Investir en immobilier a été, durant des décennies, l’ultime projet des Français soucieux d’accroître leur patrimoine. En achetant leurs biens à crédit et en profitant de l’inflation, nos compatriotes pensaient avoir trouvé une martingale. Cependant, investir en immobilier en direct n’a plus la côte. De plus en plus d’investisseurs en immobilier préfèrent souscrire à des parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Dans ces conditions, l’investissement immobilier à la papa est-il mort ?
Pourquoi investir en immobilier à papa rapporte-t-il de moins en moins ?
Avec l'augmentation des prix de l'immobilier depuis vingt ans, investir en immobilier est presque devenu un luxe. Les loyers ont certes augmenté, mais pas dans la même proportion. En d'autres termes, investir en immobilier rapporte de moins en moins, notamment en Île-de-France et a fortiori à Paris.
Il faut aussi tenir compte du fait que, dans le même temps, les charges se sont envolées. Qu'il s'agisse des taxes foncières, des primes d'assurance, des charges de copropriété et du coût des travaux, toutes les dépenses venant défalquer les loyers ont énormément augmenté. Il s'en est donc suivi une baisse du pouvoir d'achat des bailleurs.
Pire, la réglementation été particulièrement renforcée à l'encontre des propriétaires. Expulser un locataire prend au bas mot douze mois, et ne parlons même pas de l'état du logement. Finalement, ce que rapporte réellement parfois un appartement ou une maison locatif est inférieur à l'inflation une fois l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et, le cas échéant, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), déduits.
Comme le remarque avec tristesse Gregorie Moulinier, l'un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d'épargne digitale français :
« À quoi cela sert-il d'investir en immobilier pour ne pas gagner d'argent ? C'est ce que déplorent les épargnants qui nous contactent au 01.44.56.00.23. C'est pour cela qu'ils préfèrent placer leur épargne en SCPI de rendement puisque les meilleures SCPI offrent un rendement annuel autour de 6 % nets. »
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Pourquoi investir dans l'immobilier à papa est-il risqué ?
L'immense majorité des investisseurs immobiliers possèdent un, deux ou trois biens pour les mieux lotis. Ces actifs sont implantés en France. Au-delà des risques d'impayés déjà évoqués, le quartier dans lequel est localisé son appartement peut progressivement perdre de son attrait pour une multitude de causes économiques ou sociales. Il peut donc s'en suivre une chute de son prix.
Il peut aussi y avoir des problèmes avec le voisinage, voire avec d'autres copropriétaires. Personne n'est à l'abri de ce type de désagréments aux conséquences parfois catastrophiques. Bien évidemment, le pire n'est jamais sûr mais il vaut mieux avoir conscience des risques induits par la détention d'immobilier en direct. C'est pour cela qu'il est préférable d'investir son épargne sur les SCPI de rendement.
Pourquoi les SCPI dament-elles le pion à l'immobilier de papa ?
Comme indiqué, les meilleures SCPI, qu'il s'agisse des SCPI européennes ou des SCPI logistiques, rapportent autour de 6 % par an. Cette performance nette est à prendre en considération pour qui veut augmenter son pouvoir d'achat.
Au-delà de l'aspect purement financier des SCPI de rendement, la mutualisation de son épargne doit figurer en bonne place sur la liste des points à ne pas négliger. Acheter des parts de SCPI de rendement revient à placer son argent à la fois en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, locaux d'activités, entrepôts, immobilier en lien avec la santé et l'éducation) mais aussi en immobilier résidentiel même si c'est moins courant.
Les sociétés de gestion qui ont créé et qui gèrent l'ensemble des SCPI du marché font en sorte d'augmenter au maximum la taille de leurs parcs immobiliers pour les mutualiser autant que faire se peut. Cela permet d'éviter tout accident industriel avec des patrimoines composés de plusieurs centaines d'immeubles pour les plus grosses SCPI.
Pourquoi l'avenir de l'immobilier se trouve-t-il en Europe et non exclusivement en France ?
Investir en immobilier en Europe (zone euro et reste du continent) offre la possibilité de mutualiser encore davantage son patrimoine immobilier. Certaines sociétés de gestion proposent d'investir dans cette zone géographique qui comprend des pays générant une croissance supérieure à celle du nôtre.
Les cycles immobiliers différant d'un pays à l'autre, il ne faut pas hésiter à acheter des SCPI européennes pour en profiter pleinement.
Comment investir en SCPI plutôt qu'en immobilier à papa ?
L'achat de parts de SCPI de rendement est une affaire de spécialistes. Ces hommes et ces femmes ne font généralement qu'un seul métier qui consiste à trouver les meilleures SCPI de rendement. Véritables dénicheurs d'opportunités, ils se documentent en permanence afin de proposer à leurs clients les meilleures SCPI.
Ils sont aussi capables de trouver les meilleurs crédits SCPI grâce aux liens tissés avec les financeurs de parts de SCPI. La constitution d'un portefeuille diversifié nécessite de mixer au moins trois SCPI de rendement, idéalement une SCPI européenne, une SCPI thématique et une SCPI de fond de portefeuille.
Comme pour l'immobilier détenu en direct, il est aussi possible d'acheter ses parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété, une solution adéquate pour ne pas payer d'impôt.
Ainsi que le suggère Laurent Fages, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI :
« La nouvelle manière de placer son argent en immobilier consiste à le faire avec quelques milliers d'euros au départ et à augmenter ses achats de parts de SCPI au fur et à mesure de ses rentrées d'argent. Nous sommes donc loin de l'immobilier à papa qui nécessitait de s'endetter durant vingt ans. »
L'immobilier est la pierre angulaire de tout patrimoine qui se respecte et qui permet à son détenteur d'augmenter son pouvoir d'achat. Toutefois, l'immobilier à la papa est révolu en raison des multiples contraintes qui en découlent. Mieux vaut donc investir en SCPI de rendement.
Pour ce faire, et parce que le prix des parts de SCPI est identique quel que soit le canal de distribution, il ne faut pas hésiter à se rapprocher de spécialistes des SCPI, tels ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23), le premier comparateur de SCPI du marché.
L'investissement immobilier à la papa n'est pas mort mais n'est plus ce qu'il a été dans ses grandes heures. Il laisse la place, lentement mais surement, à une autre forme d'immobilier qui porte le nom de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI, quatre lettres dont on se souviendra.
Le bon plan pour commencer à se renseigner est d'aller surfer sur site internet de La Centrale des SCPI à l'adresse suivante : https://www.centraledesscpi.com
Avertissement
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
Comment investir en SCPI plutôt qu'en immobilier à papa ?