Les 3 chocs qui pourraient casser les prix de l'immobilier

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(Crédits : Philippe Wojazer)
La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, les 3 chocs qui pourraient casser les prix de l'immobilier.

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La hausse des prix dans l'immobilier est de plus en plus concentrée. Dans la capitale et les neuf plus grandes villes françaises, les prix ont progressé de 21,1% sur les cinq dernières années quand ils s'élevaient de 8,8% en moyenne en France. Compte tenu de son poids, ce top 10 contribue à lui seul à près du quart de la hausse générale. En élargissant le périmètre aux aires urbaines de ces métropoles et c'est plus de 51% de la progression générale qui est ainsi expliquée. Bref, si ces villes basculent, c'est l'ensemble du marché qui décroche. Alors, qu'est-ce-qui pourrait bien les faire vaciller ?

Une brutale remontée des taux d'intérêt, bien sûr, car le marché immobilier tient essentiellement par ce fil-là. Mais premièrement, ce n'est pas une spécificité particulière aux grande villes, il n'y a pas à proprement parler de disparités géographiques sur le marché des taux et deuxièmement, la BCE a annoncé qu'elle allait abaisser le taux d'intérêt des dépôts des banques et rouvrir le quantitative easing pour une période indéterminée. Les taux d'intérêt à long terme reflètent déjà cette perspective de poursuite d'une politique monétaire très expansionniste comme le montre l'évolution des taux des emprunts d'Etat à dix ans devenus négatifs en Allemagne comme en France. Il faut donc partir de l'hypothèse que les taux resteront durablement bas.

Forte pression démographique et marché du travail tendu

Même ainsi, trois séries de chocs pourraient quand même casser les marchés immobiliers. Le premier, un choc macro-économique et ses conséquences sur le chômage. Il faut simplement revenir aux deux fondamentaux des dynamiques immobilières : l'emploi et la démographie. en plaçant sur un axe horizontal le taux de chômage comme révélateur du plus ou moins bon état de santé du marché du travail et verticalement l'évolution de la population comme indicateur de la pression démographique, quatre cadrans se dessinent avec en son centre la France et des prix de l'immobilier en hausse de 8,8% ses cinq dernières années. Forte pression démographique et marché du travail tendu, c'est le cocktail gagnant : Toulouse, Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes affichent des augmentations de prix environ 3 fois supérieures à la moyenne nationale. Manque Paris à l'appel où les prix ont aussi fortement progressé malgré un nombre d'habitant en baisse, mais la capitale et vraiment un cas à part. Seuls deux exceptions, Lille et Montpellier mais avec des hausses de prix finalement assez proche de la moyenne. En revanche, aucune exception parmi les villes de plus de 150 000 habitants dont les prix progressent moins vite qu'en France : soit le taux de chômage est plus élevé que la moyenne nationale, soit la pression démographique est plus faible, voire les deux, et pour certaines les prix baissent : Le Havre, Toulon, Saint-Etienne, Grenoble.

C'est très clair, une forte remontée du taux de chômage et le marché se retourne immédiatement. Le mouvement sera d'autant plus violent que la dégradation du marché du travail se concentre sur une filière qui fait la force d'une ville et de ses environs, comme l'aéronautique à Toulouse, la métropole et son aire urbaine perdant alors brutalement son attractivité par rapport au reste du territoire. Mais même en cas d'une hausse généralisée du chômage, ce sont les villes où l'immobilier a le plus progressé qui seront les plus impactées. Tout simplement, compte tenue de la flambée des prix, le taux d'effort y a beaucoup plus augmenté qu'ailleurs ce qui rend les emprunteurs plus vulnérables à un événement adverse. L'impact sera d'autant plus destructeur que compte tenu du niveau des prix, la part relative de l'apport initial a diminué au profit de l'endettement. Un coup dur et les ventes seront massivement précipitées à un moment où la demande fera défaut... les prix n'y résisteront pas.

Un choc de confiance

Un autre choc pourrait mettre à mal les marchés les plus dynamiques : un choc de confiance ou plus précisément de la remise en cause d'une croyance. Dans les villes stars, les investisseurs n'attendent pas grand-chose des rendements locatifs, l'évolution des loyers suivants de très loin celles des prix. Mais c'est l'espérance d'une plus-value à la sortie qui les fait rentrer dans le jeu. Qu'il y ait un doute sur cette dernière et ce sont autant d'investisseurs qui s'écarteront du marché et autant d'autres qui voudront déboucler leurs positions pendant qu'il en est encore temps.

Enfin, il y a une toute une série de petits chocs. Le développement à marche forcée d'Airbnb a raréfié encore l'offre à Paris, Lyon et quelques grandes métropoles là où les marchés étaient les plus tenus. Mais tout est désormais fait pour contenir la plate-forme et c'est terminé. De même, cela fait des années que des Français ont investi dans l'immobilier pour préparer leur retraite. Mais ils y parviennent de plus en plus et arrive le moment où ils vont vouloir réaliser leur capital. Bref, les prix de l'immobilier, se retourneront bien avant que les taux ne remontent mêmes dans les villes stars.

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Commentaires
a écrit le 10/11/2019 à 12:33 :
Les intentions du départ n'ont pas été bonnes, elles ont clairement été pour augmenter les patrimoines des hauts revenus, le problème étant aussi que les politiques sont juges, parties, cul et chemise avec les promoteurs dont ils subissent les pressions à l'emploi , occasionnent aussi des conflits d'intérêts pour maintenir le marché à des prix très élevés.Jamais cela n'a été pour construire davantage, argument à destination des benêts.L'allemagne a dépensé beaucoup moins en fonds publics et a construit davantage sans qu'ils entendent parler de problèmes de logements.
a écrit le 10/11/2019 à 11:24 :
Les intentions du départ n'ont pas été bonnes, elles ont clairement été pour augmenter les patrimoines des hauts revenus, le problème étant aussi que les politiques sont juges, parties, cul et chemise avec les promoteurs dont ils subissent les pressions à l'emploi , occasionnent aussi des conflits d'intérêts pour maintenir le marché à des prix très élevés.Jamais cela n'a été pour construire davantage, argument à destination des benêts.L'allemagne a dépensé beaucoup moins en fonds publics et a construit davantage sans qu'ils entendent parler de problèmes de logements.
a écrit le 10/11/2019 à 9:58 :
bonjour
pour le moment la hausse continue.
Sur le marché Cannois que je connais bien, un réel retournement après plusieurs plusieurs années de stagnation voire de baisse avec des produits traînant sur le marché et de grosses marges de négociation.
Tout a changé depuis six mois marché tendu et la main revient aux vendeurs.
3 explication taux bas et manque de confiance ds les banques et tout les placements oeur d'un krach boursier et bancaire avec spoliation des avoirs.
Même faible la rentabilité locative reste supérieure.
a écrit le 10/11/2019 à 8:08 :
Evidemment que la loi Pinel c'est de la connerie, mais un peu moins que toutes les lois sarkozistes en faveur des rentes menées avant, ce qui a eu pour effet , non pas de construire davantage , mais de faire grimper les prix et patrimoines de ceux ayant beaucoup d'argent sur le dos de l'état, c'est à dire nous.
Réponse de le 10/11/2019 à 10:50 :
Bonjour,

Les modifications par décret impacte la population sauf ceux qui sont à l’origine de ces décrets

Mais comme eux , ils ne vont rien changer , c’est aux populations de s’adapter.

Scientifiquement il est prouvé , que si les intentions sont justes au départ d’une action , l’issue est satisfaisante à la fin

Attendons de voir , mais les pondeurs de décrets ne pourront pas continuer ainsi éternellement, un moment la roue va tourner
«  mais «  sur eux .

Cordialement,
a écrit le 10/11/2019 à 7:00 :
Evidemment que la loi Pinel c'est de la connerie, mais un peu moins que toutes les lois sarkozistes en faveur des rentes menées avant, ce qui a eu pour effet , non pas de construire davantage , mais de faire grimper les prix et patrimoines de ceux ayant beaucoup d'argent sur le dos de l'état, c'est à dire nous.
a écrit le 10/11/2019 à 0:28 :
Bon le vive du sujet ! de plus les scénarios potentiels peuvent aussi se dérouler en même temps. Exemple: remontée des taux + marché du travail. (mais en fait je pense que le troisième élément est aussi possible (choc)).

Je dois dire que ce scénario de manière globale est sans doute en ce moment autant possible!!!

Paris est a présent en bulle, donc voyons si ce sera dans une continuité.
a écrit le 09/11/2019 à 16:58 :
La raison principale d'avoir des prix immobiliers hauts est l'existence de la lpi Pinel. Elle met en concurrence des gens qui veulent se loger avec des personnes qui veulent défiscaliser tout ceci pour le bonheur des promoteurs immobiliers et des agents immobiliers.
a écrit le 09/11/2019 à 14:47 :
toulon grenoble et saint etienne?
pour comprendre les prix, faut aller voir la faune qui y habite, et ca ne donne pas forcement envie, comme on dit...tout comme a mulhouse ou marseille d'ailleurs
apres on peut mettre en lien la demographie si on veut ( du moment qu'on garde a l'esprit ' la mauvaise monnaie chasse la bonne')
une confiscation des plus values de vente pour constituer un choc exogene
quand on voit que hollande a colle les pv a l'irpp ( a 75% donc), et qu'on voit les contraintes sur les couts de fonctionnement ' facon alur', ca peut etre un tres serieux declencheur aussi
l'etat a interet a avoir de grosses plus values qu'il va pouvoir confisquer ' sur un coup de poker', de preference de facon retroactive ' facon loi eckert'
a écrit le 09/11/2019 à 11:34 :
Il faudrait peut être se relire! C'est bourré de fautes...
a écrit le 08/11/2019 à 15:15 :
Amusant comme le cabinet xerfi change d'opinion par rapport au passé.

La bulle ne peut plus trop durer , les taux vont ramasser, les conditions pour emprunter , aussi, les papy boomers disparaissent ( théorie de Pierre Sabatier aussi) ce qui augmente l'offre mine de rien, la baisse du chômage est incertaine à long terme, et les acheteurs vont commencer à se poser les bonnes questions.
Réponse de le 10/11/2019 à 0:30 :
Un exemple intéressant est le nombre de personnes qui ont été sur cet article.
Cela en dit long a mon avis!!
a écrit le 08/11/2019 à 9:45 :
Tant que les actionnaires milliardaires auront la main sur ce marché il ne faut pas rêver, vu qu'ils font plier les politiques nationales à leurs exigences nous aurons toujours des prix très haut, vous parlez des villes dans lesquels les prix atteignent des sommes astronomiques je vois à la campagne les maisons à vendre s'entassant sans trouver d’acquéreur du fait des salaries au ras des pâquerettes au final la situation n'est pas si différente, la spéculation empêche que ces maisons et appartement descendent à des prix corrects afin d'alimenter la croissance économique.

Au final ce décalage croissant n'est il pas l'image d'une finance totalement déconnectée de l'économie réelle ? Certainement le plus frappant même puisque là ce n'est pas du vent qu'ils gangrènent, ce n'est pas des données sans intérêts, ce sont nos vies qu'ils gangrènent directement et l'économie par ricochet.

LE déclin c'est long surtout vers la fin.

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