« D'un côté, nous achetons des immeubles dans l'ancien et vendons l'usufruit [le droit de jouissance, ndlr] à un bailleur institutionnel à vocation sociale qui perçoit les loyers et qui entretient le bien pendant quinze ans, explique Géraldine Chaigne, directrice générale d'Agarim. De l'autre, nous proposons à des investisseurs d'acquérir la nue-propriété [les murs, ndlr]. En contrepartie, ils vont payer [en moyenne] 60 % de la valeur du bien. » La société immobilière se rémunère, elle, en acquérant en bloc des immeubles entiers, plutôt que des logements un par un.
Investisseurs nue-propriétaires
En d'autres termes, après dix ans chez Perl (filiale du groupe Nexity), créateur en 2000 de l'usufruit locatif social, qui distingue l'usage (la location à des ménages modestes) et le patrimoine (la nue-propriété), la cofondatrice d'Agarim propose à des investisseurs nue-propriétaires de devenir pleinement propriétaires au bout de quinze ans. « Il y a une profondeur de marché énorme ! », s'exclame-t-elle tout d'un coup.
Ensemble, ils viennent effectivement d'acquérir un immeuble rue Chernoviz, dans le XVIe arrondissement de Paris qui comporte 18 appartements, dont 13 de cinq pièces de 120 m2 avec vue sur la tour Eiffel dès le troisième étage. Au lieu de 12400 euros du mètre carré, ils ont été acquis au prix de 8600 euros. Les investisseurs auraient été séduits par la qualité patrimoniale et CDC Habitat, filiale de la Caisse dédiée au logement social, va y loger des fonctionnaires.
Réduction d'impôt sur le revenu
Outre une opération de neuf appartements dans le quartier des Gobelins du XIIIe arrondissement de Paris, Agarim a déjà à l'étude quatre immeubles supplémentaires en Île-de-France, situés dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et les Yvelines. En réalité, l'entreprise veut cibler les grandes métropoles régionales : Bordeaux, Nantes et Lyon. « Nous répondons à un double constat sociétal, assure la directrice générale Géraldine Chaigne.
Créer une offre de logement social ou intermédiaire un peu moins chère dans les zones tendues et apporter une réponse patrimoniale et sécurisée aux investisseurs, dans les zones tendues en hypercentre ». Le projet de loi de finances 2019 a par ailleurs créé le dispositif Denormandie dans l'ancien. Il permet à tout contribuable de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu s'il se lance dans des travaux de réhabilitation dans l'une des 222 communes du plan « Action Coeur de ville » ou tout autre ville intéressée. Ce dernier « qui touche exclusivement les villes moyennes n'entre pas vraiment dans notre projet »,précise toutefois la cofondatrice.
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