Les 3 chocs qui pourraient casser les prix de l'immobilier

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La hausse des prix dans l'immobilier est de plus en plus concentrée. Dans la capitale et les neuf plus grandes villes françaises, les prix ont progressé de 21,1% sur les cinq dernières années quand ils s'élevaient de 8,8% en moyenne en France. Compte tenu de son poids, ce top 10 contribue à lui seul à près du quart de la hausse générale. En élargissant le périmètre aux aires urbaines de ces métropoles et c'est plus de 51% de la progression générale qui est ainsi expliquée. Bref, si ces villes basculent, c'est l'ensemble du marché qui décroche. Alors, qu'est-ce-qui pourrait bien les faire vaciller ?

Une brutale remontée des taux d'intérêt, bien sûr, car le marché immobilier tient essentiellement par ce fil-là. Mais premièrement, ce n'est pas une spécificité particulière aux grande villes, il n'y a pas à proprement parler de disparités géographiques sur le marché des taux et deuxièmement, la BCE a annoncé qu'elle allait abaisser le taux d'intérêt des dépôts des banques et rouvrir le quantitative easing pour une période indéterminée. Les taux d'intérêt à long terme reflètent déjà cette perspective de poursuite d'une politique monétaire très expansionniste comme le montre l'évolution des taux des emprunts d'Etat à dix ans devenus négatifs en Allemagne comme en France. Il faut donc partir de l'hypothèse que les taux resteront durablement bas.

Forte pression démographique et marché du travail tendu

Même ainsi, trois séries de chocs pourraient quand même casser les marchés immobiliers. Le premier, un choc macro-économique et ses conséquences sur le chômage. Il faut simplement revenir aux deux fondamentaux des dynamiques immobilières : l'emploi et la démographie. en plaçant sur un axe horizontal le taux de chômage comme révélateur du plus ou moins bon état de santé du marché du travail et verticalement l'évolution de la population comme indicateur de la pression démographique, quatre cadrans se dessinent avec en son centre la France et des prix de l'immobilier en hausse de 8,8% ses cinq dernières années. Forte pression démographique et marché du travail tendu, c'est le cocktail gagnant : Toulouse, Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes affichent des augmentations de prix environ 3 fois supérieures à la moyenne nationale. Manque Paris à l'appel où les prix ont aussi fortement progressé malgré un nombre d'habitant en baisse, mais la capitale et vraiment un cas à part. Seuls deux exceptions, Lille et Montpellier mais avec des hausses de prix finalement assez proche de la moyenne. En revanche, aucune exception parmi les villes de plus de 150 000 habitants dont les prix progressent moins vite qu'en France : soit le taux de chômage est plus élevé que la moyenne nationale, soit la pression démographique est plus faible, voire les deux, et pour certaines les prix baissent : Le Havre, Toulon, Saint-Etienne, Grenoble.

C'est très clair, une forte remontée du taux de chômage et le marché se retourne immédiatement. Le mouvement sera d'autant plus violent que la dégradation du marché du travail se concentre sur une filière qui fait la force d'une ville et de ses environs, comme l'aéronautique à Toulouse, la métropole et son aire urbaine perdant alors brutalement son attractivité par rapport au reste du territoire. Mais même en cas d'une hausse généralisée du chômage, ce sont les villes où l'immobilier a le plus progressé qui seront les plus impactées. Tout simplement, compte tenue de la flambée des prix, le taux d'effort y a beaucoup plus augmenté qu'ailleurs ce qui rend les emprunteurs plus vulnérables à un événement adverse. L'impact sera d'autant plus destructeur que compte tenu du niveau des prix, la part relative de l'apport initial a diminué au profit de l'endettement. Un coup dur et les ventes seront massivement précipitées à un moment où la demande fera défaut... les prix n'y résisteront pas.

Un choc de confiance

Un autre choc pourrait mettre à mal les marchés les plus dynamiques : un choc de confiance ou plus précisément de la remise en cause d'une croyance. Dans les villes stars, les investisseurs n'attendent pas grand-chose des rendements locatifs, l'évolution des loyers suivants de très loin celles des prix. Mais c'est l'espérance d'une plus-value à la sortie qui les fait rentrer dans le jeu. Qu'il y ait un doute sur cette dernière et ce sont autant d'investisseurs qui s'écarteront du marché et autant d'autres qui voudront déboucler leurs positions pendant qu'il en est encore temps.

Enfin, il y a une toute une série de petits chocs. Le développement à marche forcée d'Airbnb a raréfié encore l'offre à Paris, Lyon et quelques grandes métropoles là où les marchés étaient les plus tenus. Mais tout est désormais fait pour contenir la plate-forme et c'est terminé. De même, cela fait des années que des Français ont investi dans l'immobilier pour préparer leur retraite. Mais ils y parviennent de plus en plus et arrive le moment où ils vont vouloir réaliser leur capital. Bref, les prix de l'immobilier, se retourneront bien avant que les taux ne remontent mêmes dans les villes stars.

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