifique fait régulièrement évoluer la méthode, en toute transparence, en détaillant dans des notes de méthodologie ses conclusions et les modes de calcul.

Après un audit détaillé, l'Autorité de la Statistique Publique (ASP) a labélisé depuis 2011 nos indices franciliens, garantissant que le cadre méthodologique, la production et la diffusion de l'indice Notaires-INSEE sont parfaitement conformes au Code de bonne pratique de la statistique européenne.

Enfin, le rapport du CNIS (Conseil National de I'Information Statistique) de mars 2010 rédigé sous l'autorité de Bernard VORMS, recommandait aux notaires de s'appuyer sur les avant-contrats pour donner de premières tendances, au moment où les prix se forment sur le marché. Le notariat a mené ce nouveau chantier avec tout l'intérêt qu'il mérite. Et des premiers résultats sont disponibles avec des indicateurs avancés sur Paris et les Hauts-de-Seine. Ils ont montré depuis leur mise en ?uvre leur capacité prédictive. Des indicateurs par taille d'appartements vont également être produits.

Parce que tous ces efforts n'auraient aucun sens s'ils n'étaient utiles à la collectivité, les notaires franciliens ont choisi de faciliter l'accès à la statistique immobilière et de s'inscrire dans une politique de communication active et ouverte.

Permettre aux ménages de prendre leurs décisions en connaissance de cause

Le respect de nos obligations contractuelles envers l'INSEE et le souci permanent de la qualité des statistiques constituent un cadre d'actions stimulant. Nos différents sites Internet permettent d'accéder à des cartes de prix, aux indices Notaires-INSEE, également disponibles sur le site de l'INSEE, et à tous nos communiqués et dossiers de presse.
Nos rendez-vous avec les médias, largement relayés organisent une large diffusion de l'information. Au-delà et pour aller dans le détail, des outils spécifiques ont ensuite été développés pour les particuliers comme pour les professionnels intervenant dans l'immobilier.

La qualité et la représentativité de nos données, la fiabilité des calculs et la transparence des méthodes, la rapidité et la facilité d'accès aux statistiques doivent bénéficier à tous. Ce sera le cas après la mise en ?uvre effective de la loi du 28 mars 2011. La France aura ainsi sensiblement progressé en matière de connaissance du marché et les acteurs économiques pourront prendre leurs décisions en meilleure connaissance de cause.
 

*Christian Bénasse est président de la Chambre des Notaires de Paris
 

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Commentaires
a écrit le 13/11/2013 à 0:34 :
Mon petit doigt me dit que les 20% de transactions non déclarées à la base PERVAL et à l'INSEE vont le rester longtemps.
a écrit le 23/07/2013 à 15:23 :
Je suis tout de même étonné qu'environ 20 % des transactions ne soient pas enregistrées dans le système, et que l'extension à tous les notaires de France traine depuis 2 ans. Cela ne fait quand même pas très sérieux.

La moindre des choses serait d'avoir des statistiques complètes, pour tout le territoire et facilement accessibles.
a écrit le 12/07/2013 à 22:42 :
Spécialistes autocproclamés, non spécialistes parlent de l?immobilier avec chacun les mêmes arguments arrangés à leur sauce (pas de construction, zone tendue, engouements pour la pierre etc?)
Mais il existe selon moi un paramètre très important qui fait évoluer le marché de l?immobilier.
Par honnêteté, sachez que je suis en région parisienne et que je travaille dans une agence bancaire? brefs paraît que la crise s?est de ma faute? pardon !!!
Je vous raconte :
Tout commence avant les années 2000, les gens achètent des biens deux fois moins cher qu?aujourd?hui et sur des durées de prêt généralement de 15 ans. A cette époque on voit pas mal de primo accédant 25 35 ans.
Les prix se mettent à monter et la hausse entraîne la hausse. Avec la montée des prix ces gens se retrouvent avec des plus value importante et des « capitals restant dus » sur leur premier financement relativement faible tant un montant qu?en durée. Ils peuvent se projetter facilement sur un second achat autour plus grand et plus cher, car ils sont encore relativement jeune 35 45 ans et armée d?un fort apport du à leur 1er plus value.
Nous sommes entre 2001 et 2009, les gens vendent leur premier biens et en achètent un second plus cher avec un prêt complémentaire. (fort nombre de prêts relais)
Les nouveaux acquéreurs de ces vendeurs peuvent aussi acheter car à cette période l?industrie bancaire leur en donne l?opportunité avec un rallongement des durée 20 25 et même 30 ans, et des financements presque sans apport?.
A ce moment là tout se passe comme sur des roulettes, des personnes vendent à des prix élevés à d?autres qui s?endettent sur des durées plus longues que dans les années d?avant 2000. Les nombres de transactions explosent, les prêts relais aussi? brefs s?est la fête?

Oui mais seulement voilà le petit grain de sable qui vient perturber cette belle mécanique?.

Globalement les gens qui avaient des fortes plus value en stock pour acheter plus grand et mieux ont réalisé leur opérations ces dix dernières années. Sur le marché il y a leurs acquéreurs. Mais ceux-ci sont scotchés sur des durées bien plus longues et l?immobilier n?a pas a nouveau doublé. Brefs ils n?ont pas en stock la plus value de leurs ainés, et ne peuvent pas se projeter sur une nouvelle acquisition plus grande et plus cher. Les primo accédants ont pour la plupart rendu les armes. Les instituions financières sont revenus a une orthodoxie du risque plus sérieuse?. Brefs ça bloque

le marché s?est globalement asséché des personnes pouvant assumer des opérations de 350 a 450Ke en région parisienne car ne disposant plus de le +value nécessaire pour pouvoir le faire. Ainsi le nombre de transactions baissent et les prix vont suivre? en région il de France on commence a voir des baisses?. C?est un début et ça va me semble t?il se poursuivre? la vrai question c?est le timing, mais je sais pas lire dans le mare de café.

A mon avis faite attention, sacrifier une tranche de la population sur un mirage de rentabilité ça s?est déjà vu (bulle internet, jeunesse etc?)
a écrit le 12/07/2013 à 15:04 :
@toto, les prix de l'immobilier ont été multipliés par 3 en région parisienne et par 2 globalement en France, ceci corrigé de l'inflation !, en un grosse dizaine d'années.
C'est une bulle immobilière sans aucune contestation possible et les acheteurs, en cette période de possible retournement en leur faveur (rien n'est moins sur, on aura la réponse définitive dans 10 ans), se comportent a l'identique des vendeurs de ces 10 dernières années.
Alors non, on va pas pleurer sur le sort des vendeurs qui ont stérilisé des dizaines de milliards d'euros ces 10 derniers années dans un tas de briques. On voit on cela nous a mené comparé au pays qui n'ont pas souffert de bulle immobilière ( protip : Deutschland über alles ).
Vae Victis, il y a environ 400 000 transactions immobilières"forçés" par an. Les acheteurs trouveront bien leur bonheur dans ce stock ;)
a écrit le 12/07/2013 à 12:00 :
il existe des sites d'estimations du prix au m2, sur Paris notamment, avec le +/- haut par
arrondissement respecté par aucune agence ni particulier .
a écrit le 12/07/2013 à 11:14 :
Bon c'est bien beau tout ça mais ils disent quoi ces chiffres?

Moi je suis un peu l'actu immo ces derniers temps et c'est marrant de voir les acteurs se contredirent.

Voici mon humble analyse de non-professionnel :

- Le marché
il est au ralenti avec avec une tendance de fond à l'augmentation des stocks donc a la baisse des prix. Pourquoi? Parce que les primo accédants pressentent un retournement du marché et attendent, malgré des taux avantageux. D'autres voient leur projet repoussé à plus tard pour des raisons financière, car la conjoncture éco n'est pas favorable. Les investisseurs, eux, pressentent aussi cette baisse et donc sont frileux a investir dans la pierre. Aussi, ils attendent de voir ce que donneront les politiques a venir (protection du locataires, dispositifs divers...). Reste surtout les actuels propriétaires qui vendent pour acheter, et qui font tourner le marché.
C'est un cercle vicieux : l'attentisme des acquéreurs entraîne la hausse des stock qui entraîne la baisse des prix qui entraîne encore plus d'attentisme.

- Les taux
Les taux d'emprunt des banques sont au plus bas et le taux directeur de la BCE (sur lequel les banques s'alignent) est maintenu au plus bas pour limiter la casse. Ce n'est pas suffisant pour doper le marché et malgré cela le nombre d'emprunteur est faible.

Il y a donc une réelle baisse de la demande dont les effets sont encore limité par les taux bas.
Les dirigeants politiques tentent d'éviter a tout prix une hausse des taux qui aurait un effet de frein de main sur le nombre d'emprunt contractés.
Traditionnellement ce sont les primo accédant qui représentent la plus grande proportion d'acquisition immo et ce sont eux qui boostent le marché.
La baisse du nombre d'emprunt entraînerait donc mécaniquement une baisse de la demande.
En plus la mauvaise conjoncture éco peut pousser des propriétaire à vendre prématurément.

Or a terme : baisse de la demande + hausse de l'offre = baisse des prix
mais la baisse des prix se fait toujours en décalé car les propriétaires ont du mal a lâcher le bout de gras

Donc pour moi a terme, sachant que la conjoncture éco ne devrait pas s'améliorer dans les 10 ans à venir, que les taux finiront bien par remonter dans les 2 ans a venir, je pronostique un baisse des prix significative jusqu'a 30% d'ici 2017

Voila si vous voulez m?embaucher comme analyste n'hésitez pas ! (<=== joke )

Réponse de le 12/07/2013 à 11:33 :
Actuellement je vends un bien à son prix, et le peu d'acheteurs potentiels rencontrés se comportent comme des "rois du pétrol" en position de force et à qui tout est dû, et qui recherchent la bonne affaire et les gens pris à la gorge qui sont prêts à tout pour se séparer d'un bien... je préfère crever que de baisser la culotte face à de tels cowboys sans foi ni loi.

Tendance "à la mode" dans les question des gens, avant même de s'être déplacés pour voir le bien :
- s'informer pour s'avoir s'il s'agit d'un cas de surendettement,
- ou éventuellement de chômage,
- ou éventuellement de maladie (le mieux étant un truc grave et incurable !!!),
- ou éventuellement de divorce ou séparation (avec une préférence pour le couples qui se déchirent...).

Bref, la bassesse humaine s'exprime à son plein en ce moment. Nous n'avons pas besoin de ce genre de personnes pour faire tourner le marché.
Réponse de le 12/07/2013 à 12:11 :
L'immobilier a pris 10% par an depuis 10 ans, alors que les salaires ne faisaient pas de même. Donc le bien "à son prix" fait rire.

Et en parlant de bassesse, entre les maires et leurs électeurs qui sont contre la construction, les notaires et AI qui se démerdent pour que les biens les plus accessible n'apparaissent jamais sur le marché, je pense qu'on est assez servi.
Réponse de le 12/07/2013 à 12:11 :
Bonjour toto

vous vendez un bien "a son prix". Mais quel est son juste prix sinon celui qu'un acheteur sera prêt à y mettre?
pour ce qui est de la mauvaise éducation des acheteur, on ne peut pas y faire grand chose...
Réponse de le 12/07/2013 à 12:56 :
En tant qu'acheteur potentiel, moi ce sont les "rois du pétrole" vendeurs que je trouve amusants, sans parler de ceux qui estiment le prix de leur bien d'après leurs projets futurs et non pas d'après sa qualité intrinsèque...
Réponse de le 12/07/2013 à 15:24 :
@toto
Ce n'est que mérité.
Que dire de la cupidité des commerciaux immobiliers... "Mais vous n'avez qu'à emprunter sur 5 ou 10 ans de plus" (Soit 30 ans en général), ou encore "Demandez à votre famille de vous prêter un peu d'argent" pendant qu'eux se prennent une commission de 6-8 % pour rédiger une mauvaise annonce, prendre des photos mal cadrées et être incapable de savoir quelle est l'isolation du bien...
Bref l'immobilier va s'effondrer, et on espère que les premiers à perdre leur boulot, seront les vendeurs immobiliers. On appelle cela, sélection naturelle par l'effet prix. :o
Réponse de le 12/07/2013 à 15:43 :
Vous ête sérieux, vous êtes une victime ? sortez un peu de chez vous....
a écrit le 12/07/2013 à 11:07 :
Je suis d'accord avec Cherdak. Les Notaires sont des officiers publics qui doivent fournir à la nation un service neutre et et garanti. Or, les bases des notaires sont annoncées complètes à 80% sur Paris IdF. Cela est déjà largement surestimé en quantité, mais, pire, chaque enregistrement est insuffisamment renseigné.
Je vous donne un exemple : à Paris, seuls 20% des références de ventes précisent s'il y a un ascenseur dans l'immeuble... Lorsque l'on sait que le prix au m2 peut varier de 30% entre un 7ème étage et un 1er étage, il y a de quoi ouvrir un débat sur la crédibilité des données... Et je ne parle pas du prix des références qui sont vendues par les Notaires. Cela est scandaleux. Sur ce point, je pense que Bruxelles devrait officialiser le fait que ce n'est pas légal. Mais c'est un autre sujet...
Donc, la FNAIM nous indique que les études des notaires sont justes ? Et bien... prenez le nombre de transactions réalisées sur une période, disons 3 mois puisque ces derniers nous fournissent des stats tous les 3 mois. 650.000 transactions en 2012 / 4 trimestres : 162.500 transactions. La région Paris IDF pese pour disons 35% du marché : 162.500 X 35% = 57.000 transactions. Partant de ça, les Notaires ont la prétention de calculer la variation des prix du marché. Et bien prenez ce chiffre, divisez le par catégories de biens : terrains, maisons , immeubles..., divisez le par villes, quartiers. Tout ça en espérant que la répartition géographique et soit homogène. Et bien vous arrivez à une stat qui est trop pauvre pour lisser les particularités des biens entre eux.
L'estimation d'un bien est un sujet extrêmement complexe : chaque bien est singulier et dans un état différent. Enfin, on sait combien la part de subjectivité est importante dans l'évaluation du prix. Seuls des algorithmes en intelligence artificielle travaillant sur des données en quantités gigantesques et en corrélation avec la valeur des biens sont capables de reconstituer des fourchettes de prix. Pour avoir étudié plusieurs systèmes, seul de moteur d'estimation de drimki.com est capable de reconstituer scientifiquement la valeur des biens. (même si evidemment le moteur peut se tromper puisqu'il a la prétention de couvrir la France entière et tous types de biens).
Car, finalement, les prix au m2 ne veulent rien dire et seul le prix du bien importe pour le particulier.
Je propose :
1- que les notaires ouvrent leur base qui par nature est publique.
2- que la France intègre des technologies modernes dans ses reflexions pour en sortir des stats fiables.
3- que chacun utilise un algorithme en ligne pour calculer son prix plutôt que de se baser sur des prix au m2 qui ne veulent rien dire. D'autant que Drimki.com suit les prix tous mois et vous envoi la mise à jour. Le marché est ainsi suivi à la hausse et à la baisse.
a écrit le 12/07/2013 à 10:28 :
Bonjour,

Il y a DRIMKI qui est un peu comme le syteme zillow.
a écrit le 12/07/2013 à 10:14 :
C?est surprenant que des professionnels (les notaires) qui sont officiers publics, qui ont un marché de monopole captif et dont les tarifs sont fixes et hors concurrences, puissent de surcroît faire payer aux particuliers leurs services de statistiques, qui relèvent du bien public. Il ne manquerait plus que l?INSEE fasse payer aux particuliers leurs services de statistiques.
Je ne remets pas en doute leur sérieux (contrairement à certaines associations de consommateurs), ni leur utilité (à noter que le rapport Friggit utilisait sur des données notariales du 13e siècle, si je me souviens bien, pour souligner que leur travail traverse les siècles), mais la restriction de certaines données au particulier est un peu triste, car le particulier n?est pas qu?un consommateur (de bien immobilier lorsqu?il en a les moyens), mais aussi un citoyen impliqué à différentes échelles (le plus souvent locale). L?évolution des prix du m2 au niveau local est une donnée toujours utile pour évaluer l?efficacité des politiques publiques locales.
a écrit le 12/07/2013 à 9:56 :
Le marché sera transparent quand tout le monde aura accès gratuitement au détail de toutes les transactions réalisées sur le marché (comme zillow aux US), pas seulement en diffusant des indices de prix ...
a écrit le 12/07/2013 à 9:20 :
Cette base BIEN ne sera qu'un outil de plus... C'est bien de connaître le volume de transactions et le prix moyen pour chaque type de bien, mais elle ne permettra en aucun cas de déterminer les prix... Cela dépend trop de la situation et de l'état du bien, qui peuvent faire hausser sa valeur de 50% dans les cas les plus exceptionnels. Si la clientèle se l'approprie, elle risque fort de faire des conclusions hâtives, aboutissant à des négociations sans issue.

Au final, j'y vois surtout un outil pour les professionnels pour dénicher les secteurs qui fonctionnent le mieux...
a écrit le 11/07/2013 à 22:25 :
Vous dites:"Ce sera le cas après la mise en ?uvre effective de la loi du 28 mars 2011".
Il était temps! Car dans les discours économiques en ligne du coté des pros de l'immobilier, avec les économistes de cabinet et des blogs, et j'en oublie encore! Il y a une incohérence perpétuelle dans l'actualité qui prête maintenant à sourire, un exemple: Pour un même jour:
http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/20130711trib000775305/immobilier-les-prix-ont-bien-baisse-au-premier-trimestre-.html
http://immobilier.blogs.challenges.fr/archive/2013/07/08/immobilier-pourquoi-les-prix-vont-repartir-107389.html

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