Bonjour et bienvenue sur le "tchat". Aujourd'hui nous avons le plaisir d'accueillir Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, qui répondra à toutes vos questions.

Je suis ravi de répondre à vos questions!

ldx : Pour que les prix de l'immobilier retrouvent leur vraie valeur certains disent qu'ils faudrait un apport de 30 à 40% qui limiterait le nombre des accédants et ferait baisser les prix .Je rajouterai que les banques devraient limiter les crédits à 15 ans et tout rentrerait dans l'ordre .Qu'en pensez vous ?

La problématique des prix tient plus d'un déséquilibre structurel du marché immobilier, c'est-à-dire pas suffisamment d'offres en regard des demandes. Pour mémoire, on estime qu'il manque 1.200.000 logements en France, résultant des non-constructions depuis trente ans environ. Si cet équilibre existait, on peut imaginer un marché fluide sans tension majeure. Attention, par ailleurs, à ne pas trop limiter la durée des crédits, car le pouvoir d'achat des acquéreurs en dépend directement.
Concernant l'apport personnel, les usages "anciens" amenaient les acquéreurs à fournir un apport de l'ordre de 10 à 20%, ce qui, dans les conditions économiques actuelles (prix et pouvoir d'achat) est parfois difficile. Pour conclure, rappelons que la valeur du bien est celle que le vendeur et l'acquéreur s'accordent à fixer à un instant T en fonction d'un produit donné.

pierre : Je prévoit l'achat d'une maison à REIMS pouvez vous me dire si je doit encore attendre ou si le moment est propice à l'achat ?

Les conditions actuelles de marché sont objectivement bonnes, à Reims comme ailleurs, car il y a conjonction de prix qui ont baissé et de taux d'intérêt bas. D'une manière générale, l'immobilier s'apprécie en termes de patrimoine plus qu'en termes de finance ou de spéculation et les projets immobiliers tels que le vôtre, ne se diffèrent pas en fonction d'une supposée variation des prix.

Immo2009 : Les prix restent encore excessifs sur Paris et proche RP bien que nous soyons assaillis d'articles divers sur la baisse continue des prix (!). Pensez-vous que la période d'hiver soit propice à la négociation ou bien que 2010 enregistrera enfin une baisse plus importante ?

La saisonnalité des marchés immobiliers n'existe plus. Le marché parisien est tout particulièrement déséquilibré : pas assez d'offres pour beaucoup de demandes, ce qui ne plaide pas pour une baisse significative des prix en 2010. Par ailleurs, il est difficile, lorsqu'on est acquéreur, de mesurer la baisse réelle des prix des transactions, car, par définition, on a pour seul élément le prix de mise en vente souhaité par le vendeur sans connaître le prix final de la transaction.

PierreImmo75 : Il semble que beaucoup de propriétaires ne veulent toujours pas mettre leur bien sur le marché par peur. Par conséquent, peu d'offres avec une demande toujours croissante; donc des prix qui ne baissent pas tant que cela. Pensez vous que les propriétaires vont pouvoir enfin accepter la mise sur le marché de leurs biens pour faciliter l'achat et débloquer le marché ? Dans un avenir proche ?

Je ne crois pas à une rétention des biens immobiliers par leurs propriétaires afin de faire augmenter les prix. N'oublions pas que 70% d'entre eux sont dans un double projet : vente pour achat ultérieur. Le vrai problème reste le déséquilibre structurel du marché.

Lesselbaum : Bonjour M. Cadeau. Faut-il acheter à l'heure actuelle ? Merci.

Bonjour Monsieur Lesselbaum ! La réponse est "oui", sans hésiter compte tenu des conditions de marché : taux d'intérêt bas (cf La Tribune du 6 novembre) et les prix ont été sensiblement ajustés au niveau national.

Cecile B : Bonjour, Je souhaiterai investir dans un 2 pièces pour le louer. Est-ce que cela peut être judicieux de le faire à Versailles ? Le marché versaillais de la location est-il en forme ? Merci par avance

L'appartement deux pièces est un bon produit pour l'investissement locatif, car souvent demandé. Le marché locatif local est fonction des services et moyens de transport à proximité du bien immobilier. Ce sont des axes qui doivent vous guider dans votre processus d'achat. C'est tout spécialement vrai en région parisienne et également dans les grandes métropoles de province.

grandissimo : Bonjour,des études très sérieuses (Friggit)nous montrent une décorrelation importante entre le prix de l'immobilier et le revenu des français, d'ou malgré une demande importante et une volonté d'acheter, un nombre de transactions en chute libre. En clair les français veulent acheter mais ne peuvent pas vu les prix actuels (et ce malgré la baisse des taux d'intérêt et des prix en 2009). Une baisse des prix plus importante permettrait de resolvabiliser les ménages et débloquerait le marché immobilier, or le sentiment laissé par les professionnels aujourd'hui et d'aller à l'encontre de cette baisse de prix.2 questions : pourquoi communiquer systématiquement sur une impossibilité de voir les prix baisser encore de 20 / 30 / 40% comme le suppose Jacques Friggit ? Pourquoi continuer à prendre des mandats à des prix prohibitifs ? Merci

La thèse de M. Friggit est effectivement souvent avancée, mais compte tenu du déséquilibre structurel fondamental du marché immobilier, la baisse massive des prix ne peut guère s'envisager. Néanmoins, le problème du pouvoir d'achat est réel. La clé des transactions réside dans la politique de distribution du crédit immobilier et de ses critères d'attribution.
Concernant les mandats de vente, la sanction du marché est immédiate : si le prix est trop haut, le bien ne se vend pas. Or, la mise en vente répond à un besoin réel pour un achat ultérieur (dans 70% des cas). En ce qui concerne le réseau Orpi, nous recommandons à nos adhérents de dire la vérité des prix à leurs clients allant jusqu'à refuser, parfois, certains mandats. L'intérêt du vendeur comme de l'agent immobilier ne consiste pas à bloquer le marché par une politique de prix trop fort.

pierre : Concernant les taux d'intérêts bas, nous avons encore pour combien de temps ?

Nous avons une bonne visibilité jusqu'à la fin de l'année : les taux devraient rester ce qu'ils sont. Par ailleurs, je vous renvoie aux dernières déclarations de M. Trichet indiquant : des taux bas pour longtemps.

utec : Pensez-vous que les nouvelles mesures de la loi TEPA vont soutenir le marché de l'immobilier ancien ? A coupler avec dans les prochaines années une remontée des taux d'intérêts , que pensez vous de l'avenir de l'investissement dans un bien immobilier ?

Les incitations gouvernementales vers l'immobilier (prêt à taux zéro, déductibilité des intérêts d'emprunt, loi Scellier, etc.) ont toujours un effet bénéfique. Attention toutefois à ce qu'elles restent lisibles et aisément compréhensibles. Pourquoi, par ailleurs, traiter différemment le neuf et l'ancien, car le marché de l'ancien est lui aussi vecteur d'emplois et d'activité? Sur le plan plus général de l'investissement immobilier, toutes les courbes montrent que, sur un cycle moyen de sept ans environ, même avec un épisode de crise au milieu, le bien immobilier s'est valorisé. C'est par ailleurs le seul investissement que vous pouvez financer à crédit, remboursé en tout ou en partie par le montant du loyer. Les comparaisons récentes des performances de différents placements démontrent que l'immobilier reste un placement sûr et d'avenir. Il répond de plus en plus à des préoccupations réelles de revenus à l'heure de la retraite. C'est aussi une valeur d'échange permanente pour d'autres projets. Cela constitue également une valeur de transmission patrimoniale.
L'investissement immobilier a bel et bien un réel avenir.

maipo2001 : Bonjour M Cadeau. Nous avons l'intention, mon mari et moi d'acheter sur plan (livraison prévu dernier trimestre 2010). Nous avons signé notre promesse d'achat et nous avons 7 jours pour nous rétracter. Nous hésitons beaucoup. Au vu de tout ce qu'on entend cela nous faire peur. C'est notre deuxième achat. Nous avons donc un bon apport et notre emprunt (sur 25 ans) ne dépassera pas les 30 % d'endettement. Qu'en pensez vous ? Cet appartement risque t il de perdre de sa valeur d'ici quelques années ? Risquons nous une perte financière ? Aujourd'hui est-il préférable de rester locataire et d'attendre pour procéder à un achat immobilier ou à votre avis est il sérieux d'acheter tout de suite ? Si oui faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien ? Pensez-vous que les nouvelles mesures de la loi TEPA vont soutenir le marché de l'immobilier ancien ? Couplé avec dans les prochaines années une remontée des taux d'intérêts, que pensez vous de l'avenir de l'investissement dans un bien immobilier ?En vous remerciant de votre réponse

En complément de ma réponse précédente, le choix ne doit pas être ancien ou neuf, mais plutôt : est-ce que le bien acheté correspond à mon projet immobilier ? Quant au fait de choisir entre louer ou acheter, vous ne pourrez pas épargner en étant locataire l'équivalent de l'épargne forcée constituée par un financement immobilier. Votre taux d'endettement semble raisonnable; donc votre projet viable.

Bo : Que pensez-vous des propos de M. Michel Mouillart, (prof. Université de Paris X et en charge de l'Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels-Crédit Logement/CSA), selon lequel le frémissement du marché est un leurre car la situation immobilière du pays est bel et bien critique du double fait de la raréfaction des emprunteurs en dehors des profils aidés et du blocage du marché de la seconde accession ?

Les taux d'intérêt bas actuels ramènent vers le marché immobilier les candidats à l'acquisition, notamment les primo-accédants, mais pas seulement. Le marché de la seconde accession n'est pas bloqué pour peu que les prix de mise en vente soient raisonnables, car ils permettent l'accession qui permet la revente, etc. Le marché immobilier est structurellement déséquilibré, car on n'a pas suffisamment construit en France depuis trente ans.

hevy : bonjour, les prix de l'immobilier ont baissé peu significativement en comparaison aux volumes, qui eux ont lourdement chuté et ce n'est peut être pas fini, que pensez vous de la tendance future des prix immo? Baisse lente ou baisse rapide sur deux ans? je n'ose penser que le cycle de baisse est terminé...

Il n'y a pas un marché immobilier, mais des marchés immobiliers. Il faut donc apprécier l'évolution des prix en fonction de ce prisme. La baisse des volumes de transactions a été provoquée par la crise financière et le tarissement du crédit. Je ne crois pas à une baisse rapide des prix sur deux ans, mais plutôt à un ajustement ponctuel sur tel ou tel marché. Cela est le constat du marché réel, sur le terrain : là où la mise en vente correspond à l'estimation du professionnel, il y a une transaction.

irmonium : Bonjour,Il semblerait que la reprise économique soit au RDV pour le courant de l'année 2010. Par contre, tous les économistes s'accordent à dire que le chômage ne sera pas enrayé avant au moins un an en suivant cette reprise (soit 2011 pour stabiliser et 2012 pour baisser significativement). Des lors, comment peut on imaginer que le marcher immobilier puisse repartir des 2010 en ayant près de 20% des actifs au chômage ou en emploi précaire (CDD, temps partiel, intérim). La peur du lendemain sera bien présente et bloquera le désir d'achat. Dans ces conditions, selon moi, les prix vont continuer à baisser (d'un coté des obligations de vente de part le chômage ou les mutations, plus les habituelles successions et divorces, de l'autre une raréfaction des acheteurs). Pour moi, le bon moment serait donc plutôt 2011. Que pensez vous de ce raisonnement ?

Je ne sais prévoir le marché de 2011. Je sais, par contre, dire que, face à des loyers dont le niveau reste élevé, les candidats acquéreurs qui ne sont pas concernés par des mesures sociales n'hésitent pas à acheter pour peu qu'ils trouvent, au prix du marché, le produit leur convenant. Je rappelle que nous souffrons d'un déséquilibre structurel de marché. Moins de 60% des Français sont propriétaires de leur logement. Face à la crainte réelle du chômage et de ses conséquences, nous avons mis en place dans notre réseau un produit de garantie-revente qui permet une indemnisation du vendeur étant contraint, dans un délai de cinq ans, de revendre dans l'urgence son bien immobilier (et ce pour des cas déterminés à l'avance).

mirko : bonjour,un ménage français gagne environ 2500 euros/mois et possède donc une capacité d endettement de 820 euros/mois ce qui représente un emprunt possible de 135 000 euros sur 20 ans (taux 4.9%+ 0.36% assurances). Ceci est ridicule compte tenu des prix actuels....Pensez vous dès lors qu'aujourd'hui compte tenu de ce chiffre que l immobilier est à son juste prix ou que ces mêmes prix devraient retrouver la tendance prix/revenu qu'ils n'auraient jamais du quitter sans les discours de ces dernières années notamment émanant des professionnels de l immobilier (dont vous) ? Dites vous aujourd'hui, aux français et surtout aux primo"accédants "qu'il faut acheter tout de suite même aux prix actuels qui ne sont pas encore retombés loin s'en faut à des niveaux de prix raisonnables ou faut ils qu'ils attendent une vraie corrélation des prix à leur revenus (soit moins 25 à moins 40 % des prix actuels de l immobilier suivant certaines sources ?

Le crédit immobilier obéit à des règles strictes et prudentielles qui mettent les acquéreurs à l'abri de mauvaises surprises. Ils ont en sus un apport personnel plus ou moins fort. Vous devez savoir également que, selon les secteurs, pour les montants que vous citez, on peut acquérir une maison et, bien sûr, un appartement et ce, sur un marché où il y a de l'emploi et de l'activité économique. N'oublions pas non plus une règle ancienne qui consistait à commencer par un "petit" appartement que l'on revendait pour un plus grand, etc. C'est aussi ce qui a permis aux Français propriétaires de l'être dans les conditions actuelles. Enfin, lorsque le projet immobilier et le besoin de logement ne peuvent être différés, le montant d'une location peut être équivalent au remboursement d'un crédit immobilier et, si tel est le cas, il ne reste plus de place pour une épargne significative qui pourrait constituer un apport personnel futur.

Merci Bernard Cadeau. Le mot de la fin ?

Merci à toutes et tous pour vos questions. J'espère que mes réponses auront contribué à vous aider dans vos projets immobiliers. N'hésitez surtout pas à consulter un professionnel pour conforter votre appréciation ou votre jugement. L'immobilier a sans aucun doute un réel avenir devant lui. Merci à La Tribune pour son accueil et à bientôt.