Avoir plusieurs logements locatifs fait de vous un "professionnel", auprès des banques

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Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, pensez à toutes les conséquences que cela implique.
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, pensez à toutes les conséquences que cela implique. (Crédits : Reuters)
Passer de particulier à professionnel modifie considérablement la nature du rapport avec une banque. Et ce second statut peut vous être octroyé même si vous n'êtes qu'un investisseur immobilier.

Si vous achetez plusieurs biens immobiliers dans l'optique de les mettre en location, sachez que cela peut avoir une incidence directe sur vos relations avec votre banque. En effet, par un arrêt du 22 juin 2017, la Cour de cassation a rappelé que l'acquisition de plusieurs logement locatifs pouvait, à elle seule, faire perdre la qualité de "consommateur" à un client. Il devient donc client "professionnel, et cela change tout...

Les relations deviennent alors des relations entre professionnels, beaucoup plus exigeantes pour le client. Principalement, la banque peut réclamer durant cinq ans, et non plus durant deux ans seulement, le paiement de chaque échéance impayée. Elle dispose aussi de ce délai plus long pour saisir la justice.

Le Code de la consommation ne s'applique plus

Ce sont en effet les règles du Code de commerce qui s'appliquent au client professionnel, seul le particulier consommateur, strictement non professionnel, pouvant invoquer les règles du Code de la consommation. En matière de location meublée, la qualité de consommateur non-professionnel n'est accordée par la loi que si le revenu de cette activité ne dépasse pas 23.000 euros taxes comprises. Mais les juges ajoutent que le nombre de logements acquis ou loués compte aussi car il peut révéler l'exercice d'une activité professionnelle.

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Dans le cas étudié par la Cour, un couple avait acheté plusieurs logements afin de les donner en location pour augmenter ses revenus à la retraite. Devant les difficultés de remboursement, la justice a conclu que l'importance de l'activité et le nombre d'actes accomplis en faisaient une activité "professionnelle".

L'acquisition répétée d'immeubles à des fins d'investissement locatif peut donc être qualifiée d'activité professionnelle, a admis la Cour. Et cette qualification peut s'appliquer même si le contrat de crédit fait expressément référence au code de la consommation, comme c'était le cas dans cette affaire, ou si l'activité demeure accessoire pour le loueur et qu'elle ne constitue pas son activité principale.

 (avec AFP)

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Commentaires
a écrit le 17/08/2017 à 20:35 :
Pour ceux que ça intéresse cette jurisprudence est sortie il y a déjà quelques temps, on parle d'un couple qui a acheté 19 lots pour 3M€ en 6 ans dont 15 sur la dernière année - donc l'investisseur comme moi qui a un lot en LMNP n'est pas concerné!
+ il s'agit de l'affaire Apollonia qui est une vraie catastrophe et donc le couple a tenté de jouer sur le code de la consommation pour ne pas payer et laisser les banques avec les pertes.
a écrit le 10/07/2017 à 8:06 :
C'est ça qui n'est pas bon dans la loi Française. A chaque fois qu'il y a une jurisprudence sur un cas particulier on l'applique à l'ensemble de la population. Et c'est comme ça qu'on se retrouve avec un nombre de lois invraisemblables où même les juges ne s'y retrouvent plus. A chaque cas son jugement !! faut arrêter de mettre tous les oeufs dans le même panier !! à un moment ça va casser. Et dans le cas où la personne a plusieurs appartements dont il a fini de rembourser ses emprunts on l'assimile aussi à un pro ? ce juge a une façon de raisonner bizarre !!
a écrit le 09/07/2017 à 22:31 :
Les propriétaires de N appartements payés à crédit et dont les loyers servent à rembourser les emprunts sont toute évidence des professionnels de l' immobilier. Abonné à un mensuel d' économie pour particulier on découvre chaque mois les finances d' une famille
La plupart du temps il s' agit de "petit" spéculateur qui achètent pour défiscaliser et profitent taux bas (avec des prix haut qui contribuent à l' inflation des prix de l' immobilier). La plupart ont 3 ou 4 biens et des dettes qui souvent représent plus de 80% de leurs actifs avec des risques énormes en cas de retournement du marché immobilier.
Toute acquisition de plus de 2 biens (principal et secondaire) destiné à procurer des revenus doit être considérée comme une activité professionnelle.
Réponse de le 13/07/2017 à 12:07 :
Ce qui est une évidence c'est surtout ta vision envieuse et même haineuse de ceux qui se débrouillent pour améliorer leurs conditions matérielles !! Plutôt que de jalouser ceux qui réussissent fais en autant, prend des risques avec des crédits sur le dos, des impôts fonciers supplémentaires, des risques de loyers impayés qui ne sont quasiment jamais récupérables, des risques de détérioration du bien par des locataires indélicats, risques qui sont démesurés face à une caution réduite à 1 mois de loyer, risques de pertes en capital lié à la baisse des valeurs immobilières...Alors parler comme un roman communiste c'est facile, mais se lancer pour réussir au lieu de passer sa vie à se plaindre de la réussite des autres...Faut déjà être nettement moins couard !!
a écrit le 09/07/2017 à 9:02 :
Quand le bâtiment va tout va, mais çà aussi nous l'avons oublié et pourtant !!!!!!!!!!!
a écrit le 08/07/2017 à 21:56 :
y a toujours des malins qui achetent des appartements en pretendant que les loyers remboursent les mensualites!
quand ceux la atterissent, ils ont ' des difficultes a payer leurs echeances'
a écrit le 08/07/2017 à 19:48 :
La loi devrait-être plus précise en précisant le nombre de logements permettant de passer du statut de particulier à professionnel. De toute évidence une résidence principale + une résidence secondaire + un appartement en location ne font probablement pas passer un couple aisé (ou ayant hérité) dans la catégorie des professionnels. Mais il serait bon de le préciser car il y a de nombreux couples en France dans cette situation (et généralement papy-boomer n'en déplaise à certain) et qui risquent de s'inquiéter à la lecture de cet article.
De plus il faudrait créer un statut de sci particulier permettant de consacrer les bénéfices au complément de retraite afin d"éviter un mélange des genre délicat. Des retraités à avec une retraite moyenne et ayant acheté deux appartements pour compléter leur retraites ne devraient pas normalement être inquiété par exemple. Par contre les couples aisés qui ont investis dans le locatif pour s'enrichir allègrement comme le couple décrit dans l'article et non compléter une retraite faible doivent pour leur part avoir un effort de contribution supplémentaire.
a écrit le 08/07/2017 à 17:43 :
"un couple avait acheté plusieurs logements afin de les donner en location pour augmenter ses revenus à la retraite".

Une méthode de baby boomer .
Réponse de le 08/07/2017 à 18:22 :
@lachose: quand on a de l'argent, on essaie au minimum de le conserver, qu'on soit baby boomer ou pas. Il est facile de jalouser quand on est cigale et que son voisin est fourmi, n'est-ce pas. Et dans ce cas précis, je doute qu'aucune banque prête à un quidam ayant dépassé l'âge "canonique". Il ne s'agit donc probablement pas d'un baby boomer, mais de quelqu'un qui avait les yeux plus grands que le ventre sur sa capacité de remboursement. Encore une crise de jalousie inopportune, non :-)
Réponse de le 09/07/2017 à 10:02 :
Une enquête réalisée par le groupe De particulier à particulier (PAP) auprès des personnes qui passent des annonces pour trouver un locataire dresse le portrait de cette France des «propriétaires-bailleurs». Ils possèdent 6,3 millions de logements locatifs.L’enquête de PAP montre que ce patrimoine de 6,3 millions de logements locatifs privés est détenu très majoritairement par les catégories socioprofessionnelles les plus favorisées. Parmi les bailleurs, 32,7% sont des cadres du privé, 12,06% des cadres du public, 9,01% exercent une profession libérale, et 5,94% sont des chefs d’entreprise. Les cadres sont surreprésentés : l’Insee évalue à 17,6% leur proportion dans la population, mais ils sont presque 45% parmi les propriétaires, selon l’étude. A l’inverse, on ne compte que 13,4% de bailleurs parmi les ouvriers et les employés, alors que ces deux catégories représentent près de la moitié (49,5%) de la population.
Évidemment, il faut du temps, et donc atteindre un certain âge pour se constituer un tel capital dans la pierre ou… pour hériter. «Le bailleur type a entre 55 et 70 ans dans 70% des cas», affirme l’étude. Selon l’enquête, 80% des propriétaires affirment avoir eu recours à un crédit pour financer l’acquisition du logement loué. Pas seulement par manque de moyens. «Dans tous les cas, les intérêts sont déductibles, ce qui permet d’amortir l’impact fiscal des revenus locatifs», observe l’étude. Car les loyers perçus représentent une part non négligeable de leurs ressources : 10% des propriétaires indiquent qu’ils enconstituent plus de 50%. Près des deux tiers d’entre eux choisiraient encore d’investir dans la pierre s’ils avaient de l’argent à placer. Et pour cause : les prix de l’immobilier ont plus que doublé en quinze ans en moyenne nationale, et triplé en Ile-de-France. L’acheteur d’un logement à 100 000 euros en 1997 en région parisienne a toutes les chances de le revendre 300 000 euros aujourd’hui. Belle pirouette.
Réponse de le 09/07/2017 à 15:10 :
@lachose: "belle pirouette". 1) Le prix, c'est l'offre et la demande et ce sont les acheteurs qui font grimper le prix, indépendamment de leur âge. 2) Selon tes chiffres, 60% sont dans la fourchette des revenus élevés, reste donc 40%. Et tu n'as pas non plus remarqué que les babyboomers, c'est 70 ans aujourd'hui, pas 55. Mais bon, la jalousie fait dire n'importe quoi; mais pour te rassurer je vais quand même te donner une info secrète: on emporte rien avec soi dans l'au-delà et les biens (quand ils existent) reviennent forcément aux générations suivantes, une fois que l'État s'est servi bien entendu :-)
Réponse de le 13/07/2017 à 11:04 :
@Patrickb

lachose n'a pas totalement tort. Suite à l'augmentation délirante des prix immo entre 1997 et 2012, l'âge moyen de l'acquéreur immo a augmenté d'au moins 10 ans et les possibilités d'acquisition pour les moins de 30 ans dans les grandes métropoles se sont rapprochées du zéro absolu. Vous pourrez toujours essayer de nier ces réalités, mais on a les métriques.

"Une fois que l'Etat s'est servi"... Vous voulez dire une fois que l'Etat a pris une petite portion de la somme colossale que "doit" toucher l'héritier sans avoir bossé pour, et pour financer notamment les infrastructures publiques (transports et autres) qui ont permis de quadrupler le prix du bien sur le marché en 15 ans?

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